孙宏斌 结盟绿城不只是生意

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“最近确实缺觉，比较累。有一个月没回家了。”6月26日，在北京西山壹号院的楼王样板间内，接受采访的融创中国董事长孙宏斌显得有些疲惫，因为和绿城合作一事，他最近在苏南和上海“转了一个月”。

6月22日，融创出资33.72亿元与绿城签署战略合作协议，国内两大香港上市房企共同组建上海融创绿城控股有限公司。至此，融创成功收购绿城旗下在上海、苏州、无锡、常州和天津共9个项目50%的股权。

该笔交易对孙宏斌意义不凡，融创不但获得了9个可售资源，巩固其在苏南地区的实力，而且借此进入高端产品的战略地带――上海。孙宏斌此前就说：“我们能在上海与绿城共同拥有3个高端项目，这是我花10年都做不到的。”交易标的当中的绿城・上海黄浦湾、绿城・上海玉兰花园、绿城・上海玫瑰园均为绿城在上海的项目，通过该笔交易，融创得以在上海获取38.81万平方米的可售面积。

对于此次合作，有人认为孙宏斌“捡了大便宜”，也有人认为孙宏斌“赌性”又回来了。对于疑问，孙宏斌挂在嘴边最多的话就是“见仁见智”。在他看来，这是一次简单双赢的合作，“没有现金流风险”。

他表示，与绿城合作的9个项目中，土地款已经全部付清，仅有一定的贷款。9个项目除苏州两个项目“可能做平”外，其他项目利润可观。双方签署协议的两天后，即6月24日，融创和绿城合作的第一个项目无锡蠡湖香樟园开盘，当天销售5.5亿，迎来两家合作的开门红。

此番合作，究其原因，背后既有两家公司产品战略的相似，亦有孙宋二人“惺惺相惜”。 他迷恋杭州绿城的产品，常住在西湖边的绿城四季酒店，说过很多次赞赏绿城集团董事长宋卫平及绿城的话。

诚如孙宏斌此前在微博上说的，二人有太多共同点，如同是“性情中人”，同怀“理想主义”和“浪漫主义”情怀。两位房地产业传奇人物的握手，被视为“英雄相惜”。而宋卫平此前在签署协议的会上说：“孙总是个奇迹，在这个行业里，他是唯一跌倒又爬起来的人。”他甚至调侃：“这是受过伤的男人与正在受伤的男人之间的握手。”

2011年，西山壹号院在北京一炮而红，融创又以192亿销售成绩，跃升中国房企18位，融创随即被外界视为“黑马”。而此番和绿城合作，宋卫平对融创团队给予了“狼性”评价，当记者问及如何看待“狼性”时，孙宏斌很淡定地回了一句话：“我们肯定比较努力”。

值不值就见仁见智了

房地产世界：为什么最终选择了这九个，而不是其他区域的项目？

孙宏斌：这些项目所在的区域跟我们的区域战略重合，我们是在北京、天津、重庆和苏南，绿城苏南的项目都在这九个项目里了。绿城所在无锡两个项目，苏州两个项目，常州一个项目，都在这里了。

房地产世界：9个项目估价67.43亿元人民币，融创收购资金33个亿，占一半，这笔账是怎么算出来的？

孙宏斌：9个项目上面有67亿多资本金，60亿贷款，加起来绿城已经付了120多亿。67亿主要由三部分组成，一部分是6月30日之前的利润，这利润是归绿城的；一部分是6月30以前已经入住的，已经入了账，肯定就不归我们了；另一部分是他自己投入的钱，这里加起来就50多个亿，股东代表利益12个亿，另外还有部分利息4.5个亿组成，这就是绿城所有的权益。我们都是按投入的原值算，值不值就见仁见智了。

房地产世界：此次花33.72亿元和绿城合作。你如何看待这对负债率的影响？今年有怎样的控制目标？

孙宏斌：和绿城合作之后，我们负债率肯定会上升。不过到年底，肯定会比去年（净资产负债率104%）低。我不觉得负债率是那么重要，而且现在的市场能借钱当然会去借。近期我们也不需要什么融资。

房地产世界：对于这次投入的成本，预计什么时候能收回来？

孙宏斌：预计明年底。一年半到两年的时间吧，根据市场的变化，和双方合作的情况，把价值做出来。赚钱是要综合的，跟节奏、融资、成本、售价都有关系。风险可能就是利润比较低，但不会有现金流风险。

以后在合作城市共同做项目

房地产世界：与绿城的结盟，对于融创在高端市场的品牌形象有哪些具体的帮助？

孙宏斌：绿城的高端产品线，像御园、玫瑰园在几个项目中都有体现。合作也能强化融创高端产品开发的形象。无锡项目有人跟我说，绿城就像个宝库，他们有2000多个设计师，有自己的装饰公司、景观公司、园区服务体系。我们就是要用好（这个宝库）。

绿城产品做得好，有三个方面。一是有态度，态度必须是真想做好东西。二是不怕花钱花时间，好东西不能快，快速周转做不了好东西，另外要花钱，好东西就是贵的。三是确实要积累。绿城的东西你可以学，但你把它的图拿回去后就不是那么回事了，它做了8遍做了10遍，哪些细节要改进，已经很成熟了，所以你看绿城的产品每个地方都很舒服。

房地产世界：在这次和绿城合作之后，未来还会有新的收购计划吗？

孙宏斌：以后在这些城市，就是和绿城一起做。双方说好不单独拿项目了。

房地产世界：这种“一起做”是写进合作协议的，还是说是一项君子协定？

孙宏斌：没有写进合同。通过合资公司拿项目。

今年还会往前走一点

房地产世界：融创快速发展的这6年，有哪些地方是你一直坚持的。

孙宏斌：高端精品战略，聚焦少数区域的战略，这两个东西我们是会始终坚持，这个事情是已经想明白的了。我现在是四个区域，将来可能五个或六个区域，在原来四个区域的基础上，最多再加一个两个地方，不会去很多地方，京、津、沪、渝四大直辖市很厉害了。

房地产世界：你之前在会上说做产品不能太理想化，如何既“不能太理想化”，又做好高端精品？

孙宏斌：是个平衡。你比如说，最好的东西你要在北京做，别在小地方做。在小地方要做小地方最好的，不能做和北京一样的。比如说你把北京最好的（产品），放到常州去，那肯定就（不好）。这个确实和品质没关系。所以产品的品质肯定要坚持。

房地产世界：去年融创以192亿跃升房企18位，今年希望能前进几位，可以超过哪家企业？

孙宏斌：我不怎么看别人，没想超过谁。第几名意义不大，我们去年做得还是不错的，今年肯定还会往前走一点。

房地产世界：房地产调控两年了，你怎么看待后市以及调控政策？

孙宏斌：最坏的情况就是去年第四季度，不可能比那个更坏了。即使在去年四季度，融创依然卖得很好。市场会慢慢正常，稳定，不会大起大落，政策取消的可能性比较小。但我对后市不乐观，因为整个经济形势不乐观，世界经济不确定性，中国经济也下滑得厉害。