2008你会换房吗

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经过2007年的大幅上涨，2008年的楼市又进入了一个观望盘整阶段。那么在今年，对于那些有自住需求的购房者来说，你会考虑换房吗?其实我们认为，观望盘整期反而是购房的好时机，只要经过充分的比较和选择，就有机会找到适合自己的房子。

换不换房成为热点话题

春节过后，随着气温的逐渐回暖，我们的编辑部也逐渐开始热闹了起来，电话铃声也是时时不绝于耳。打电话来的许多读者都不约而同地把问题集中在了房地产方面。其中一个最为热点的话题就是：“今年如果想要换房，是不是可行呢?”

时间刚刚跨入2008年，不知不觉小换房已经成了许多“有房族”共同关注的焦点。记者的一位朋友刘莘是一家公司的白领，近一阵来可以说是隔三差五地就要召开家庭会议，小小的圆桌会议上也是经常争得面红耳赤，其中的关键点就是今年要不要考虑换房。

刘莘原来那套房子是在2002年买的，当时他工作还刚刚只有几年的功夫，所以经济上也并不十一分宽裕。买房的目的主要是为了结婚，最后选择了一套位于市中心两室户的老工房。婚后不久孩子出生了，他的父母也搬来和他们一起住。虽然居住空间紧张了些，但还算过得去。不过几年过去了，孩子也快到上小学的年龄了，于是现实的问题也就暴露了出来，再居住在原来的房子里显然是“混”不下去了。另一方面，随着工作经验的不断提升，刘莘在公司里已做到了主管的职位，夫妻两人月收入加起来早已超过了两万元。收入的快速提高也赋予了他们再次购房的能力，于是房就成了一个迫在眉睫的现实问题。

不过，对于今年要不要换房的问题这个小家庭却出现了两派截然相反的意见。刘车夫妇认为，虽然去年的房价出现了较大的涨幅，但由于国家出台了一系列调控政策，目前市场的成交量已经出现了下跌，一些楼盘的价格也出现了松动，所以应该做好购房的准备，去寻找适合自己的房子。而他们的父母却并不这么认为。他父亲的言辞尤其激烈：“现在很多人都在说楼市出现了‘拐点’，一位开发商大腕也劝老百姓4年内不要买房，我看现在还是先咬咬牙等一等再说。”

有一项调查显示，在当前的购房者中，“以旧换新”和“以小换大”者占有了相当大的比例，他们的需求具有相当的“刚性”。而面对现时波澜起伏的房地产市场，他们也时时感到迷惑。如何选择购房的时机，怎样调整自己的资产结构，都是一个又一个堆解的问题。对此记者认为，当前房地产市场出现的观望和调整反而给我们购房提供了良好的切入点。对干那些“换房族”来说，“该出手时就出手”就是一条在购房中可以借鉴的基本原则。

利率成本上升已经有限

首先，购房成本的变动趋势无疑是影响人们选择的最重要的因素。除了房价之外，在当前政策调控的大背景下，变动的成本主要包括两个方面：一是购房的税费；二是贷款的利率。从目前来看，购房税费的调整已基本到位，而且它对购房者的影响也是‘次性的。而对购房者影响最大的还是贷款利率，它对购房成本具有长期性和持续性的作用。对此许多购房者关心的就是，我国未来利率变动的趋势究竟会如何呢?从目前来看，在当前的宏观经济大背景下，央行的确存在进一步加息的可能，但种种迹象表明。其上升的空间已被压缩。由此对于购房者来说，未来利率成本的上升已经有限。

从目前来看，面对不断加大的通胀压力，央行加息的迫切性仍然存在，这可能促使央行在第一季度再度加息。不过分析人士也指出，由于翘尾因素影响，通胀压力可能将主要集中于上半年，下半年可能就会缓解。随着通胀压力的缓解，央行加息的迫切性和空间都在削弱。而在2007年，央行曾6度加息，目前一年期贷款利率已经达到7.47％。市场分析人士普遍认为，今年并不能排除央行再次加息的可能性，但现实条件下，加息的空间却已有限。从2007年12月20日央行宣布的加息方案来看，该次非对称加息的短期限存款利率上调较大，贷款利率上调幅度较小，5年期贷款利率甚至未调整。对于住房按揭贷款来说，这可能就是一个加息周期即将结束的信号。

从另一方面来看，美联储减息也或将减缓中国央行加息步伐。经过多次降息后，目前美国联邦基准利率指标为3％，不断的降息显示美国已经进入降息周期。目前市场已经形成了中美利率反向变动的预期，由此人民币升值预期显然会进一步强化。在这种情况下，我国货币政策尤其是加息显然会受到国际环境变化的制约。因此多数分析人士相信。随着中美反向利差的进一步扩大，未来我国加息空间也会被压缩，这有助于缓解加息给市场带来的压力。

房价长期上涨趋势难改

其次，未来房地产市场发展的预期是人们关心的又一个话题。综合各方面因素分析，我们可以发现这样一个事实，中国房地产市场长期上升的势头将不会改变。而其中，除了像经济基本面、成本推动以及结构性矛盾等因素之外，居民收入和租金价格上涨的推动无疑最为直接。而从未来来看，这种趋势无疑还会得到进一步的延续，对房价的支撑和推动作用是显而易见的。

其实与中国近几年房价上涨联系在一起的，是城镇居民收入的不断提高。国家统计局局长谢伏瞻日前表示，2007年城镇居民人均可支配收入13786元，比上午增长17.2％。扣除价格因素，实际增长12.2％，加快1.8个百分点。而在2006年，全国城镇居民年人均可支配收入达到11759元，比2002年增长了52.7％。在另一方面，统计数据表明，我国居民财产性收入正在进入快速增长通道，近年来有些地方居民财产性收入的增长速度已经跑赢以工资收入为主的居民可支配收入增长速度。根据国家统计局相关测算，2005年全国城镇居民财产性收入增幅为19.7％，2006年为26.5％，比同期居民可支配收入增速多出10个百分点。作个简单的比喻，我们可以把现在的收入和10年前作一下比较，也可以预估一下10年后的收入，从收入的变动曲线可以看出，我们对房价的承受能力是在不断增强的。另外在收入增长的同时，消费层面最显著的变化就是恩格尔系数下降。城镇居民恩格尔系数由2002年的37.7％下降到2006年的35.8％，下降了1.9个百分点，这无疑也增强了人们的购房实力。

房屋的租赁价格与房价是紧密连接在一起的。近几年来，房屋租赁市场的价格也同样处在上升通道中。通过对一些代表性城市的房屋租赁市场分析，我们可以感受到住宅租赁价格在稳步上升，各大城市住宅租赁市场在稳健中逐步走向繁荣。而近期春节过后，京沪穗等地租赁市场正在升温，显示出未来持续上涨的动力。

还有一个不容忽视的因素就是通胀。伴随着中国经济的高速成长，通货膨胀其实是不可避免的，而房地产作为实物资产，本身就具有抵御通胀的能力，对于这，点我们也必须要认识清楚。

观望期是换房的好时机

最后，楼市的运行特征究竟如何呢?从近几年市场的发

展态势看，记者认为阶梯式爬升是其最显著的特点。在这种情况下，房价不断经历上涨、盘整、再上涨的循环。而日，其价格的上涨往往会相当快速，以一步到位的形式体现出来，然后在相关政策的作用下，进入下一阶段的盘整期。其实我们可以发现，观望盘整期反而是购房的好时机，而在快速上涨阶段，不仅容易因追涨而吃到“高价”，而且也很难买到适合自己的房子。

以上海楼市为例，在2005年房价到达一个高点之后，接着市场便进入了观望盘整期，一直延续到去年的5月末。而从去年6月开始，房价便进入了快速上涨阶段，高点出现在去年9～10月。之后在一系列调控政策的作用下，又进入了新的观望盘整期，而今年是其进一步的延续。其中最为关键的是，随着房价的不断阶梯式爬升，我们的购房成本也不断地上了一个又一个台阶，在同一个台阶上房价虽然也可能会出现上下的波动，但总的价格水平已经比上一个台阶高出许多。

不少人在市场观望期不敢轻易购房，根本原因是受从众心理影响。其实对于理性的购房者来说，观望期不但可以购房，而且是一个值得入市的好时机。一位业内人士曾这样打趣道：“自住型需求要根据自身的需要和经济条件，而不是去揣摩政策因素。‘国八条’之后，上海房价出现一定幅度的下跌，但是很少老百姓敢购房；‘国六条’之后，房价下降的城市寥寥，很多老百姓还要继续等待购房机会；但直到去年5月之后，很多人才明白过来错过了购房时机。”

其实，在市场观望期内购房选择空间大，给了购房者较为从容的挑选余地。与此同时在房价上，观望期同样可能会出现调整的机会，从而给购房者更多的实惠。比如一部分持房者担心房价不稳定或前期投资的收益达到目的而放盘。由于大多数买家持观望心态，市场成交量减少，投资客为了将房产早点变现，所以就会采取降价手段。另外，一些开发商为厂加快销售和资金回笼，也会推出，些促销让利的措施。很简单的道理，在大家都不买的情况下，择机购房就少了很多的竞争对手，能够头到适合自己的超值房广。

归根到底，对于购房者来说，最关键的是不要跟风，要相信自己的判断。对于买房自仕者来说，没有便宜和贵的房子，只有合适和自己能够承受的。在交易量紧缩、价格盘整的大背景下，购房者多走、多看，就有机会找到超出心理预期的房源。