后奥运时代楼市五大预测

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楼市观望短期内不会消退，观望将延续到2010年；房价价格大战将从幕后正式走向前台，开发商降房价不再遮遮掩掩；土地市场因楼市而“退烧”；政府调控房价的决心不会改变，“救市”政策不会出台；二手房市场深度“洗牌”，公司倒闭为市场常态。

随着北京奥运的结束，大众的眼球重新回归楼市，面对金九银十，沉迷了太久的楼市能否在此期间回暖显得异常关键。后奥运时代开发商作何表现，是坚持高房价还是降价？与之对应的购房者是继续观望还是选择购买，都决定了未来楼市的走向。

截止到2008年7月，以北京地区为例，根据北京市房地产信息网统计：1―6月份北京商品房成交量同比减少40%，其中7月份商品房销售环比6月份减少了50%。北京奥运会的召开，由于单双号的限行、建筑工程停车，加上大众把眼球集中在比赛上，更是让楼市“雪上加霜”。因此8月份的商品房销售创历史最低，周均销售不到100套，众多楼盘创造了8月“零”销售的尴尬纪录。

如今奥运会尘埃落定，楼市正式进入后奥运时代，那么楼市是反弹上行还是继续下坠，房价是涨是跌，我们不妨在这里大胆预测一下。

购房者继续观望，且有可能延续到2010年

从去年底延续到现在的这轮次楼市观望，时间之长超出了所有人的预期，根据往年经验，因调控政策出台引发的购房者观望观望时间一般不会超过半年。而如今大半年时间已经过去，购房者的观望情绪不减反增，开发商在资金严重短缺的压力下，从今年5月份开始，被迫采取各种折扣措施，这让处于观望徘徊中的购房者看到房价下降的曙光，因此更加坚定了房价下跌的信心。实践证明，大多数开发商虽然采取了较大折扣卖房，并没有取得预期效果，销售速度和成交量并没有呈现明显增加的趋势，反而陷入了“楼盘越打折，购买者越无人问津”的怪圈。

下半年，国内经济形势并不乐观，股市继续低迷，CPI依然处在高位，因此我们有理由相信，楼市的观望还将继续，买卖双方的博弈远未到结束之时，楼市的最困难时期即将到来，也许开发商在准备打“持久战时”，应该把困难考虑得更充分一些，如果说观望要持续到2010年，应该是意料之中的事情。

楼市价格战将从“幕后”走向“前台”

在奥运会之前，由于资金链日趋紧张，开发商被迫采取了打折促销等手段，同时宣称：“我们的项目促销，只是季节性或节日性促销，房价绝对不会下降。”

如果说奥运前开发商打折及促销是“犹抱琵琶半遮面”，有几分不好意思的成分在里面，那么奥运会之后，开发商的打折促销就有点“裸”了，8月底，地产界的老大万科公司在全国的项目率先降价（北京地区除外），折扣幅度大都达到8折甚至7.5折，开发商降价从“幕后”彻底走向“前台”。

土地市场将随楼市一同“退烧”

楼市冷清，尤其是部分项目通过折扣降房价，让不少已购房者感觉买房上当，因此选择退房。与购房者退房相比，开发商退地潮也在全国各地涌现，同时土地市场交易量创下历史新低，土地流拍现象严重。奥运会之前，上海出现了全国第一例开发商退地现象；而在北京，去年开发商热捧的限价地今年却成为开发商的“弃儿”，2008年新推出的两块限价地全部流拍。

销售不畅，资金回收缓慢让今天的开发商头痛不已，国家实施紧缩货币政策，开发贷款压力无门，同时在资本市场对开发商大门紧闭。因此可以预见下半年的资金紧张将成为开发商能否度过楼市“寒冬”的关键。为了活命，部分开发商不得不选择“卖儿卖女”，选择退地，或将自己手中的土地和项目转让出去。至于土地储备中心新推出的地块，除了有资金实力的大开发商，中小开发商是无力购买的。而大开发商一般都有特殊渠道获取土地资源，或者前期已经储备了大量土地资源。因此，后奥运楼市土地市场出现无人问津的场面就不足为奇了。

政府调控政策不变，“救市”举措难现

中国房地产经过数10年的发展，给中国经济增长、城市形象改善起到了至关重要的作用，因此在地方政府和开发商眼中，房地产一直是中国经济发展的支柱产业，这也是开发商最引以自豪和敢于与地方政府叫板的重要资本。因此楼市持续了近一年之后，不少开发商在奥运会之前，宣称政府不会永远让楼市冷清，在奥运之后一定会采取行动“救市”。

然而这一次开发商的如意算盘极有可能要落空，因为奥运结束之后，央行和银监会在第一时间了关于“限房贷”的通知，无疑当头给正处于等待救市政策的开发商浇了一瓢凉水，彻底让开发商对于政府救市“死心”。房地产业只是国民经济的一个行业而已，在国家整体经济面前，最多只是一个重要“棋子”而已，绝对不是中国经济的“统帅”，国家不可能在压通涨为首要任务的今天，去采取措施刺激楼市发展。因此后奥运的楼市，开发商期待政府“救市”无异于天方夜谭。

二手房市场深度“洗牌”二手房公司倒闭为市场常态

如果细心的人一定会发现，在北京的街头，社区底商中就数二手房门店的数量多。在市场好的时候，一条繁华的数百米街道上，就有5-6家的二手房门店，而且大多数是比邻而居。但是此轮次的调整，对二手房的公司打击可谓最大，经常阅读报纸的人就能发现：最近二手房中介门店转让的消息频出，二手房公司倒闭的消息也层出不穷。

如果说开发商在楼市调整时可以选择做“猪坚强”，支撑个二三年没有什么大问题，而对于二手房中介公司，能支撑个半年就非常不容易了。买房观望，卖方坚持高价，这基本上就要了二手房公司的命。如果楼市真如前面预测的那样，观望会延续到2010年，那么中介公司倒闭潮将在今年年底和明年之初达到最高潮。