利率变动对房产市场影响的研究
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[摘要] 本文根据宏观经济学中关于产品市场与货币市场均衡的相关知识分析利率变动对房产市场的影响,并对游资进入房地产市场以及如何调控做出了相关建议。
[关键词] 房地产市场 利率 投资 游资
一、中国房地产市场概述
1.房地产市场的内容与特点
根据马克思主义政治经济学中对市场的解释来看,房地产市场是指房地产交易活动的场所,包括房产市场和地产市场。
房地产市场既具有一般市场的共性,又具有其自身的特点,主要特点有在房地产市场上进行的交易活动,只有货币的单方面运动而不发生商品实体空间的位移,这是由其不动产性质决定。房地产价格不断上升趋势,这是由土地资源不可再生以及相对稀缺形决定的。
2.我国房地产市场现状分析
从总体上看,1998年以来房地产市场成长迅速,对经济的贡献程度显著提高,并在高速增长过程中保持了供求两旺、供求总量基本平衡的运行状态,供应结构渐趋合理;开发投资的增长主要来源于住宅需求的增长和销售的扩大,个人成为消费主体;房地产市场波动主要受市场因素的作用,自我调节功能明显增强,呈现出理性、健康的发展态势。但与此同时,房地产市场也出现了一些问题,投资增长速度逐渐加快,连续几年超过GDP的增长速度2倍～3倍;房地产对银行信贷资金的依赖程度很高等等。
3.房地产业未来发展预测
房地产行业未来发展趋势主要受国民经济发展水平和国民经济发展战略的影响。
世界银行统计资料表明,当一个城市人均GDP在800美元～4000美元之间时,房地产会高速增长,人均GDP在4000美元～8000美元之间时,房地产会平稳增长,人均GDP在8000美元～20000美元之间时,房地产会衰退。目前我国人均GDP约为1000美元,整体上我国房地产业还有非常大的发展空间。而在库兹涅茨《各国的经济增长》中研究结论表明当GDP增长速度小于4%时,房地产业将出现萎缩,当GDP增长速度界于4%～5%时,房地产业将出现停滞;5%～8%,房地产业将处于稳定发展阶段;8%～10%,房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7%～8%,根据以上结论,我国房地产业正处于稳定发展的阶段。
因此,从中长期来看,我国房地产业属于朝阳产业,目前还处于总量增长时期,现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题,必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决,房地产业的中长期趋势良好。
二、利率变动对房地产市场影响的宏观分析
根据宏观经济学理论,市场经济不但是产品市场(房地产市场),还有货币市场(利率),而这两个市场是相互影响相互依存的。产品市场上总收入或总支出增加了,需要使用的货币交易量增加了,如果利率不变,货币需求会增加,如果货币供给量不变,利率会上升,而利率上升会影响投资支出,从而影响产品市场。一下通过一般均衡的LS-LM模型分析利率变动对房地产市场的影响。
1.IS曲线与房地产市场投资的决定
房地产市场的均衡要求该市场的供给和需求相等。IS曲线是在利率和国民收入不同的组合条件下,投资与储蓄相等的曲线。可推得财政政策。
在决定投资的诸因素里,利率是首要因素。这里的利率是实际利率,即名义利率-通货膨胀率,利率是投资的减函数。
根据投资储蓄等式推导出的IS曲线表明当利率上升时,投资需求就会减少,而投资需求的变动又会引起IS曲线的变动。如果利率升高使得投资需求被抑制,则IS曲线会向左移动(如图由IS移至IS1),从而导致国民收入下降。存在“楼市”的背后是房地产市场的供求,把利率纳入IS模型可以看到利率上升导致投资减速、消费下降、储蓄上升、债券价格下跌和上市公司盈利减少。由此推论,利率上升会抑制房价、股价和投资冲动。利率持续上升也会抑制住房的供给。
2.LM曲线与利率变动
利率决定投资进而影响国民收入,而利率本身是由什么决定呢?根据凯恩斯理论,利率是由货币的供给量和对货币的需求量所决定的,可推得货币政策。
凯恩斯认为人们持有货币有三种动机,前面两种为交易动机和谨慎动机,后面一种称为投机动机。货币的交易需求决定于收入,而货币的投机需求决定于利率。货币市场的均衡指货币的供给与需求达到均衡状态。条件就是 L=M。LM曲线表明在它上面的每一点,利率与国民收入的组合是不同的,但是货币供给都等于货币需求。即当货币的供给(M)为已定时,L1是Y的递增函数,而L2是R的递减函数。(L1:交易动机和预防动机;L2:投机动机。) L1(Y)+L2(r)=M; L1与Y正相关,L2与r负相关。
由于一些投机性对房地产行业进行炒作致使投机需求增加,如果其他情况不变,则LM曲线会左移(由图中LM移至LM1),因为同样利率水平上现在的投机需求增加了,交易需求量必减少,从而要求有的国民收入下降。
3.IS-LM综合分析人民币利率调整对房地产市场的影响
财政政策和货币政策是国家宏观调控两大基本经济政策。对于房地产市场与利率变动的关系我们可以根据IS-LM曲线进行简单推导分析两大政策的作用。
利率是市场经济中最重要的经济杠杆,利率调节的是资金供求,调节的是市场价格,其作用首先会表现在对资金供求的影响上。如果LM曲线不变,利率升高导致IS曲线向右上方移动(由IS1移至IS2)由于货币供求不变因此国民收入也相应增加。相反,如果IS曲线不变,利率升高导致LM曲线向左上方移动(由LM2移至LM1)引起国民收入减少。而对于房地产市场涉及投资利率以及部分投机性游资,因此利率提高将使IS和LM曲线同时发生移动,致使国民收入有所增加。
10月29日,中国央行宣布加息。央行提高利率可以抑制房地产的投机性需求,对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。加息是抑制了需求,但还有许多政策是在减少供应量,最后房价是涨是跌,还是取决于供应量减少的多还是需求量减少的多。如今对于投资过热的房地产业,商业银行贷款加息的举措出台,通过增加贷款成本,使投资性二次购房降温,使准备购房者支付能力下降,这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移动,假设供应维持不变,则房价必然要下跌,这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。
如果消费物价尤其是生产者价格继续上升,提高利率抑制需求还是很有必要。事实上,房地产物价上涨远远超过消费物价和利率(提高)水平,房地产商不在乎利率变化,而害怕信贷控制。作为房地产的投资者融资成本提高,投资利润下降。更重要的是,由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应,投机者很可能改变房价走势预期,因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场,这将导致泡沫迅速被挤出。
4.利率上升对我国宏观经济的综合影响
利率的上升将对我国经济的各个方面都将产生影响。
首先,对通货膨胀产生抑制作用。从发达国家的经验来看,用调整货币供给量和利率的方法来对付通货膨胀比对付经济衰退更有效。我国市场经济体制并未成熟,居民和企业对利率的反应还不是很敏感,货币政策的效果还不是很明显。但是,从我国的经验来看,用调整货币供给量和利率来抑制通货膨胀的效果也优于克服通货紧缩。信贷规模的下降和利率的上升有助于抑制消费需求和投资需求,从而有助于抑制通货膨胀。
其次,会对企业产生不同的影响。利率的上升对每个企业的影响是一样的,都会导致利息成本的增加。然而,市场对各个企业的产品的需求是不同的。对于那些产品供不应求的企业来说,产品的价格将发生较大幅度的上升,利率的上升对它们没有不利的影响;对那些产品供过于求的企业来说,产品的价格不会出现大幅度的上升,利率的上升将对它们产生不利影响。由此可见,利率的上升还会对产业结构发挥调节的作用,它将会导致市场需求较大的企业扩张和市场需求较小的企业收缩,从而引起产业结构的变化。
再次,对人民币汇率将产生升值的压力。目前人民币一年期限的存款年利率是1.98%,但是境内美元一年期限的存款年利率是0.56%,利差为1.42个百分点。在对人民币仍然存在升值预期的条件下,如果我国中央银行提高存款利率,在利差和汇差的驱动下,尽管人民币在资本项目下不可兑换,我国对外汇仍然进行管制,但套利和套汇的热币将通过各种渠道流入我国,从而对人民币产生更大的升值压力。
三、游资进入对房地产市场的影响
游资是一个确定不变的资金力量,它以获取最大收益为目标,在一定条件下,各种资金都会汇集到游资队伍中来,使社会游资规模迅速膨胀,对社会经济生活产生巨大影响。
1.游资的内涵及特征
“游资”是指不固定投资领域,经常移动的资金。游资是追求短期高额利润的资金,从资金性质看,游资是地地道道的投机资金。投机资金为追求短期暴利,需要在短期内筹集巨额资金。通常短期内筹集巨额资金是通过银行高额借贷来实现。
游资可以分为国际游资和国内游资两种。国际游资是指没有固定投资领域,以追逐高额短期利润为目的的投机资金。按现行有关规定,国内游资则是指没有固定投资领域,通过投机以追求暴利为目标的违规资金。
无论是国际游资还是国内游资,它们都有以下共同特征:(1)投机性强,流动性高。(2)高风险与高盈利并存。游资的趋利性必然伴随着高风险投机。(3)隐蔽性高,突发性强,会给一国金融市场和经济带来破坏性的冲击。
2.游资进入对房地产市场的影响
(1)游资选择进入中国房地产业的原因
西方普遍认为对于中国这样一个经济持续高增长的国家来说,人民币的实际价值明显地被低估,于是,世界范围内期待人民币升值的呼声很高。在这种背景下,一些国际游资云集香港,流入中国内地,抢购人民币资产,豪赌人民币升值。
专家指出如果人民币汇率提升,将引发国际游资进入中国庞大的房地产市场,我国从2002年已经成为吸引外国直接投资最多的国家,国外直接投资将大批进入我国不可贸易的产品领域,即房地产和股市。简单来看,房地产投资的流动性是很差的,对于投机性的资本来说并不是一个上佳的选择。但从目前的实际情况来看,对房地产的需求正在进入一个爆发性的增长阶段,而由于土地的定量供给机制,今后的房屋价格总体上预期将继续上涨,因此房地产投资的预期回报率应是相当可观的。特别是对于国际套利资本来说,如果人民币如预期般的升值,将获得巨额汇率从而调整收益。即使中国政府坚持人民币不升值,那也会以国内货币和信贷规模的扩大为代价,其必然的结果就是促进资产价格,特别是房地产价格的上升,因此这部分资本依然会有收获。所以在资本市场还没有完全放开的情况下,房地产成为外国各种类型基金投资的重点领域。
(2)游资进入中国房地产业的影响
对于以各种非正规渠道进入中国大陆的外资,在内、外销房并轨的情况下,购买物业投资房地产等待人民币升值显然是最佳的选择。特别是一些特大型城市,有些外籍人士还能在已经先期进入中国的外资银行获得比中资银行购房按揭贷款利率低得多的贷款(如汇丰银行对外籍人士外币住房按揭年利率只有3%,只有中资银行一半)。这些外籍人士买中国大城市的房产,并不是用于自住,他们在盘算着现在用1美元换算8元多的人民币买入中国大陆的房产,一方面能够分享房产自身升值的收益,另一方而又能在若干年之后,假如人民币升值,假如再实现人民币自由兑换,抛出涨了不少的房产,以少于当初8元多再换回美元汇出境外。在这一系列“资本运作”中,几乎可以在没有风险的情况下,赚两头的钱。
外资的投资投机行为,加大了国内商品房,特别是中高档商品房的供求矛盾。由于大量美元流入中国,导致了人民币供应的充沛,从而引发房地产价格的上扬。
(3)游资进入引起货币市场变动的宏观分析
近年来偏低的利率水平在发达国家的成熟房地产市场中,显著地推动了资产价格的上涨。资本市场投资回报率较低,也鼓励了更多的资本进入房地产领域,而最初的房价上涨一旦衍生出市场参与者普遍的涨价预期,市场投机就会盛行,推动房价产生出越来越多的泡沫成分。从目前发展状况看,外汇储备的超常增长势必将占用我国大量的基础货币,干扰国家货币政策的执行。在缺乏相应的对冲工具下,面对外汇资金的大量涌入,央行为稳定汇率不得不投放大量的人民币,因此引起货币市场供求变动。具体变动原理请参阅本文第二部分通过IS-LM曲线的分析。
3.建立对游资的有效监控网络
对于游资要建立银行资金进入风险投资的控制体系。要严格控制银行资金流入的范围和证券公司向商业银行的证券抵押贷款的抵押率。要建立股市与股价、银行资金流入、股票成交量的监控体系,其核心是建立一个数量模型来预警股市风险,保护银行资金安全,防止股市大起大落。
要加快利率市场化,引导游资流向、合理配置资源的重要条件。我国正逐步形成以中央银行利率为基础的市场利率体系。在我国金融体系日益向多元化发展的新形势下,加快利率市场化步伐,有利于把巨额游资追求短期高额利润的投机倾向,引导到追求实现利润平均化。从而减少机构操纵市场兴风作浪,发挥游资调剂资金余缺的积极效应。