公有住房物业管理研究

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摘要：公有住房物业管理是一个巨大的市场，它的形成，需要整个社会的关心、理解和支持。从住房实物分配到货币化分配，从单位免费修房到交费的物业管理，广大业主也需要一定的时间来转变观念。政府、企业要加大物业管理的宣传力度，引导人们转变观念，认识、接受物业管理。

关键词：公有住房物业管理对策

目前，天津市卫生局公有住房面积约有10万平方米，其物业管理需求很大，但实际有效的需求不足，如何把潜在的需求开发出来，这就需要将公有住房的管理社会化和市场化，用经济手段进行社会化管理，满足市场需求。

一 公有住房的特征及现行管理模式

公有住房是指公产房，国有住宅。它是指由国家以及国企、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国有。目前居民租用的公产房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，上述两类房均为使用权房。

可售公有住房享受国家政策扶持而建的公有住房，经售房单位上级主管部门批准，并报当地政府房改办备案，按房改政策规定缴清购房款的住房。

可售公有住房主要特征：

1 公有住房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，以成本价出售。

2 可售公有住房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策。购买公有住房的人只能是承租独用成套公有住房的居民。

3 购买可售公有住房的优惠价格是在成本价的基础上还有工龄、房龄的优惠折扣等。

天津市卫生局可售公有住房绝大多数为天津市卫生局所属单位自建房，现行的管理模式如下：

1 由天津市卫生局行政后勤管理服务部进行管理。主要针对天津市卫生局所属单位自建职工住宅小区、与办公区相邻的职工住宅区。一般不收物业管理费，相关管理费用由原单位承担。

2 业主与天津市卫生局行政后勤管理服务部共同进行管理模式。主要针对规模较大的单位自建的职工住宅小区。由于原房产管理部门对职工住宅小区比较熟悉，具有一定的管理经验，有自己的管理队伍，以有偿为主，与业主协商，共同管理住宅区。

二 物业管理的发展过程

物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫等实施统一的专业管理和维护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合。

物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。随着住房制度改革的逐步推进，随着人民生活水平和住房条件的改善，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高。

天津市卫生局管辖的河西区佟卫里居住小区自2000年5月开始基本实施了物业管理，标志着天津市卫生局公有住房物业管理这一新兴行业的诞生。正式把小区管理工作提到议事日程。

1997年12月天津市房地产管理局颁布《天津市住宅小区物业管理暂行办法》的通知，其中明确指出“住宅小区应当推行社会化、专业化的管理。已经交付使用的住宅小区，依照本办法作出规划，逐步实行物业管理。” 从而正式确立了天津市物业管理的新体制。

1998年，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确指出，要加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

2003年9月1日起实行了我国第一部物业管理行政法规―― 《物业管理条例》。该《条例》对前期物业、物业交接、物业公司权力限制、业主委员会与业主大会的关系等方面作出了规定，进一步规范了物业管理活动，更好地维护了业主和物业公司的合法权益。

2007年10月1日起实行的《国务院关于修改(物业管理条例)的决定》，对《物业管理条例》进行了多处修改。修改内容主要涉及到业主、业主大会和业主委员会。《决定》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权力，扩大了指导业主成立业主大会并选举业委会的范围，规定了业主大会“筹集和使用专项维修资金” 和“改建、重建建筑物及其附属设施” 这两项事项的决定程序，物业管理得到进一步规范。

三 公有住房物业管理存在的问题

现在多数天津市卫生局管理的住宅小区基本上没有物业管理，现有物业公司不愿接手对这样小区的管理。公有住房在推行物业管理过程中，致使出现物业管理难以推进的现象：

1 管理分散，设施落后。天津市卫生局所属单位为方便职工上下班，自行选址，建设职工住宅。自建住宅很难形成大的居住小区。加之房屋的建设年代、建筑结构、使用状况更是各不相同，配套设施陈旧和不够齐全，这些情况使物业管理市场化难度很大。

2 业主的物业管理消费观念尚未形成。商品房的物业管理是伴随商品房而来的，它遵循市场的运作，并得到业主的认同。而可售公有住房以前是作为单位的福利房，单位充当了物业公司的角色，使用人享受的“物业管理”是免费的，而现在许多物业费需要自己来承担，有的人观念转不过来。

3 物业管理收费标准低，收费难，行业亏损严重，物业公司大多不愿接手公有住房。政府制定的物业服务基准价格偏低，物业公司入不敷出。

四 推进公有住房实行物业管理的相应对策

天津市卫生局管理的公有住房，牵涉面积大，分布范围广，涉及隶属单位多，它的管理好坏直接关系到天津市卫生局的和谐发展。虽然公有住房实行物业管理存在许多问题，但住房实行物业管理是大势所趋，要有效促进和推动公有住房的物业管理，就要得到相关领导的支持。行业要规范，管理要到位，社会要支持，业主观念要转变。

1 天津市卫生局对公有住房小区的基础配套设施及环境质量进行整治改造，同时将一系列社会公共服务设施一并纳入规划进行改造。增加对可售公有住房的前期投入，使其具备物业管理条件后，再引进市场机制下的物业管理服务。

2 目前天津市卫生局大多数公有住房物业管理还处于“福利”或“半福利”状态，业主观念尚未转变过来，不愿交费；而公有住房基础设施、配套服务设施陈旧、老化且不健全，使物业管理先天不足。建议相关部门拨出专款补贴物业公司，同时给予一定的优惠政策。

3 现代社会分工越来越细，完善分工和较高的效率才能使社会高速有效运转。把房屋交给物业公司来维修养护，可以让业主更好地分配时间，有更多的时间和精力在本行业中发挥才智，也会更加容易接受物业管理。

4 鉴于业主不愿交或只愿交少数物业管理费的情况，物业公司要确定合理的收费标准，让业主有一个适应过程。

5 建设部、财政部建住房[1998]213号文件规定： “旧有公房出售时，购房者按购房款2％ 的比例，向售房单位缴纳维修基金”， “维修基金应当在银行专户存储，专款专用，严禁挪作它用”。维修基金涉及广大业主的共同利益。各小区可召开业主大会共同讨论管理办法，建立有效的管理和监督机制。

综上所述仅对可售公有住房的物业管理进行了阐述，其实可售和不可售两部分公有住房的物业管理是一个非常巨大的市场，公有住房物业管理市场的形成，需要整个社会的关心、理解和支持。

参考文献:

1.天津市房地产管理局定额站编写《房屋修缮工程相关法律法规文件汇编》

2.天津市房地产管理局房管处编写《房产行政管理法规汇编》

3.天津市中房企业管理信息咨询中心编写《天津市房地产开发经营税费指南