上市公司为何青睐房地产

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不久前，看完《致青春》后走出影院的赵禾，感叹着当年的一切都是那么的简单，什么就是什么，都是那么的专一。正当穿着雅戈尔衬衫的他走过名为“雅戈尔长风8号”的高档楼盘时，不禁一愣，雅戈尔到底是做衬衫还是房产？其实赵禾不必诧异，2009年楼市火爆时，雅戈尔三四百人的地产团队创造的利润，约为几万工人支撑的服装板块利润的2.5倍。“你开千人大厂，不及老婆炒房”，成为了这一对比的真实写照。

其实，不止是雅戈尔，四川长虹、武昌鱼等上市公司，如果从字面上来看，根本想不到这些企业都已涉足地产业。仔细一想不难发现，很多传统行业虽然能够带来大量的现金流，但由于利润率的问题，使得仍然属于暴利的房地产行业逐渐扶正并成为了主业，尤其是对现金相对更充沛的上市公司来说，青睐房地产也是一个必然。

一尝甜头不可收

有一首名为《挡不住的风情》的香港老歌，正在被不少上市公司哼唱着，并开心地享受房地产带来的“挡不住的风情”。据2012年年报显示，安徽水利、厦门钨业，甚至“顾名思义”做调料的恒顺醋业，各自在房地产业的营业利润已达到了3.85亿元、5.42亿元和0.22亿元，而0.22亿元对于恒顺醋业而言，是可能得踏踏实实地卖掉一小条“醋河”或是一小片“醋海”才会有的利润。同样，青岛海尔、美的电器等上市公司，尽管自身不涉及地产，但其母集团下属的地产企业，如海尔地产、美的地产，也是做得风生水起。

更有甚者将房地产从副业迅速扶正，摒弃了原本发家的主业。主营塑料管材业务的凯乐科技在2011年初尝房地产甜头后，一发而不可收。相比凯乐科技，没有最惊人，只有更惊人。有些上市公司在房地产中开始“不可自拔”，索性“走火入魔”变成了房地产企业。主营原本是纺纱机械、化纤机械的市北高新，已几乎变为一家房企。

无利不起大早

当前各类资本涌入地产业，根本原因在于中国仍处于巨大的城市化进程中，购房需求长期呈现出一种爆发的状态，房地产行业表现出较高的回报。在现在的大背景下，除去房地产，很难找到一种稳健的投资能够有年化10%以上的收益率。金融产品的收益可能更高，但其风险也不言而喻。

正是高回报和高盈利能力成为了房地产吸纳资本的指针。据多家机构的数据显示，近年来地产业的整体毛利润率在30%～40%。事实上，房地产业的暴利程度在上市公司对外公开的财务数据中隐藏得很深。地产业实行类似于杠杆机制的资本金制度，近年来“野蛮生长”的房地产基金也在助长开发商的利润。一个预计投资额20亿元的住宅项目，利润为5亿元，表面看来，项目利润率为25%。实际上开发商往往只需拿出1/4的预计投资额，即5亿元就可开始启动项目；在开发的后期开发商可开始预售，通过不断回笼的资金分期滚动开发，而不用再自掏腰包，项目的实际毛利润率已通过杠杆变为100%（25%的4倍杠杆）。而如果1/4的预计投资额继续通过融资杠杆（通常年成本在18%～20%），即那些房地产基金们的助推，那么开发商的实际毛利润率更是惊人，可能还得乘上5倍（20%×5）。