国外住房保障制度的比较及启示
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摘要：为了满足居民特别是低收入人群的住房需求，世界各国都建立了各自的住房保障制度。通过介绍美国、瑞典、新加坡三个国家的住房保障制度，在充分了解这些国家住房保障制度的基础上进行比较研究，为我国建立和完善住房保障制度提出政策性建议。
关键词：住房保障制度 住房保障模式 启示
住房保障是政府对社会成员中不具备基本住房支付能力者进行的居所帮助，住房保障最基本的层次是救助，是社会保障体系的一个组成部分。住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当住房的一项制度，是对市场化住房分配机制的必要补充。
经过近70年的实践和发展，发达国家的住房保障大致形成了三种运行模式。一是以美国为代表的欧美发达国家的住房保障模式；二是以瑞典为代表的欧洲高福利国家的住房保障模式；三是以新加坡为代表的新兴经济国家的住房保障模式。虽然这三个国家的住房保障制度在具体设计上存在差异，但在住房保障体系建立和完善的过程中存在共同点。
1.住房保障的目标明确
发达国家均以满足城市居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作为建立住房保障制度的出发点，以实现居者有其屋、实现民众的居住权为终极目标。例如：美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”。瑞典住房保障的总目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。新加坡将“居者有其房”作为目标，大力发展公共住房。
2.设立专门的住房保障机构
住房作为一种特殊的商品，仅仅靠国家和地方制定相关政策来解决问题很不现实，需要有专门机构来规划、安排政策的落实，发达国家普遍设立了专门的住房保障机构，比如美国联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，新加坡中央公积金局和“建屋发展局”。由于存在专业的负责机构，可以协调各种关系和各方利益，统一推进住房保障工作的进程，避免多部门负责制下容易出现的推诿扯皮现象，提高了住房保障工作的效率。
3.注重制定住房保障立法
住房保障立法的功能在于提供建立住房保障体系的依据，明确住房保障体系的基本目标。通过立法保障住房政策的实施是这些国家住房保障制度的共同特征。美国政府为了解决低收入居民的住房问题，先后通过了《全国可承受住房法》、《住宅法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等。瑞典为了保障住房出台了《住宅更新法》、《建筑条例》等。新加坡的住房保障法律有《住房发展法》、《建屋与发展法》、《中央公积金法》等。
二、我国与国外发达国家住房保障制度的比较
我国住房保障制度的目标都是要解决居民的基本住房需求，这与国外发达国家具有一定的共性。同时，我国与经济发达国家或地区由于政治、经济及社会制度方面的差异性，决定了我国与这些国家的住房保障制度又有很大差别。
1.住房保障的模式不同
由于住房保障制度与经济体制和社会保障制度是紧密相连，这就形成了发达国家三种典型的住房保障模式。第一种是“投保资助型”。以美国住房保障模式为代表，其住房保障模式重视权利与义务的密切联系，提出对公平的维护不应以效率的损失为代价。第二种是“福利国家型”。以瑞典住房保障模式为代表，其住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家有保障公民住房福利的职责。第三种是“储蓄保险型”。以新加坡住房保障模式为代表，它以政府强制储蓄，建立以中央公积金为核心的社会保障体系，其住房保障制度与中央公积金制度紧密相联。而我国的住房保障模式是“混合保障型”，以实物保障为主，货币补贴为辅，由“补砖头”向“补人头”转变。
2.住房金融支持的模式不同
发达的住房金融市场下，各国也有不同的金融支持模式。美国私人金融机构和政府金融机构经营房地产贷款，尤其是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款存在证券化趋势，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储蓄放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的住房保障信贷机构：联邦住宅放款银行委员会、联邦住宅抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。瑞典政府通过城市抵押银行向符合条件的居民发放住房贷款，新加坡则建立了住房公积金制度。我国政府通过多种融资方式并举来保障居民住房，比如中央补助、地方补助、企业个人筹集和金融机构筹资。
3.管理机构的职能不同
国外住房管理都有相应的机构具体负责，但管理机构的管理职能划分各不相同。美国的房屋管理机构一方面是联邦住房和城市发展部，负责研究国家层面上的住房政策，并协调统管地方层面的城市社区与住宅发展项目，掌管、使用中央用于住房方面的资金；另一方面是地方政府房屋机构，负责本地区的住宅规划建设等。新加坡的中央公积金局，全面负责公积金的归集、管理、使用、核算等相关工作。我国和国外发达国家一样设立了专门的管理机构，但国外发达国家管理机构的管理职能划分更加具体。我国设立了公积金管理中心或公积金管理委员会作为公积金管理决策机构。
三、国外住房保障制度对我国的启示
从国外住房保障制度的演变和发展趋势来看，有不少方面对我国正在深入进行的住房保障制度改革和新住房保障制度的建设，有着十分重要的借鉴意义。
1.制定完善的法律法规保证住房保障体系的运行
国外的住房保障制度都有相关法律保障，使住房政策既规范又利于贯彻执行。我国的住房保障制度至今仍以政府文件、政府政策的形式，严格地说不具备法律效力。完善的住房保障法律法规体系应该包括有关住房保障的住宅法或住房法，不仅要有国家的法律法规，还要有地方上的法律法规；要分阶段提出住房保障的计划，法律法规要有阶段性；要设立专门的住房保障制度的监管部门，加强监管力度。因此，我国必须加强有关住房保障制度法律法规的建设，颁布住宅法或住房法，强化国家和地方的住房保障法律法规的合理性和时效性，用完善的法律法规来保障中低收入人群的利益。同时。住房保障政策要有动态性，政府应当根据经济发展不同阶段和住房发展的不同时期来确定、调整住房保障政策。
2.加强建设政策性金融支持的住房保障体系
国外在住房保障制度建设别强调政策性金融的支持，对低收入的家庭提供住房保障制度起了很大作用。政策性金融支持是市场经济条件下缓解住房大量短缺问题的关键性措施。在我国，住房公积金制度是实施政策性金融支持的主要形式，但我国住房公积金的现状，不能普及到低收入人群。要更好地发挥公积金的作用，重点搞好对城市低收入群体的全面覆盖。这也是当前深入推进我国住房保障制度改革的一个重要着力点。我国还必须挖掘其他的政策性金融方式。
3.住房保障的目标及范围要与经济发展水平和住房发展阶段相协调
每个国家处于不同的经济发展水平和住房发展阶段，住房的供求关系状况都会不同，对住房保障的需求程度和发生作用的范围也会有所不同，我们应该根据实际情况调整保障的目标及范围。在经济不发达和住房严重短缺时期，应当使用最有利于刺激住房供给、加快住房建设的政府直接建房方式；在经济发达和住房供求关系比较缓和时期，采取房租补贴的方式则更具有选择性，更有利于减少保障资金支出。在住房短缺时期，住房保障制度的目标群范围几乎包括高、中、低收入阶层；随着住房短缺问题的逐步解决，目标群的范围逐渐转向中、低收入阶层；而随着住房条件的进一步改善和住房发展阶段的迸一步升级，目标群应完全锁定在低收入阶层。
参考文献：
[1]刘琳：《我国城镇住房保障制度研究》
[2]汤勃，张炯：《国外住房保障制度之比较研究》
[3]王军武， 赵可林：《我国住房保障制度与模式创新》
作者简介：
张飞（1990—— ），男，安徽合肥人，安徽大学2012级管理学硕士，研究方向：行政法学。