浅析房地产项目全面设计质量管理

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【摘 要】本文基于PDCA循环和责任矩阵对房地产项目全面设计质量管理流程进行了初步的分析，建立了项目全面设计质量管理流程及流程中各职能部门的责任矩阵，初步确定了各流程中各部门的责任，较好的处理了设计质量管理过程及责任分配的问题。

【关键词】PDCA；责任矩阵；项目；全面；设计质量管理

引言

市场经济条件下，营销无疑是企业生存的重要手段，随着市场竞争的激烈，越来越多的企业把营销作为企业经营的生命线。然而，在市场营销观念经历的三个阶段（生产观念、推销观念、需求观念）中，产品和产品质量始终处于核心地位。房地产行业的竞争最终将是产品的竞争，市场营销是产品设计与产品质量的营销。房地产企业存在的根本价值在于消费者利益最大化。不断趋于多样化、个性化的消费者需要要求市场营销必须识别顾客的需求和欲望，确定所能提供最佳服务的目标市场，设计适当的产品以满足这些市场的需要，创造顾客满意并且获取利润，使企业在新的竞争环境中立于不败之地。保证产品质量，全面设计质量管理势在必行。

一、房地产项目全面设计质量管理

ISO9000：2000《质量管理体系 基础和术语》和GB/T9000——2000标准关于质量的定义：所谓质量，是指一组固有特性满足要求的程度。

项目全生命周期是指项目从立项到收尾的整个过程。房地产开发项目全生命周期包括投资机会研究和土地竞投阶段，项目立项阶段，全程策划阶段，规划设计阶段，施工阶段，市场推广和营销阶段，租售及物业管理阶段。在房地产项目的全生命周期中工程施工前是为了确定项目方向和设计方案，方向和设计错误必然会导致整个项目的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。图1为项目各阶段累计投资和影响对比图，从图中可以看出施工阶段开始之前投资较少，施工阶段投入的资金大，但是前几个阶段对项目生命期的影响却最大，稍有失误就会产生巨大损失，甚至会导致项目夭折，而施工阶段的工作对于项目生命期的影响很小。所以作为房地产企业的项目管理不仅要保证施工阶段的质量，还要更加重视施工前几个阶段的工作质量，这样才能更好的保证项目整体质量。本文针对房地产项目设计质量管理运用PDCA循环方法进行了初步的研究。

全面质量管理是以质量为核心，建立在全员参与的基础上的一种管理方法，其目的在于长期获得顾客满意、组织成员和社会的利益。全面设计质量管理是将设计这一过程单独提出来经行质量管理。

二、PDCA循环和责任分配矩阵简介

PDCA循环最早是由美国贝尔实验室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世纪30年代构想，随后被美国质量管理专家戴明博士（Edwards Deming）采纳，将之引进日本，在日本得到了推广和充实，所以又被称为戴明环，它是全面质量管理所应遵循的科学程序。PDCA是英语单词Plan（计划）、Do（实施）、Check（检查）和Action（处理）的第一个字母，PDCA循环（如图2）就是按照这样的顺序进行质量管理，并且循环不止地进行下去的科学程序。五十年代初传入日本，七十年代后期传入我国。

第一步：分析现状，找出存在的问题；

第二步：找出并分析产生问题的各种影响因素；

第三步：找出各种因素中的最关键因素，制订措施，提出质量改进活动计划；

第四步：拟定措施，制定计划；

第五步：执行所制订的计划和措施；

第六步：根据计划的要求，检查执行的情况；

第七步：总结经验，巩固成绩，把效果好的纳入各项标准（技术标准或管理工作标准）；

第八步：提出遗留问题，并将其转入到下一个PDCA循环予以解决。

责任矩阵是以表格形式表示完成工作分解结构中工作细目的个人责任方法。这是在项目管理中一个十分重要的工具，因为他强调每一项工作细目由谁负责，并表明每个人的角色在整个项目中的地位。制定责任矩阵的主要作用是将工作分配给每一个成员后，通过责任矩阵可以清楚地看出每一个成员在项目执行过程中所承担的责任。责任矩阵表头部分填写项目需要的各种人员角色或职能部门，而与活动交叉的部分则填写每个角色对每个活动的责任关系，从而建立“人”和“事”的关联。不同的责任可以用不同的符号表示。

责任矩阵的作用有：1、将项目的具体任务分配、落实到相关的人员或职能部门，使项目的人员分工一目了然；2、清楚地显示出项目执行组织各部门或个人之间的角色、职责和相互关系，避免责任不清而出现推诿、扯皮现象；3、可以充分考虑任务执行人员的工作经验、教育背景、职业资格、兴趣爱好、年龄性别等不同的方面进行分工，确保最适当的人去做最适当的事，从而提高工作和项目管理的效率；4、有利于项目经理从宏观上看清任务的分配是否平衡、适当，以便进行必要的调整和优化，确保最适当的人员去做最适当的事情。

三、基于PDCA循环的房地产项目全面设计质量管理

本文以某房地产公司为例，论述了运用PDCA循环方法和责任矩阵来设计房地产项目生命周期设计质量管理流程。该房地产职能部门分为：综合部、财务部、经营管理部、采购部、项目开发部、策划部、营销部、预算合同部、总工办、工程管理部。其各职能部门的职责（因为篇幅有限，只列举了与本文有关的部分职责）如下：

（一）综合部

1、根据总经理指示，检查各个时期的行政工作开展情况，为总经理部署工作提交材料；起草各个时期的工作计划、总结和各种文件。

2、根据总经理的指示召集总经理办公会议和专题会议，做好会议记录；组织编制公司行政工作计划和工作总结。

（二）财务部

负责资金管理，调度。编制月，季，年度财务情况说明分析，向公司领导报告公司经营情况。

（三）经营管理部

1、结合行业、竞争对手以及自身的情况分析，对公司重大问题进行研究，提出建议；对竞争对手进行跟踪研究，对竞争对手的重大举措进行预警，并给予相应的建议。

2、通过对战略环境分析，会同有关部门拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经批准后组织实施。

3、配合财会和采购部门加强固定资产和物资管理，对资产与物资进行盘点。

（四）采购部

1、负责公司的招标采购。

2、负责标底的编制、审核工作。

3、负责根据项目采购计划以及工程施工需要做好项目采购资金使用计划。

4、负责根据工程制定的各阶段施工进度和采购计划做好材料采购计划。

（五）项目开发部

1、研究市场发展趋势和投资方向，确定基本开发需求；

2、对拟开发土地进行详细调研，并会同有关部门进行可行性分析；

3、依据合作协议会同公司相关部门办理开发资料和土地的接收工作；

4、负责房地产市场信息的搜集、整理及研究工作。

5、根据市场调研结果，对公司开发的项目进行收益评估，为公司领导决策提供依据。

6、进行项目楼盘的细分市场定位、产品定位；

7、确定新项目客户群定位、竞争定位；

8、根据区域地产市场物业特征及市场热点，会同规划设计部对产品功能规划、总体规划、细部构造、公共配套、外立面造型、内部三维空间处理、户型设计、面积配比、建材设备选择等提出具体的建议与要求。

（六）策划部

1、负责项目运作的策划和推广工作。

2、针对新项目进行广泛的市场调查、综合相关方面情况分析和销售预测，编制项目可行性研究报告，经相关领导批准后，全面组织实施。

（七）销售部

1、定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向，特点和发展趋势。收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。负责收集，整理，归纳客户资料，对客户群进行透彻的分析。

2、确定销售策略，建立销售目标，制定销售计划。

（八）预算合同部

1、协助营销部、策划部评估项目经济效益和撰写可行性研究报告的相关部分，参与规划设计部组织的图纸会审并提出有关预算意见；

2、在工程设计阶段协助公司决策层优化设计，降低工程造价；

（九）总工办

1、参与工程项目的设计方案讨论和审核工作。

2、主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。

（十）工程管理部

1、负责公司的技术管理工作。

2、负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图

纸变更的审定工作。

运用PDCA循环方法结合责任矩阵，建立如表1所示的项目全生命周期设计质量管理流程及流程中各职能部门的责任矩阵。

在对土地资料和当地社会人文环境经行整理分析过程中，项目开发部为负担主要责任，经营管理部和设计单位参与。项目开发部对拟开发土地进行详细调研并进行可行性分析，将得到的土地地质勘探资料等信息经行整理分析；经营管理部和设计单位参与进来，经营管理部介入其中，了解情况，为将来的经营管理工作做好准备；设计单位参与其中，可以提前了解哪些不利地质应该合理避让，哪些有利地貌可以充分利用，这对建筑结构的安全性、经济性和合理性，提供了主要依据。

在对战略环境、市场信息和产品定位经行整理分析过程中，项目开发部和经营管理部为承担主要责任，策划部辅助它们，设计单位参与其中。项目总成本由预算合同部负责制定，项目总进度由工程管理部负责制定，设计单位参与其中，以项目的总成本和总进度约束条件，为制定出可行的设计方案做准备。

总工办和工程管理部负责找出约束设计的关键因素，制定设计方案，提出设计改进计划。设计单位主要负责设计草图，如果设计草图通过，那么主要负责设计图纸。经营管理部、项目开发部、工程管理部、总工办和预算合同部参与其中，了解设计情况。总工办和工程管理部主要负责工程图纸的会审，检查是否满足约束条件。设计单位根据总工办和工程管理部的检查结果和提出的建议，总结经验，提出遗留的问题，然后再返回到计划过程中，进入下一个PDCA循环，直至达到标准为止，终止循环。

本文只是以某一房地产公司的职能部门为例，对于其它房地产公司其职能部门有可能不相同，他们可以根据自身的情况制定自己的责任矩阵，以适应其房地产公司的结构。

参考文献：

[1]成虎.工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2003

[2]王祖和.项目质量管理[M].机械工业出版社，2004

[3]马林.全面质量管理[M].中国科学技术出版社，2006

[4]唐若亮，韩伯棠.全面质量管理（TQM）研究的发展趋势及其应用，2006年中国科协年会论文集，2006