地产税是富有者的社会责任

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中国房地产改革最有效的方式是增加房产闲置的成本——通过引进地产税的机制。这不是杀富济贫，而是要富有者承担更大的社会责任。

最近底特律的房价在中国成为新闻热点。底特律曾是美国制造业的中心，现在连底特律的市政府也濒于破产了，而房地产更是跌到了谷底。

中央电视台播放了一个对底特律的地产中介及投资人的采访，据说她在那里已买下360套住家，平均每套才500美元。而《人民日报》报道更作了纠正，说很多房子价格在100美元之下。此后中国某地产中介宣称收到了一千多个咨询电话，那么多人都在摩拳擦掌，要组织炒房团去底特律大干一场。英语有一俗语：“Too good to be true”，意思是事情太好会使人难以相信。是啊，真有那么样的好事，为什么底特律会有那7万8千多栋被业主抛弃的楼房？

这些中国人太不了解美国了，他们在仔细研究美国地产后多半会失望的放弃。因为炒房，也就是低价时大量买进，耐心等待，等涨价后再卖出大赚一笔。很多中国人由此而暴富，但这在美国却行不通，你无法耐心等待。

这就要说到美国的房屋经济。美国多数业主都是以按揭方式买房，以后按月还房贷，这与中国差不多。但不同的是，他们还得缴纳地产税。地产税以地价的百分比计算，因地而异，我住纽约长岛学区较好的地段，地税也就较贵，那只是一个很普通的房子，每年地产税已达1万3千多美元。地产税通常是美国中产阶级家庭的主要支出部分之一。而地产税与房贷的最大差别在于它是一辈子都得缴纳的费用，只要你拥有房产，你敢拖欠，政府就可以收你的房。

可很多工薪阶层就惨了。他们失去了工作，也就丧失了支付能力。在房贷停止支付数个月后，银行就要来收房子了。这对业主来说，是个毁灭性的灾难。但银行所收回的也是个烫手山芋，因为那时它就得支付地产税了。在经济衰退特别严重地区，如底特律，很多家庭都破产，从而银行收回了大量房产，又无法脱手，成为巨大经济负担。若在能最短期内迅速把房屋低价处理掉，也是减少了损失，这就是底特律房价如此之低的原因。

中国没有实质性的地产税，也就不存在类似的房产闲置成本，于是才可能囤积居奇，待价而沽。我一个EMBA学员，2006年在北京一新开发区买了套公寓，房价是每平方米5000多元。而她老板则一下子买下30多套公寓，且是现金交易，买来后也就空置着，而今天那里房价已涨到了二万多。这个老板可谓精明，不仅规避了通胀的风险，而且所获投资报酬率绝对超过他实业的经营。然而，这种投资策略的成功得有个前提：房价要不断上涨，而这又得有持续不断的需求。今天的中国，经济发展造就了更多的有钱人，不管收入是合法或还是非法的，他们把钱不断地投入房地产，其结果房子大量地盖，仍无法满足需求，那房价也就只涨不跌！

但是，中国近年来出台的一系列打压房产的政策，所针对的是哪些人？是中产阶层，且是想富起来的中产阶层，他们投资房产，可资金有限，所以买第二套、第三套房要贷款，而投资的实质是把今天的节省转化为未来的消费。这种投资行为本来应该是政府鼓励的，因为强大的中产阶层才是社会稳定的基础。更何况他们并不是高房价后的主要推手。

由此看，中国社会的最大挑战是抑制，抑制尚不是极端的贫富差别，最有效的方式是增加房产闲置的成本——通过引进地产税的机制。那不是杀富济贫，而是要富有者承担更大的社会责任。

道理显而易见，中国为什么就不能这么做？因为有社会多方面的强大反对声，从地方政府，到官员、开发商、社会精英等，当然他们都是“以革命的名义”——基于经济发展、社会稳定、计民生等“大局”。我也记得鲁迅曾说过的：曾经阔气的要复古，正在阔气的要保持现状，未曾阔气的要革新，大抵如此。而中国当今的矛盾也就在正在阔气的与尚未阔气过的。即要保持现状和要革新者之间的。而我所要强调的是，只有长治久安才符合中华民族的最根本利益！