绿城之过 第22期

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一分钱难倒英雄汉，再崇高的商业理想也要在现金流面前低头。

吴金贵有点恼火了，他只是杭州绿城足球队的主教练，却因为与绿城沾上边，也成了新闻人物。11月8日，有媒体爆料吴金贵已经生病住院，并准备辞职离开绿城。这是继传出绿城破产之后，绿城又一次成为舆论焦点。用吴金贵的话说“真不知是什么居心”。

公众对绿城的关心，恐怕更多地是对其财务状况的猜想。幸灾乐祸是人的本性，人类总是对负面的消息格外关注。这一回关注点便是绿城――一根据搜房网整理的2011年中国房地产行业综合实力十强企业中，绿城排名第五。看着一家拥有三万员工、年销售额达300亿元的大公司倒下，对于媒体来说，的确会有着莫名的兴奋（因为“坏事出新闻”已经成为行业常识）；对于爱看热闹的旁观者来说，这样的大事足以成为他们茶余饭后的谈资。

有那么难吗？

绿城的现状真的有那么难吗？看看他们的财报，也许可以更加理性与冷静地分析出它的经营状况。

据上证资讯的统计，2010年年终，绿城的银行贷款总额分别相当于现金及其现金等价物的200%和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%，流动负债占总负债的比例为76%。此外，不同的统计口径，所得出的资产负债率大相径庭。但现实情况是，房地产企业的资产负债率长期都在50%以上，而在政府政策调控的密集期，资产负债率高低也是行业发展前景的佐证。

2007年，绿城从杭州走出，布局全国，在北京、上海等大城市拍下了多幅高价地。在2009年的楼市激进时期，绿城也拿下了多幅地王，更为严重的是，在2010年史上最为严厉的调控政策出台之后不久，绿城更是一举拿下上海的地王。这些激进的土地扩张政策加上严厉的限购政策，构成绿城高负债率的重要原因。

如此处境中的绿城并不孤独，房地产企业的资产负债率70%以上并不少见。以土地扩张见长的龙头企业也位列其中。保利地产的资产负债率为80.74%，万科也高达78.97%。

况且，绿城已经在行动。阿里巴巴员工称公司内部购买绿城项目的房子，可享受绿城员工折扣9.2折。11月5日晚，绿城集团通过官方微博发出消息：优惠还不仅针对阿里巴巴员工，对于公司一向珍惜、感恩的绿城老业主，公司亦决定，凡有意在翡翠城、西溪诚园、明月江南楼盘中再置业者，若于11月30日前实行团购，同样享受绿城员工待遇。优惠范围在扩大。此外，11月7日，有媒体援引绿城中国首席财务长冯征的公开消息报道称，公司正考虑出售房地产项目以增加现金流。相比起打折出售单套住宅，出售项目将能够更加快速有效地解决资金流问题。

财经评论员叶檀认为，绿城并非无路可走，董事长宋卫平之所以不降价，是因为有项目可以运作，这位围棋高手懂得提前布局。事实上，宋卫平已经在改变战略布局，试图将绿城从地中脱离出来，成为服务型企业。

风声鹤唳

木秀于林，风必摧之。今年第三季度房产信托被叫停以来，绿城一直深受传言困扰。媒体与公众的高度关注，并不止于绿城本身的经营困境。宋卫平自己十分清楚：“在此调控深秋，绿城似乎成了一些人眼里的风向标。”在公众眼中，绿城的困境成为中国房地产行业发展的缩影和标志。

根据公开数据统计，2011年上半年上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。现金流问题成为行业需要共同面对的问题。

值得注意的是，在一线房企中，今年绿城集团并不是发行房地产信托最多的房地产公司。用益信托的数据显示，今年上半年绿城集团共发行7款信托计划，信托融资共计37.67亿元，而万达今年上半年共发行8款信托融资计划，涉及金额60.76亿元，保利上半年发行信托计划11款，发行总规模为44.14亿元。而且就在流言四起的三季度，绿城集团仍有发行4款信托计划，发行总规模9.4亿元。三季度滨江、恒大、珠海华发、中国泛海四家房地产公司信托融资规模超过绿城。

通常的逻辑立论是，当房地产企业能够获得银行贷款的支持时，不会选择信托途径。当银行选择不向房地产企业发放贷款时，必定受制于对行业前景的悲观或者对这一行业的过热警惕。融创中国董事长孙宏斌形容2011年中国房地产行业为“风声鹤唳”。在严厉的宏观调控下，房地产市场的发展并不仅仅由市场说了算，万科再一次带领大型房企降价促销，回流现金。宋卫平并不否认行业的艰难，但像王石那样的做法，在他看来无异是将行业落井下石。

差一分钱也能倒

1994年绿城在杭州城西开发了高品质的紫桂花园、九溪玫瑰园，改变了杭州的城市格局，使当年荒凉的城西成为高档住宅区。宋卫平对住宅近乎偏执的理想主义信念，在他的手下看来并不是个地地道道的商人。他的偏执使得绿城的开发成本比其他企业都要高。公开资料显示，绿城的毛利率维持在25%-30％左右，而其他一线房企的毛利率都超过30%。绿城的住房价格一味地定格中在高端。如果按照以往的调控政策并不受多大影响，但问题就在于，2011年开启的行政手段调控――限购令，恰恰主要抑制了中高端用户的需求。

千算万算都没算到限购令，这大概是很多房地产大佬的感慨。用任志强的话来说，多重房地产调控政策并没有触及房地产价格暴涨的根本，即土地招拍挂与供需关系。但任大炮也不得不服软，不得不承认房企的冬天来了，房价短期内将下行调整。更多媒体与专家呼吁帮助绿城走出困境。

中国的房地产市场毕竟不由市场说了算，的一再表态让寄希望于政府短期内对房地产松绑的企业家们也许要失望了。融创中国董事长孙宏斌也许最为理解颇受煎熬的宋卫平，毕竟6年前同样理想与激进的他也曾在现金流与调控政策面前。孙宏斌在微博上公开支持宋卫平挺过难关，可谓惺惺相惜，但孙宏斌最需要告诉他的是，一分钱也能难倒英雄汉，再好的商业理想也要在现金流面前低头，这一点早已在中国商业场上无数次被验证。