5重障碍 11期

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如何养老一直是中国老百姓密切关心的话题，也是社会难题。房价不断上涨，很多老年家庭最值钱的资产就是房子，但由于自住需求无法卖出。另一方面，他们的退休金收入十分薄弱，甚至无法抵御不断上涨的通胀，陷入了生活困境，只能降低生活品质。通过住房倒按揭，让老年家庭既不影响晚年居住，又可提供足够的养老金来满足退休养老，减轻了政府和儿女的负担，似乎是两全其美的事情。然而据笔者观察，目前中国要实施住房倒按揭养老，至少还有5个方面的障碍。

障碍一：资产传承观念

儒家思想究竟是一个学派，还是一个教派，至今尚有争论。但中国人信奉儒家思想却是一个不争的事实。信奉儒家思想的中国人，对家的观念非常看重，而房又处于家的核心位置，有房才有家，没房就没家。而且，在中国传统观念中，对于欠债过日子又是有抵触情绪的。以房养老，归根到底还是用借来的钱过日子，自己的房子则相当于抵押品。

抵押房产，借钱度日。做了一辈子房奴的工薪阶层，以为到了退休之后，能安安心心地过上拥有自己房产的踏实日子。但却发现，由于需要养老金，房子又被抵押出去了，怎么想都不会觉得安心。人需要有安全感才能活得幸福，而价值创造高峰已经逝去的老年人，所需要的安全感又尤为强烈。此外，养儿防老也是中国人的传统观念。许多中国老人节衣缩食奋斗一辈子就是为了后代，子女也把为老人养老送终并继承遗产视作天经地义的事情，其中若有一方没有尽到责任，就会背起道德的枷锁。“但存方寸地，留于子孙耕”，正是这种房产传承的生动体现。

倒按揭核心的过程在于将房子反向抵押给银行，银行通过计算和评估后每年支付现金给老年人作为养老金，等到老年人去世后，产权就归银行所有，银行可以自行处理。在这种情况之下，就存在了很大的利益冲突，对于经济不好的家庭来说更是明显，子女对父母所遗留下来的房产有更大期待。中国父母为子女考虑的远比自己多，他们是否愿意为自己的生活，放弃家庭最重要的资产传承是未知数。在传统养儿防老的养老模式里，失去了未来可以给予子女的房产，不排除一些子女对赡养老人更不上心。推行此政策，可能会对现有的社会养老模式是一个巨大冲击，甚至会导致家庭关系紧张。

当然，以房养老用法规的形式正式提出，可视为国家在养老领域的一次探索，随着中国金融体制改革的深入，期待更多的后续措施能够出台，来解决老龄化下的中国式养老问题。

障碍二：法治环境

对于房产倒按揭养老，技术上核心的难题在于如何对房产进行估值。现有的房产按揭和抵押，估值比较容易，一般是根据房产交易价格进行评估，也就是时点价。对于反按揭，银行拿到的是数十年后的房子，在现在时点很难估计出未来的房产价值。银行肯定会对现在的房价进行一定程度的折扣，力度也不会低，否则银行不愿意进行期限长、不确定因素多的风险投资。

针对现在时点的房产评估，会有很多参考价格和评估机构可以比较，评估结果相对公正合理。要进行反按揭评估，由于技术原因，能有资格评估的机构不会太多，而且它们更倾向于银行的价值体系，这对于办理反按揭的老年人来说不那么公正、合理。

障碍三：产权问题

要理解这个问题，有必要先来看国际上的现有房产倒按揭政策是如何实施的。从国际上现有该项政策的国家实施情况来看，并不是所有的房产都可进行倒按揭操作。一般来说，住宅分成两种：一种是公寓楼房，一种是独栋住宅也就是别墅。执行倒按揭政策的国家，住宅的所有土地都是永久产权的，一旦买下后产权就归持有者所有。国际上的反按揭条件，仅针对有土地所有权的独栋住宅。倒按揭的评估价按照土地的评估价，不包括房屋建筑。在评估价中，一般是按照50%～70%进行折算，倒按揭人死亡后，银行连房带土地一起收回。国外的成熟经验是重视土地永久产权价值，而剔除建筑物价值。

中国是土地国有制，所有土地归属国家所有，住宅土地最多70年产权。产权到期后是由国家收回，还是持有人补交土地款继续买断，还是无偿续期？从商品房开潮开始，还没有遇到这一问题，但对于倒按揭来说，这就成为了制度上不可逾越的障碍。

土地只有70年使用权，可能等做倒按揭时只有30年，如果倒按揭人比较长寿，银行就面临着非常尴尬的局面，存在着很大的政策性风险；如果规定70年产权到期后无偿收走，对银行来说就是鸡飞蛋打；如果交费续期，这个费用银行交纳，就会大大增加成本。

国外房产买卖的核心是土地问题，建筑物的寿命和使用年限并不是倒按揭政策要考虑的重点。国内土地不允许随意改建和重建地上建筑物，目前国内建筑实际使用年限比较短，年久失修的情况比较多，这对住房倒按揭相当不利，特别是银行的风险极大。

障碍四：购买力不足

购买力障碍是必须考虑的一点。对于住房反按揭政策来说，房产价值会有规定，会对房源有一定的要求，如品相较好、土地使用年限较长、地理位置好等。目前中国房价是不断上涨的，要符合以上条件，在一线城市可能动辄几百万元。这里有个悖论，能买得起这些房子的人，至少也是中产阶级以上。他们当中又有多少需要反按揭来补充退休金？相反更需要补充养老金的老年人，他们的房子往往不符合未来反按揭的要求。这里实际上存在着客户群体的隐形冲突：一方面符合倒按揭要求的房源所有人很少有这方面的需求。另一方面真正有退休金补充需求的可能房源又不符合要求。

障碍五：金融系统性风险

作为倒按揭参与的主体，银行的倒按揭和按揭一样，抵押物都是房产，其最大的风险在于房价的波动。未来数十年的房价很难预测，一旦房价面临下行压力，银行所持有的抵押物价值大幅度下降，从而引发严重的金融体系风险。

美国次债危机之所以爆发，其根源就在于之前繁荣的房产市场通过金融机构的高杠杆金融工具，吸收了大量资金套利。等到房产市场泡沫破灭，房价大幅下跌，立刻让所有基于房产价值的抵押物和金融工具全部资不抵债，从而整体金融泡沫破灭，经济萧条，银行倒闭。对于反按揭来说，由于比按揭更加难控制和预测，银行极容易被房价绑架，出现金融体系的系统性风险。