购房者渐掌主动权
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2011年对于房地产业而言是非常特殊的一年，面对楼市调控政策的连连发力，房价下跌局势越来越明显，于是，购房者开始放慢脚步、深度观望；房企从此愁眉苦脸，风光不再。
月盈则亏的房价
随着12月的到来，福州楼市即将走过2011年度最后的旅程。纵观这一年来的房价走势，我们发现，在楼市调控的强压下，福州楼市从上半年的持续走高到下半年的量价齐跌，已是经历过数次房价的跌宕起伏。
2011年上半年，尽管楼市调控政策业已出台半年，并且日趋从严，但房价并没因此而滑落，只是上涨速度有所缓解，价格依然坚挺。甚至在今年3月份，福州房价一度走到了13287元／m2的最高点。此后，房价虽有所回落，但也始终在12700元／m2-12900元／m2的区间内徘徊。搜房网数据监控中心统计，截至6月22日，2011年上半年福州在售的64个楼盘中，有19个涨价盘，约占在售楼盘的30％；降价盘有6个，约占在售楼盘的9％，其余39个楼盘持平，约占在售楼盘的61％。福州楼盘均价整体涨幅为1.13％。
到了下半年，萎靡不振的市场已然无法再支撑房价的坚挺。房价虽在7月份再次突破了13000元／m2的大关，但成交量却一路走低。此后，房价也日渐回落，楼市呈现出量价齐跌的态势。与此同时，在“降”声一片的大环境下，国内一些龙头地产企业开始率先掀起降价潮。这股降价潮同样影响了福州楼市。下半年，虽然众多开发商并未明言降价，但各类“优惠促销”却充斥楼市，一些新入市的楼盘，亦纷纷采取低开策略，以吸引人气。业内人士表示，虽然表面上看，福州的一手房价格并未有太大的降幅，但开发商诸多曲折的变相降价手段和行为，表明降价潮已然在福州楼市中暗涌。(如图表一)
成交低迷库存攀升
采访中，不少业内人士认为，今年楼市供求关系的转变，是造成今年房价走势低迷最直接也是最重要的原因。业内人士杨先生表示：“前两年，福州楼市的供需关系都较为平衡，甚至有时还会出现供不应求的局面。因此，房价一直都是呈稳定上升的局面。但在今年，受一系列政策以及市场因素的影响，人们的购房欲望急遽下跌；而今年福州的房源供应量却不断激增，库存居高不下。可谓“粥多僧少”，供需间严重不平衡的局面直接导致旁价下滑。
据海都房网数据统计，福州9月成交量仅为944套，而10月成交量也只有972套，均低于1000套，甚至低于传统淡季的6月－8月。同时，这也终结了楼市“金九银十”的辉煌历史，去年“金九银十”的签约套数为4745套，今年则同比下降了近六成。
与此同时，福州的房源供应量却不断增加。截至11月，福州在售楼盘已达到76个，同比增加2个，上涨2.73％。相关统计资料显示，自下半年以来，福州库存房源就呈现层层上涨趋势，一路势如破竹，库存房源面积从六月初的149万平方米到如今的229万平方米，库存套数也由11672套上涨到如今的17802套，如果以近段时间每天的成交量为30套来计算的话，可售房源已可卖近20个月。(如图表二)
楼市进入买方市场
如果说，楼市供求关系体现的是开发商与购房者之间的博弈状态。那么，今年显然是购房者掌握了主动权。
据了解，2011年不断加码的楼市调控政策，使得不少开发商正面临着资金重压。从上市房地产企业公布的三季报可以看出，今年有许多开发商的未售出存量房激增，经营性现金流进一步恶化，资金链深度承压。至10月末，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，其中70％房企的经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80％以上房企负债同比增加。
而为了能够尽快回笼资金，摆脱现金流不足的困境。大批开发商加速推盘节奏，因此有大量的房源上市。2011年的福州楼市，由于成交低迷新增房源狂涨，造成了库存房源节节攀升。
面对这种供大于求的局面，开发商们早已坐立不安，纷纷采取打折优惠等手段进行“变相”降价。业内人士分析，正是由于开发商的资金紧张，急于出货，使得楼市供求双方的关系发生了重大的转变。开发商不再像往年那样坐等购房者上门，而是积极地争抢客户，提供更多的服务来吸引购房者关注。
另一方面，在全国各地均传来降价消息的今天，越来越多的购房者加深了对房价下跌的预期。据福州搜房网调查，58.62％的受访者认为目前的降价还仅仅只是开始，下跌的空间还很大。超过6成的受访者表示不会选择这时候出手买房，而是继续持币观望，想等待后市政策明朗之后才出手。
而采访中，不少业内人士以及购房者对于后市政策的判断都较为统一，认为下一步调控政策的力度不会有所减轻。毕竟一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化，但基于调控政策暂时打压了投资需求，房地产调控政策一旦放松，前期调控政策的成效将大打折扣，因此，房地产调控政策短期内难以改变。
上述业内人士杨先生说：“在房价政策持续不变的情况下，目前福州的楼市供求关系也不可能发生大转变，购房者对开发商主动权还将不断加重。因此，可以认为福州楼市已经进入买方市场。”