农村宅基地的现状及管理

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摘要：土地是人类赖以生存的最基本生产资料。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”。农村宅基地闲置已成为一种普遍现象，如何加强农村宅基地管理，节约集约农村集体建设用地，保护耕地，对促进新农村建设具有重大意义。

关键词：农村宅基地；现状；管理

中图分类号：F30文献标识码：A文章编号：1006-4117（2012）03-0089-01

农村宅基地是指农村居民居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房、辅助用房与房前屋院用地。宅基地是从村集体所有的土地中采用无偿、无使用年限的方法划拨给村民的，法律规定村民对宅基地仅拥有使用权，而所有权属于村集体。农村宅基地只能用于自建住房。《中华人民共和国土地管理法》第六十二规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合（乡）镇土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”随着城乡经济的快速发展，农民生活水平大幅提高，改善住房条件成为头等大事，但由于基层政府和村委组织对农民建房缺乏正确引导和有效管理，农村宅基地也呈现出一些亟待解决的新情况和新问题。

一、农村宅基地的现状

目前，我国农村宅基地总量和户均宅基地面积均呈现出增长的趋势，户均宅基地超标严重且容积率低，在村中形成大量的闲置荒废的宅基地。因此，进一步加强农村宅基地的节约利用，强化一户一宅的宅基地制度、严格宅基地的审批制度、完善宅基地的流转政策，对盘活农村存量建设用地，促进新农村建设具有重要意义。如何既保护农村集体和农民的利益又兼顾经济发展、城镇建设合理用地等要求，应从以下几个方面去认识和分析。

（一）一户多宅现象普遍存在。由于农村宅基地采用的是无偿、无期限的使用制度，对宅基地的分配、使用缺乏统一明确的政策、法规，很多农民建立新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，形成一户多宅。还有的村民建房其实并不是为解决住房困难之必需，而是在经济利益的驱使下，利用政策和管理的漏洞多占、超占宅基地，用于出租和买卖，以谋取利益，这种情况在城乡结合部尤为突出。

（二）农村宅基地闲置荒废现象十分严重。有一部分在农村有房屋，近几年到城镇打工、经商或举迁到城镇生活的村民，仍然保留原来的房屋却无人居住，造成了宅基地的闲置。还有一户家庭原来只有一处宅基地，有家庭成员结婚，依照现有的法律可以申请一处新宅基地，这事实上形成了一家占有两套或更多的宅基地，老人过世后从个人经济利益考虑，即使无人居住，也不把旧宅基地返还给集体。还有些农村在靠近主要公路、街道搞开发建设，所处地段农民可以用很低的价格得到一块土地盖房经商。其新房一般既作商业用房，同时兼作生活用房，使原来的房产闲置。

（三）宅基地规划不到位。很多村庄长期不搞规划，或规划不科学，因地设宅，忽视了对旧宅基地的改造利用。即使有合理规划，但缺少执行措施，也很难落实到位。这就造成农村宅基地布局分散紊乱，影响排水、通行，农居环境差，村容村貌差，造成环境卫生恶化，

（四）乱占滥用土地建房的现象比较严重。主要表现为以下五种形式：（1）未批先建。（2）不批就建。（3）边批边建。（4）少批多建。（5）擅自加层。这五种现象在城郊村更为突出。由于面广、量大，法不责众，难以清理，处罚很难到位。宅基地管理难的问题也就日益突出，成为影响新农村建设的一个严重的因素。

（五）宅基地非法流转现象严重，产权隐患大。城乡接壤地带，由于经济比较活跃，农民宅基地和房屋流转已大量出现，形成了自发的宅基地隐形市场。不少农民在经济利益的驱动下，私自非法转让、出租宅基地、房屋给本经济组织以外的人员的行为时有发生。绝大多数转让、买卖房屋都为私下协议，未办理合法手续。宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理难度。

二、如何做好当前农村宅基地管理工作

为进一步贯彻落实实行最严格的耕地保护制度，有效合理利用土地资源，维护社会稳定，促进社会经济发展，对农村宅基地管理混乱现状，应从以下几个方面解决:

（一）健全宅基地审批管理制度。在宅基地审批中严格执行一户一宅制度。申报前，对其所在村组的旧宅基地进行调查核实，确认无误符合条件的农户方可受理。在审批过程中，严格实行“三到场”制度，即批前踏勘，选址到场，审核是否符合审批条件：批后放线、打桩定位到场，确定四址：房屋建成竣工后验收到场，审核是否超标准用地。经验收符合标准，发放集体土地使用证，以证管地。

（二）强化村镇规划管理。在村庄布点规划上，结合文明村建设，促进旧村改造和新村建设。要严格实行拆旧建新制度，对一户多宅不居住的废弃、空闲宅基地统一规划、整理，不符合规划的不予审批。

（三）加大“空心村”治理改造力度。政府应加大对“空心村”闲置宅基地、废弃地开发整理资金投入，盘活农村存量建设用地，增加耕地面积。村民建房使用村内空闲宅基地的，可制定优惠政策，积极推进土地集约利用。对荒芜未建的闲置宅基地，超过一年未建设的应当收取土地闲置费，超过两年未建设的由村集体统一收回，另行安排。

（四）加大土地管理法律法规宣传力度。要广泛深入宣传《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》，增强全民法律意识，在全社会形成依法用地的社会氛围。

（五）加大对宅基地私自划拨、倒卖处罚力度。对私自划拨倒卖宅基地的村民、干部，要追究责任，没收非法所得。村民申请新建住宅必须出具承诺书，承诺建新房拆旧房，退出原使用的旧宅基地，交由村委会重新安排使用。

（六）处理继承和赠予的关系时，防止出现以接受赠予为名，实际是私下有偿转让，规避法律制裁而造成一户多宅的行为发生。

（七）加大土地执法查处力度。国土部门和村镇规划部门要协同配合，做到日常巡查与执法检查相结合，事前防范与事后查处相结合，建立土地执法监察体系，把各种违法用地消灭在萌芽状态。

“珍惜方寸地，留予子孙耕”。保护有限的土地资源，保持社会经济可持续发展，维护社会秩序稳定，是一项非常艰巨的任务。我们每个人都应担当这一重任，为构建和谐社会，贡献自己的力量。

作者单位：青州市国土资源局高柳分局