北京住宅成交回升

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2009年3月，北京楼市明显回升，市场供应和成交均大幅增长。随着市场成交量的持续回升，开发企业市场信心逐步恢复，推盘意愿加强，市场供应明显增长；成交量在太阳星城、美利山、润泽•悦溪等热销楼盘的带动下全市住宅实现94.04%的环比涨幅，同比涨幅也达到98.86%；3月楼市成交大幅上涨，但项目对外报价却有小幅下滑，具体表现为城市综合指数、住宅以及办公楼指数出现下滑，商铺指数本月止跌上涨。

价格走势

3月城市综合指数延续2月下滑趋势，但降幅趋缓

3月北京房地产市场在暖春行动以及各项政策的促使下，虽然成交量大幅回升，但楼盘价格下滑趋势未能改变，只是降幅有所放缓，具体表现为城市综合指数、住宅以及办公楼指数出现下滑，商铺指数本月止跌上涨，出现0.44%的上涨。3月虽然开发企业加大楼盘供应量，但对楼市信心仍旧不足，仍以降价促销作为主要营销手段；随着成交量的回升，市场成交表现逐步回暖态势，如果未来几个月成交量持续3月增长态势，北京楼市将走出楼市低谷，楼市也将真正实现回暖。

供应情况

开发企业推盘意愿加强，3月住宅新增供应猛增

2009年3月，随着春天的到来，加上住宅成交量的持续回升，开发企业对楼市信心逐步加强，推盘意愿也逐步增强，住宅新增供应量出现大幅回升，住宅本月总新增供应面积达到90.05万平方米，是2月的11倍多，且高出于1-2月总供应量50万平方米。

北京3月65.49%的新增供应住宅集中在朝阳区和房山区，新增供应套数分别达到2413套、2203套，占全市比重分别为29.01%和26.48%。；其他区域均在500套之下，其中，密云县最少，仅为18套。本月新批准上市量中，有42套、0.34万平方米的限价房上市，其他部分均为商品住宅。

成交情况

住宅成交量2009年逐月回升，且涨幅明显增加；保障性住房占比继续下降

2009年前三个月，住宅成交呈持续上涨态势，且环比涨幅逐月增加。3月，住宅期房成交达134.74万平方米，环比同比分别增长94.04%和98.86%，其中商品房住宅成交125.27万平方米，环比同比分别增长96.97%和91.8%；保障性住宅成交9.47万平方米，占同期住宅期房成交比重为7.03%，较上月下降1.38个百分点，延续去年9月以来的下降趋势。

3月商品住宅日均成交套数达到370套，高出2008年全年水平210套

3月北京住宅市场成交表现出明显的回升，在太阳星城、美利山、润泽・悦溪等热销楼盘的带动下，3月北京住宅成交达到2008年初以来的最高点，商品住宅日均成交套数达到370套，较上月增长77.1%较2008年全年平均水平高出210套；从户均成交面积来看，3月与2月一致，均为109平方米。

供需对比

销售面积大幅高于同期新上市面积，可售面积继续下降

3月，尽管企业推盘意愿有所增强，新上市项目面积达89.71万平方米，但由于成交面积增长更为显著，是同期新上市面积的1.4倍，因此可售面积继续下降。截至3月31日，住宅可售量为1777.09万平方米，相比上月下降2.31%，延续1月以来的下降趋势。

可售面积下滑，出清周期逐步减小，但仍保持高位

2009年以来北京住宅可售面积持续回落，截至2009年3月31日住宅可售面积为1777.09万平方那个米，基本回落到2008年8月底的水平，但相对于2008年初水平，库存压力仍旧较大。按照前六个月销售的平均水平来看，当前北京库存水平还需19个月的时间消化；出清周期虽然较2008年9月最高点的26个月回落7个月，但相对于2007年7月的9个月还较高。

市场总结

2009年3月，受成交量持续回升的促进，开发企业推盘意愿逐步加强，3月新增住宅供应面积超过前两月之和；销售方面，3月表现持续回升态势，单月成交量达到2008年初以来的最高水平，日均销售套数达到370套，高出2008年平均水平210套。目前，住宅成交量虽然大幅上涨，库存水平也有所下滑，出清周期也回落到20个月以内，但相对于2008年出的水平，库存压力仍旧很大。此外，在市场销售向好的大环境下，预计更多开发企业将在4-5月加大推盘力度。随着更多新项目的上市，北京市场面临的压力仍不容忽视。

（钟文辉 中国指数研究院总院\中国房地产指数系统）