楼市“多米诺”倒下
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在连续“限购、限贷、限价”之后，武汉楼市不仅呈现出表象上的“量价齐跌”，更引发了土地供应、地产开发和民间资本投资等房地产上下游环节的链式反应。
3月26日，正值调控房地产市场的新“国八条”出台两个月，汉版“限购令”满月。据武汉市房管部门监测，3月份武汉市商品住房调控成效开始初步显现，房价出现微幅下调。总体均价是稳中有降，但幅度有限，整体降幅不高于1%。
3月30日，武汉市进一步出台了今年的房价控制目标，将确保房价涨幅低于GDP和居民收入增速水平，即2011年武汉房价增幅或控制在12%以下。
如何应对“限购猛药”产生的化学反应，或将是未来房地产业面临的严峻考验。
土地供应：城中村地块遭热捧
自汉版“限购令”推出至今，武汉市仅在3月3日举办了一场土地招拍挂。从当日的现场来看，房地产开发企业拿地热情丝毫未减，对土地争夺的焦点集中在城中村改造地块上。
当日，挂牌的16块土地全部成交，总面积1895.2亩，总成交价82.0255亿元。其中有9个城中村地块，共计1657亩，占总拍卖土地面积的82%。
此次竞拍，“地产一哥”万科再度掷金14.36亿元接连拿下两宗城中村地。和以往常见的硝烟弥漫不同，该日总计约1895亩的土地，在不到三个小时的时间内被次第“瓜分”。据了解，在历次对城中村项目的争夺中，竞拍现场都能看到万科的影子。
对此，业内人士指出，城中村地块因为涉及村民安置，价格弹性大，“水很深”。“不管怎么说，相比市场供应的储备地，城中村土地‘起始价’较低，是目前在国家对房地产严控形势下拿地风险较小的选择。”
在楼市限购的大背景下，竞拍价格低相对低廉的城中村改造用地，无疑是房地产商调整自身发展的战略需要。而从溢价竞拍的角度看，虽然房企拿地日趋谨慎，但是仍会激烈竞争优质地块。
与此同时，今年也是政府加大城中村和老城区的改造力度的关键一年。
据悉，自2009年以来，武汉市城中村改造建设全面启动并加速，武汉市政府2009年年初下发了《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》，要求在2011年底前完成二环线内56个城中村综合改造任务。而作为“十二五”开局之年，今年正是江城的城中村改造、老城区建设高峰年，随之将有大量的相关土地进入拍卖，无形中就成为了房地产商争相竞拍的对象。
此前，新“国八条”中规定，“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”。而从武汉市土地交易中心土地供应数据来看，武汉近两年的涉居用地实际供应力度大，同比增幅都高达44%以上。这表明武汉今年商品住房用地供应将继续维持较大的力度。
在土地供应利好的情况下，倘若能抓住此次大规模城中村改造时机，趁势进军商业地产和保障房市场，将会在成本控制、楼盘成交量上，再创新高，这对在“限购令”下“受伤”的武汉楼市而言，其意义不言而喻。
然而，也有房地产商开始质疑以城中村拿地为主的策略。“城中村都位于三环以内，做商业地产非常棒。但是，这只有两到三年的时间，以后很难复制的，因为房子拆迁完了，就没了。”湖北福星惠誉不动产投资有限公司总经理林春辉在接受《鄂商》记者采访时表示。
开发商：招数频出应对限购
3月15日，记者在金银湖的金地・格林春岸看到，该楼盘正隆重推出14#“楼王”，均价7500元起，最低价为6900元，但看房者寥寥。同样位于附近的华生・金珠港湾，也同样门可罗雀。对此，金地・格林春岸一刘姓负责人告诉《鄂商》记者，虽然成交量略有减少，但是金地短时间内不会考虑降价。
随着楼市成交量的进一步下滑，各种隐形的促销形式悄现。万科、恒大等知名地产公司也开始优惠购房的促销短信。万科宣称“城市内核精装两房，首付17万起”，而恒大更推出“一口价――4260元/平起，送1500元/平全房豪装，最高优惠15万/套”。
3月12日，绿地集团高调在汉推出“亿万基金置业计划”，其旗下两个楼盘“每月公开举行一次抽奖，中奖者可获10万元奖励，参与者可得1万元奖励，总额达一亿元”。这是“限购令”后，武汉楼市最大规模的让利活动。
在促销之余，不少楼盘目前都开始谨慎开盘，一些已经建好的楼盘，也都延迟了开盘日期。
3月26日，记者在随团看房的过程中了解到，后湖、盘龙城的多个楼盘，都只推出部分已经建好的楼盘，正式开盘时间大多定在5月以后，多数楼盘的价位更是未定。“现在认筹，一万抵两万，开盘之后还有优惠，可以叠加”，盘龙城摩卡小镇的销售经理介绍。
与此同时，商业地产趁势高调推出“不限购，不限贷”的SOHO式公寓房。
记者在后湖的“南国北都”和盘龙城的“金寓”看到商家纷纷打出了“买50平米，送80平米，倍赚面积空间”、“不限购，不限贷，50平米畅想舒适三房”等醒目促销标语。
据此，湖北中原地产营销策划有限公司研究部经理祁晓睿建议，在目前楼市严控的情况下，开放商首要做的就是调整营销策略，进一步减少一次推出量，改为多次推出。同时，转变投资方向，比如向商业地产转变，向二三线城市转变。
“这个过程其实一直都在做。2008年楼市探底的时候，曾经有过一次大洗牌。项目大的房企，可以转变一下投资方向，向商业地产转变，但小房企就只能一个项目一个项目做了，因为它们的资金押那了，不继续做不行。再说，转战二三线城市，还需要一定的资源配置。”祁晓睿分析说。
市民慎购：购房选择“一步到位”
3月9日，继新“国八条”之后，武汉出台了更精细化的“汉九条”，细则要求，对贷款购买第二套住房的家庭，规定其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
与此同时，商业银行的存款准备金率也创记录地在本月达到史上最高的20%，这是自去年以来的第9次、今年的第3次上调存款准备金率。无疑商业银行在选择房贷对象时，会更加小心，条件也会更加苛刻。
在楼市“限购”、“限贷”日益严厉的同时，坊间却盛传购房“一步到位”。因为，在“限购令”下，不少家庭都只剩下一套买房资格，这时的“一步到位”，指购房者在住房限购的情况下，选择一次性购买地段、面积、舒适度等品质较高的购房行为。
据亿房网的调查数据显示，自住型购房人已不再一味求“小”，68%的购房人选择“一步到位”，并表示，只要经济能力允许，就会优先购买市中心的中大户型，因为中心区的房子会更加稀缺和抗跌。虽然总价偏高，但是首套房贷款利率较优惠，“一步到位”还可以省去换房装修的成本和交易契税。
这一心态，很快被部分城区楼盘视为“新机遇”。瞄准“一步到位”，武汉万科推出了“幸福置业计划”，这与绿地的“亿万基金置业计划”不谋而合。不过，后者门槛更高：参与者需有10万元以上的存款证明。
3月26日，记者在后湖的“尚品一都”了解到，该楼盘针对新推出的小高层，卖得最火的仍旧是80―90平米小户型，几乎已经售罄，而其他户型却还剩一半以上。为了赢得一步到位的刚需们的需要，该楼盘推出了“两房变三房”，“三房变四房”等个性设计，“推送面积”，以迎合购房者“一步到位”新需求。
对此，亿房网研究中心分析师陈龙认为，限购并未打击改善需求，还是可以卖一买一。“小户型首付低，月供小，便于量入为出，还可以将剩余的资金用来投资、旅游、进修，提高生活品质。所以，小户型相对而言，更受追捧。”
“现在楼市频繁严厉调控，前景尚不明朗，盲目‘一步到位’，风险极大，一旦房价松动，将背负更多债务。再者，楼市回调，政策截止，税费、利率可能更加优惠也难说。”陈龙分析说。
民间资本:限购后的新投资方向
楼市“限购令”的出台，无疑打击了商品住宅市场的投机和投资行为。但对于大多手持资金，又不愿意“被贬值”的投资客而言，还有没有其他地产的投资渠道呢？
“资金总是要找出路的。”武汉大学社会学系教授周运清表示，目前，国民的存款高达70万亿元以上，“买商品房受到限制了，它也不能放在手里贬值啊”！
周运清分析，目前要遏制房价快速上涨，并不容易，因为房地产已经市场化了，如果开发商贷的款长期还不了，银行也要出问题。此外，限制外地人购房，还涉及到了地域歧视和社会不公平，它总有负面的影响。“很难说现在的限购是个好办法，它还需要继续研究。”
在武汉的街头，“商铺春天”、“别墅跳水”和“一步到位”……已经成为了颇具房地产投资意味的“话题”。而当商品住宅市场，正在经受“限购”寒冬之际，“不限购，不限贷”的商业地产，是未来的理想投资渠道么？
“今年限购令出台后，我们的商品住宅销量有很大的减少，但商业地产这一块的销量却在稳步上升。”武汉恒信堂地产顾问有限公司销售经理鲁文琪在接受记者采访时表示，“限购令”之后，市民投资商业地产的热情开始增加。
对此，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授认为，商业地产一般适合法人或机构投资、多元化经营。由于土地批租期较短，起步价高，商业地产投资风险大，普通投资者不宜将投资重点转向商业地产。
董登新在接受《鄂商》记者采访时建议，“家庭理财应该遵循分散性投资、长远性组合的原则。西方人主张三个1/3的理财观，即不动产占1/3，证券投资占1/3，存款及手持现金占1/3。在今后一两年内，随着国际板、新三板的推出，以及公司债券市场的壮大，中国家庭及居民理财将会更加多样化，以分散投资风险。”