国土部将在全国开始小产权房清理工作

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名词解释:“小产权房”并不是法律上的一个概念，而是人们约定俗成的一种称谓。它是由一些村集体组织或者开发商在集体土地上建造的房屋，但是卖给了集体经济组织之外的人。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。小产权房就是没有产权、更没有国家的土地使用证和预售许可证的房屋，它不受法律保护。

小产权房与大产权房的区别在于大产权房即完全产权，包括房产使用权与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无须缴纳土地出让金和收益收成。小产权房即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权房的本质区别在于没有土地使用权。通俗的解释是：买的房再转让时不用再交土地出让金的，叫“大产权房”。

小产权房在管理模式上大多是采取协议模式，即开发商通过和乡镇政府或者村委会进行利益协调，双方达成合作默契，以类似开发商的背景进行开发，与公开的土地招拍挂方式相比，这类土地交易省去了很多环节。一般来说，开发商主要集中在一些中小型公司，因为没有土地出让金和各种税费等条件的限制，相对于商品住房小产权房的价格偏低，然而这些小产权房在后期市政配套方面远没有商品房做得完善。即便如此，小产权房还是突破了购买人群的限制，原本规定只有在该区域具有宅基地资格的农民才能购买，但是现在市场上很多中心城区的人也开始购买。所以，这种协议开发管理的模式为未来埋下了隐患。

小产权房的流通转让目前存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，所以商品房的相关法律法规对小产权房是无效的，法院也不能运用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，一旦发生纠纷，购房人的权益很难得到维护。

现状:相关统计显示，我国小产权房的总量已经接近城镇住宅数量的三分之一，在2005~2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年的前10年，如此严峻的形势让治理小产权房的呼声越来越高。然而小产权房的存在，又确实在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求，而且农民也会在出让过程中得到一笔收益。因此，如何理清小产权房的身份成了左右为难的一个问题。

前景:小产权房的存在与现行的法律法规体系不相融合。从长远发展来看，中国的住房体系和土地制度建设应该是比较清爽的，应该是全部给予法规化的，小产权房不明不白的现象属于历史遗留问题，原因很复杂，有合理因素也有不合理因素，总之，需要进一步治理，必须纳入法律化、法规化过程当中去。

来自国土资源部网站的消息，议论多年的小产权房治理工作这回要动真格的了。目前国土资源部已经开始试点治理小产权房，同时准备在全国开始小产权房的清理工作。近日，国土资源部部长徐绍史公开表示，今年清理小产权房的工作，主要是一手抓调查研究清理试点，另一手抓执法检查、严格防范，不让小产权房现象继续蔓延。

小产权房清理初步方案

清理原则

分类、分步骤推进。

清理思路

违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人的责任；出售此类小产权房的农民将不得再申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。（注：尚未销售，主要是指在建、在售、无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房，主要也侧重于在建、在售小产权房。）

清理举措

包括、没收、停建、停售和停水、停电等。

清理试点

北京、重庆、郑州、海口可能试点。 （本刊编辑部综合整理）