您适合以房养老吗?
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“以房养老”能妥善解决未来一部分人的养老问题吗？养老需求挂钩房地产后，保险公司能否规避经营风险？反按揭属于复杂金融产品，如何保护消费者利益不受侵害？近期老年人住房反向抵押养老保险拟在京沪广汉试点――
去年9月，国务院文件中提到要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。日前，保监会作为这个政策的具体执行负责部门，下发了以房养老试点指导意见的征求意见稿。按照一般的文件程序，保监会先会把这个征求意见稿发给各保险公司和各地的保监局听取意见，之后再把完善后的试点意见交给国务院。国务院如果通过的话，以房养老试点就立刻启动了。
在保监会的这个征求意见稿里提到，以房养老会在北京、上海、广州和武汉4个城市进行试点。试点时间两年，从文件正式起到2016年3月底为止。
文件中规定，能够参与以房养老的人必须是60岁以上并且对房子有完全的独立产权的老年人。这里有两个条件：一个是60岁以上，一个是对房子有完全的独立产权。规定60岁以上主要是因为我国一般把60岁以上的人视做老年人。规定对房子有完全独立产权的老年人，主要是为了防止以房养老过程中出现一些不必要的纠纷。因为如果房子不是完全归属于参与以房养老的人，那么他是不可能一个人拍板是否参与以房养老。如果老年人过世了，保险公司要把房子拿去卖时，就会和房子的其他所有人产生纠纷。
什么样的保险公司
能开展以房养老业务？
对于什么样的保险公司能参与以房养老，同样也有规定。这主要是为了保护参与以房养老的老年人的利益。因为资金实力雄厚的保险公司才更可能保障老年人的利益。试点意见规定，保险公司首先要满足3个硬杠杠，一个是开业时间要满5年，第二个是注册资本不低于20亿元，第三个是偿付能力指标要达到120%――就是说保险公司的实际资本要比承担各种风险所需要的资本多。保险公司还得满足4个定性的条件，包括保险公司自身的经营管理能力、房地产业务经营能力、法律专业水平、风险精算水平较高。
总体看，试点对保险企业的要求是比较严格的，目的是为了让参加试点的保险公司有足够水平和能力开办以房养老业务，保障参与试点的老年人的利益。
房子值多少钱谁说了算？
以房养老的关键是房子，那么房子价值多少由谁说了算？如果以后房子价格上涨了，能不能增加老年人每个月拿到手的养老金？
老年人最关心的当然是怎么保证房产估价的公平公正，不能让保险公司故意压低房产价值。这要解决几个问题，首先是谁来估价。试点意见明确规定，房产价值由具备一级资质的房地产估价机构评估。就是尽量保证估价机构是权威的、专业的。之后是，这估价机构谁来定、谁来挑。这个问题暂时还没看到相关规定。但是文件对另一个重要问题有明确规定，就是估价费用由老年人和保险公司共同分担。这其实是为了防止估价机构拿一方的钱，替一方说话的情况。
房价变化了怎么办？
办理以房养老，房价肯定是容易确定的，按市价就行。但是从老年人开始参与以房养老到老年人离世，保险公司把老年人房子卖掉偿还之前垫付的养老金，这期间房价是会发生变化的。如果房价上升，房子升值了，老年人每个月拿到的养老金不该增加吗？如果不增多，不就让保险公司赚大了吗？
试点意见规定，按照保险公司是否参与分享房价升值的那部分好处，以房养老分为参与型和非参与型两类。参与型以房养老就是对于房子升值部分的钱，保险公司和老年人按照合同约定共同分享。非参与型以房养老就是保险公司不参与分享房子升值带来的收益，老年人独享那部分增值。
乍一看，如果真要选择以房养老，老年人当然应该选择不参与型的以房养老，这样房子升值后的收益就全归自己了，保险公司不能占便宜。但是事情还不是这么简单。参与型与不参与型其实不仅仅是说保险公司是否分一杯羹，还指房子的这部分增值能不能享受保险公司提供的倒按揭服务。当选择不参与型的以房养老时，保险公司确实不能从房子的升值中获得好处，但是保险公司就只会按照之前合同的约定，每个月给老年人之前商定的养老金额。房价上升、房子升值，得要把房子卖了，变现后才能成真。但是按照以房养老计划一开始的总设计，保险公司把老年人的房子卖了，变现折成钱是在老年人离世之后。到时房子升值的好处确实只能由老年人“自己”享-有了，但是这时老年人只能把这好处留给自己的继承人了。
那么参与型以房养老又是怎样算的？参与型以房养老其实是房子增值部分的钱保险公司也提供倒按揭服务。如果房子增值了，保险公司会把这个未来卖了房子才能拿到的钱提前每个月返一些给老年人。老年人每个月拿到的养老金就会增加，而最后老年人过世了，保险公司把增值了的房子卖掉了，保险公司拿到手的钱也会多一些。但最后可能没有额外多出来的钱给老年人的继承人了。这就是说，房子未来升值部分的价款，保险公司也会通过当前的评估、计算以倒按揭的方式补给老年人，当然他们自己也没吃亏。
办理以房养老需要注意什么？
老年人如果考虑选择办理以房养老，或者说决定购买这个以房养老保险产品，首先要找官方公布的试点保险公司，最好到这些试点公司的门店去找其中专门的以房养老产品销售员。试点意见为保护老年人权益，规定保险公司推销以房养老产品的销售人员要品行良好、没有被投诉过，并通过专门的考核。老年人在购买了以房养老保险产品后，如果又改主意了，可以选择在15天内反悔。试点意见这一特别规定的15天犹豫期，其实也是为了保护老年人权益。不过需要注意，这15天指的是15个自然日，就是把周末和节假日都算在内了。
以房养老该怎么选择？
其实，以房养老的关键是把未来才卖的房子折成现在能用来养老的钱，一个月一个月地让老年人来花。保险公司相当于起了一个把未来的钱转换成现在的钱的作用。
保险公司为你提供了一种“时光转换”的服务，它肯定是要赚钱的。对于没有后辈亲人的老年人，借助以房养老把未来的卖房收入转换成今天每个月的养老金，同时还能继续住在熟悉的老房子里，是比较划算的。但是主要问题是这个价格转换老年人是不是能够接受，是不是会觉得保险公司每个月给的养老金太少。如果真的不需要、也不想留什么遗产给其他人，那么照道理应该选择参与型以房养老。但是如果心理上坚持觉得不能“太便宜”保险公司，同时也想留一些可能的财产给后辈或其他人，就可以选择不参与型以房养老。
（责编：萧茵）