高额返租回报率 一个难以兑现的画饼
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资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣提醒购房者，目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%～8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高，要仔细判断。
“投资讲求的是利润和回报率，我们不用拿其他的项目作比较，就拿银色诗典的住宅跟商铺来做个对比。”周洋告诉记者，2004年，成都的住宅价格尚处于低位，相较于现在的房价，“当时随便买在哪里都是赚。”而13000元每平米商铺售价在当时而言却并非低位，据了解，银色诗典项目1-2层为商铺，3层以上均是住宅，“2004年开盘时住宅售价为2200元每平米，如今的二手房价格都已经卖到了8800元左右。而我们靠多年积蓄买来的商铺现在连按照9年前原价出售都是无人问津。”
周洋给记者算了笔细账，按照当时承诺的年均8%的返租比例计算，自己160820元购得的这处12.78平米的商铺年均收益为12866元，从2005年至今，应得的返租收益为102928元。即使除去2006、2007年两年的空置时间，按实际所得按每平米每月35元的租金计算，6年所得的总收益仅为32206元，投资回报率仅为低得可怜的3.34%。
“单就投资回报率而言，商铺投资回报率确实优于住宅投资，但个中变数也很多。也并非是每个商铺投资回报都能实现高额、稳定的效果。”北京尚衡（成都）律师事务所主任律师杨大军告诉记者，他曾经过多起商铺投资者开发商的案件，“内容各异，要么是开发商没有按照约定返还租金，或是因为将项目抵押给了银行导致投资者们没法正常办理房产证。”杨大军律师表示，除了这些，纠纷内容还包括在建工程无法按期竣工，经营管理者与投资者之间的租赁协议无法实施。“无论是哪种纠纷，投资者的利益肯定是受到损害的。”
其中最为典型的要属成都市五块石化妆品销售市场的商铺，在销售时承诺年返租回报高达10%，在周边商铺价格均为3000余元的时候，这里的商铺却卖出了10000元每平米的高价，“主要原因是开发商为商铺的投资收益购买了保险，如果投资回报达不到合同约定的10%，业主的损失将由保险公司承担。业主们看到了开发商高回报的承诺及保险公司承保的‘双保险’，却忽略了保险公司承保的时限，仅为一年而已。”在开发商人去楼空后，业主们历时十余年的漫漫诉讼依旧是石沉大海，维权无门。
杨大军分析道，投资商铺风险升高，也与商业项目发展的状态有关。目前的商业项目出现了两极分化的趋势。一方面是高端商业项目占据了城市最繁华的地段，拥有最集中的消费人群，收益率极高。而另一方面，中低端商业项目却在交通条件、价格、经营成本多个方面存在不利因素，经营效果并不理想。然而，高端商业项目往往都是开发者自营，并没有给商铺投资者以分享利润的空间。而那些商铺投资者可以选择的中低端商业项目却因为所处条件并不十分有利而存在很大经营风险。用“包租”形式销售商铺，以承诺返还利润为卖点，这里不仅包含极大风险，还可能存在以利润为幌子的陷阱。“比如，一套承诺‘售后返租’的商铺，开发商承诺3年内每年返还8%的利润，却又没法保证每年整体经营商铺的利润能大于8%。这时，开发商只需要将商铺的售价提高到原售价的124%，就能够稳赚不赔。所谓的租金回报，只不过是羊毛出在羊身上的数字游戏而已。”
售后包租：国家早已叫停，现实屡禁不止
“实际上，‘售后包租’类的商铺销售方式，早已经被认定为违规了。”杨大军告诉记者，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》就规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年6月，建设部也明确发出风险提示，全面叫停“售后包租”产权式商铺，指出以“售后包租”或变相“售后包租”形式购买产权式商铺，存在很大的风险隐患，也会给社会带来许多矛盾和不安定因素，针对禁令，不少开发商的返租其实是“打球”或者玩文字游戏，如开发商企业为了逃避这一风险，往往指定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。对于类似成都这样的西部城市而言，产权式商铺的“售后返租”模式在现实中却从未消失。
资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣提醒购房者，目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%～8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高，要仔细判断。
业内专家分析，商铺返租潮再度掀起，主要是因为住宅市场调控，投资者纷纷涌入商业市场。不管是前些年还是近期出现在市场中的返租商铺均存在一定的共性：商场铺面积都很小，建筑面积几平方米，几十万元甚至十多万元就有交易。低门槛加上高额的返租回报承诺，令商场铺热卖，也刺激更多投资商盘活闲置多年的裙楼商业，将其包装成主题商场分拆卖铺。新式商铺返租多是在卖铺时就直接扣减了返租租金，而且销售的多是已经建成并有了产权的商铺，并非以前预售的“空中楼阁”，相对来说投资风险会小一些。而一旦商场兴旺起来，商铺价值和租金都会翻几番。但新式商铺返租仍然存在开发商卖完即撤场、商场经营不善关门大吉、商铺办不了房产证和商铺价格虚高透支未来升值空间等种种投资风险。
“无论什么投资，都存在着风险。‘稳赚不赔’是不可能的。”业内人士提醒投资者，商铺投资牵涉到多个方面，开发商开发，投资者买，经营者经营，几个方面的利益都需要得到均衡发展，商铺的价值才能够体现，一旦投资在项目硬件软件上均存在“先天不足”的商铺，即便租金价格再便宜也不会有人来租。
因此，投资者需要多方面权衡考虑。要注意辨别“返租”等利润诱惑的真假，还要理性对待商铺的地势、人气和前景等，对商铺及周边情况进行深入了解和研究。此外，目前涉足商铺市场的，以工薪阶层的中小投资者为主，多数投资者没有从事过房地产相关行业。因此，中小投资者在进入商铺市场时更要谨慎。