限购版图扩大二三线楼市博弈的棋局
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随着二三线城市房价的看涨，限购令即将启动第二次升级。毫无疑问，对最先限购区域的投资投机需求将会有立竿见影的抑制效果。业内专家表示，个别房价涨幅突出的二三线城市将会被首先限购，各方都应该充分理解决策层调控楼市的决心，楼市将继续处于“深度降温”通道之中。
一场秋雨一场寒，凉爽的秋风也给当下的楼市带来了明显的秋意。这个初秋，在房地产中介行业干了近十年的尹海燕离开了她从从事的行业。尹海燕是北京一家房地产中介公司的经纪人，2009年北京房地产行业特别景气的时候，基本上每个月都能拿到上万元的提成。去年，“国十条”的出台给疯狂的楼市打了一剂镇定剂。而今年“京十一条”的出台让北京的楼市更加“雪上加霜”。今年4月份以来，尹海燕连续三四个月没有开单，每月只能拿到1000多元的基本工资。眼瞅着北京楼市趋冷，本来打算回老家秦皇岛发展的她，近期又得到了二三线城市限购的消息。进退维谷的她，只好选择了改行，进入保险行业做销售。
一叶知秋。限购“扩容”的消息使得全国房地产市场风声鹤唳，各地楼市陷入困境。受市场持续低迷态势的影响，偏安于东南隅的温州楼市因疲态尽显而备受关注，作为温州炒房团的后院，温州在一定程度上是楼市变幻的风向标。随着调控的深入，温州楼市在土地交易、新房和二手房买卖上的全面乏力，甚至有“抛房潮”、“楼市崩盘”的声音见诸报端，温州楼市牵动着全国楼市敏感的神经。
“金九银十”或成泡影
限购剑指二三线城市，北京中原三级市场研究部总监张大伟表示这一政策并不高明。以已经限购的北京为例，受北京出台限购政策影响，周边部分二三线城市如廊坊、涿州燕郊等地承接了部分来自北京的投资或自住需求。事实上，由于一线城市限购导致投资转移到二三线城市致使二三线城市售价上涨过快，风险更大。北京限购之后，部分投资客或自主需求无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地，这也促使了当地房价的上涨。所以，在限购名单正式出台之前，不排除部分外地刚需比重较大、外地常住人口较多、符合限购条件的“准限购”城市出现恐慌性购房的可能性。也有可能因为限购的扩容，会推高“准限购”周边城市的房价。“限购名单之所以在8月底前出炉，很可能是为压制可能出现的楼市‘金九银十’反弹”。张大伟表示，“金九银十”是房地产市场最关键的销售季，很多城市销售量接近全年的一半。如果这期间调控政策维持现状，很可能出现未限购城市爆发性上涨带动限购城市出现反弹，影响已出现的下调趋势。而一旦限购蔓延到二三线城市，预计今年的“金九银十”很可能成为泡影。限购推高房租
全国性的限购出台之际，业内人士担心，在公租房体系尚不完善的时候大面积限购可能推高房租。这样的担忧并不多余。北京限购后，今年7月份海淀区租赁需求量比去年同期上涨了80％，租赁供需比达到了1：4.4，租金均价达到了4400元／月・套。
中关村一家中介门店经理称，即使过了7月的租赁旺季，目前海淀区中关村区域的租赁房屋仍供不应求，业务员都在努力寻求房源。北京市统计局日前公布的数据显示，上半年北京住房租金指数同比上涨12.7％。另据某中介机构的数据，7月北京租金均价为3229元，与出台限购令的2月份相比上涨161元。记者近日探访国贸、呼家楼附近多家中介门店发现，CBD区域的两居最低租价在3500元／月左右，而此价位房源多是房龄十年以上的普通住宅。虽然租金不低，但在此上班的白领还是争抢房源。
面对房租上涨的咄咄之势，有呼声直接把矛头指向限购令，理由是：一些人买房受限，只能租房，抬高了房租。限购令对购房意愿的制约是毋庸置疑的。据北京中原地产的数据，限购前北京每月新房加二手房交易在3万～4万套，其中40％以上是外地户籍，现在一个月交易一共1.5万套左右，其中不到10％是外地户籍。
全国性限购将引发下一涨
面对限购扩容的消息，房地产评论人马跃成接受本刊记者采访时认为，要解决房地产最根本的问题，如同治水，光堵不疏，势必冲毁堤坝。现在的问题是，由于危机导致制造业等其他行业不景气，投资回收期长，目前由于银行信贷吃紧资金要求回报高，却没有其他投资途径，导致只能是去炒地皮和房产，这势必影响房地产导致价格飙升，而一线城市限购，资金只能去二三线城市，如果二三线城市也限购了，资金会投到县城等更边缘的城镇，依然不能解决根本问题。
马跃成分析，二三线城市限购是对二三线城市的开发企业、投资者的一大考验，行业可能面临着整体洗牌。自从以限购方式调控以来二三线城市房价的确有一定涨幅，主要原因是很多房企、投资者资金已无法进入一线市场，自然会选择进入二三线城市。这样的调控方式调控结果也许短期看会有一定成效，但肯定也有弊端，国家现在存量房很大，如坚持此种方式进行调控，存量房会继续增加，另一种可能是资金会有部分转移到其他领域或国外市场。
北师大房地产研究中心主任董藩近日通过微博就“二三线城市房价上涨过快的城市要进行限购”的政策发表看法时说：“限购限贷长期化意味着什么呢?我曾预测限购限贷可能长期化。现在这种预期正被强化。调控误入歧途，但没人承认错了，只好强化现行措施，调控不能斗气。”董藩认为，限购限贷长期化要么使需求大量沉淀，严重威胁就业、财政收入、经济增长等，进而影响稳定，还可能会带来下一涨。