住房公积金“差钱”了

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老徐的购房大计有了微妙的变化。

供职于某国企的老徐相中了北京通州区的一套房子，利用住房公积金贷款及商业银行贷款的组合方式购房是他的选择，然而一纸通知，他又要对贷款、还贷重新计算。

7月30日，中央国家机关住房资金管理中心（国管中心）通知，为帮助中央国家机关干部职工解决住房资金问题，结合住房公积金使用实际情况，中央国家机关住房资金管理中心与商业银行合作开展个人住房贷款政策性贴息业务。

老徐成为了该项业务的服务对象，他却不知这是为何。

国管中心的解释是，2012年以来，受房地产市场变化影响，北京市住房交易量急剧增加，住房公积金提取和个人贷款规模持续快速增长。中央国家机关住房公积金个人贷款规模已达到金融监管部门关于存贷比规定的上限，年度贷款计划无法保证贷款需求。

这并非个例，今年以来房地产市场明显升温，杭州、合肥、徐州多地出现了住房公积金管理中心“吃紧”的情况，购房者申请住房公积金贷款购房也更加麻烦

“公转商”缓缺钱

北京，东大桥，中央国家机关住房资金管理中心（国管中心），自国管中心的“个人住房贷款政策性贴息业务”公布后，前来咨询的人没有断过，老徐为了弄明白这项新业务，前后跑了不下三趟。

“国管中心按月对借款人补贴商业贷款与住房公积金贷款的利息差。”几经奔波，老徐已把这项业务高度概括出来。“国管中心钱紧了，咱就去商业银行申请贴息贷款，商业银行的贷款利息比公积金要高，这之间的利息差由国管中心补给咱们。”老徐告诉记者。

老徐的解释，得到了国管中心工作人员的大致认可。目前，与国管中心合作开展贴息贷款业务的为中国邮政储蓄银行北京分行。

这种由住房公积金管理中心补贴商业贷款利息差的方式被业内称为“公转商”，已经成为近期的热词，杭州等地也宣布了将启动“公转商”的决定。与“公转商”并行的是，合肥市因住房公积金“吃紧”，7月2日起暂时实行轮候制，将据市区每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。

所有的这一切，都是为了缓解住房公积金“吃紧”。

这是怎么了？住房公积金真的“差钱”了？

更多的消息接踵而来。

温州市住房公积金管理中心数据显示，2013年上半年，温州共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额；郑州市住房公积金管理中心数据显示，2013年上半年，郑州市共发放住房公积金贷款19亿元，同比增长100%；福州方面，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%。截至6月底，洛阳市住房公积金管理中心共为洛阳市房地产市场和缴存职工提供购房资金29 .46亿元，完成年度责任目标的98%，住房公积金需求量超过90%。上海市住房公积金管理中心的2013年上半年运行分析报告指出：上半年累计发放公积金个贷333.80亿元，同比增长115.31%；公积金提取额179.38亿元，同比增长33.16%，占上半年归集额的59.96%，为近6年来最高

越来越多的地方拉响了住房公积金吃紧的警报，只能效法杭州、合肥暂时实行“公转商”、“轮候制”缓解紧急情况，多地住房公积金管理中心给出的原因不尽相同——房屋交易量急剧增加，个人住房公积金贷款规模快速增长。

来自国家统计局的数据显示，今年1月-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，其中，住宅销售面积增长27.1%；今年1月-7月份，商品房销售额为39549亿元，同比增长37.8%，其中，住宅销售额增长39.9%。

链家地产市场研究部分析师张旭也目睹了近期房市的火热，“7月份，北京地区成交量突破了万套，由于贷款利息低于商业银行，住房公积金一直是购房者贷款的首选，房市升温、住房公积金放贷规模急剧增加。”

配贷制度缺陷

房市逐渐升温，对于解释此次公积金“吃紧”乍看上去有其道理，但更深层次的原因又在哪里？这个长久以来封闭运行的管理机制，是否内部出现了问题？

前不久从央行参加会议回来的张旭得到的消息是，北京地区住房公积金运行平稳，但她也明显感受到，随着此前公积金第二套房贷制度的微调以及近期公积金“吃紧”，购房者利用公积金贷款购房的交易量正在逐步减少。链家北京地区公积金成交占比，已经由今年1月份的35.9%降至7月份的23.6%，且4至7月份都低于25%。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，公积金“吃紧”深层次的原因在于房价“畸高”。“我国建成公积金制度时间较短，相应的配套管理不完善，公积金的使用和缴存没有实现较高的对接，没有建立存贷比率以及稳定有效公积金保值增值投资渠道，物价上涨，通货膨胀，导致公积金相对缩水等。”

中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜告诉《经济》记者，一些城市住房公积金出现“钱荒”并非是今天的事情，早在1998年上半年，上海的公积金就出现过资金短缺24亿元，2007年浙江、江苏许多城市也出现过类似问题。“问题的产生在于中国的住房公积金缺少一个公正公平和安全的配贷机制。”

清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受《经济》记者采访时表示，保证公积金缴存人正常提取和购房贷款需要，是住房公积金流动性管理的重要工作，部分城市采用“公转商”的利息贴补形式满足购房贷款需要，也是公积金中心应对流动性短缺的一个重要方式。当然，出现流动性短缺的城市往往也伴随着出现贷款获批速度放慢的情况。出现流动性短缺的直接原因，有公积金中心的最高贷款限额等放贷条件规定与受资金归集能力影响的放贷能力不匹配、缴存人结构变化导致持续缴存期间和贷款需求时点不匹配、缴存人在短时间内集中购房等。

“比较深层次的原因，一是部分住房公积金中心规模不足极易导致流动性风险，二是住房公积金中心极强的区域性导致其很难从其他资金富裕的公积金中心拆借资金，三是公积金中心的住房贷款资产缺乏在二级市场上的变现机制而导致流动性差。因此，解决住房公积金中心的流动性问题，也应该从完善管理、创新制度等角度着手。”刘洪玉说。

流动性风险加剧

就在老徐已经进入公积金贷款审批环节时，又有一些地区爆出了公积金吃紧的消息。今年上半年，福建省住房公积金约累计提取103亿元，累计发放住房公积金个人贷款4万户150亿元，个贷使用率从2012年初的66.2%攀升到现在的83.6%。由于贷款人数激增，加上部分地市资金紧张，福建省已开始实行“轮候制”，这也导致放款速度有所减缓。

“公转商”、“轮候制”真的能够缓解公积金吃紧吗？扈志亮认为，“公转商”、“轮候制”等只能暂时解决缺口，无法从根本上解决难题。

事实上，我国住房公积金制度建立之前参考了德国和新加坡两国的制度，最后选择了借鉴新加坡的住房公积金模式，但汪利娜表示，新加坡的公积金是个人账户，以“自我积累、自存自用”为原则，因此，也不会出现钱花超了的问题，且有效防止了侵占他人资金积累的可能性。

曾被业内重点研究的德国住宅互助储蓄银行，在借贷资金的发放方面也有着一套严格的借款人资格评定标准和与商业银行合作的融资安排。具体包括：1、最低存款额要求。贷款者必须按照储贷合同定期交纳储蓄金，只有当储蓄达到所需贷款额的40～50%，并参加储蓄2年以上者，才有资格得到所需的购房贷款。2、评估值测算。互助储蓄银行每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序。以保证每个储户都能得到公正平等的配贷机会。3、政策性住房互助储蓄与商业性住房贷款有机结合，确保每个缴存者都能获得住房贷款。

在一些学者看来，这种配贷机制的合理性在于：1、保障了存款人、借款人权利与义务的对称，同时降低了信用风险。以最低存款额和最低存款年限为例，将使贷款机构能更好地了解借款人的收入状况、信用状况、支付能力、就业和家庭的稳定性，从而最大限度地降低抵押信贷的信用风险。2、遵循了金融服务“对称原则”，降低了流动性风险。对于封闭式运行的住房基金来说，在融资渠道单一、资金来源有限的情况下，坚持“以存定贷、存贷挂钩”，才能保证每个自愿储蓄者都有同等机会享受低息贷款的权利和住房长期信贷的资金充裕。3、政策性、互与商业性住房信贷的有机结合，不仅缓解了封闭式政策性互助住房储蓄资金供给与资金需求的矛盾，也分散和化解了抵押信贷的风险。

汪利娜表示，与德国的住宅互助储蓄银行以及新加坡的中央公积金相比，我国的住房公积金在资金使用中，随意性较大、急功近利，偏面追求贷款的规模以获得更多利差收益，有钱多贷，无钱少贷，或降低贷款上限，或让借款人轮候，使其很难体现公积金的公平性，同时加剧了流动性风险。