从运营到品牌 益园模式的思维革命

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凡学兵在“玩火”。

当凡学兵决定拿下一个22万平方米的产业园项目，彼时，宝蓝物业服务股份有限公司上上下下，内心无一不如此认为，更有90%的人直接公开表示反对。

原因很简单。作为商用物业运营商的宝蓝以前经营的最大项目也只有4万平方米，对于如此大体量的项目没有经验，产业园本身又地处偏远，而且同宝蓝曾经拿到的项目相比，产权方报价并不低。

但这把火到底还是被凡学兵点了起来。

跨时3年多，签了七八份合同，面对30个不同的业主，凡学兵和他的团队整合了这个22万平方米的独立空间，并把它命名为“益园”。

对于宝蓝股份而言，从4万平方米到22万平方米的跨越，不只是空间和广度，而是从“益园”这个名字开始，宝蓝在运营、服务、管理、品牌上都有了脱胎换骨的改变。

发展遭遇天花板宝蓝破冰出击

3年后，当初90%激烈反对的声音无一不成为叹服，叹服凡学兵的远见和深谋。

事实上，3年前的宝蓝已经触碰到发展的天花板。

诚如宝蓝股份资源拓展部总监刘春梅坦言：“做我们这一行很多，原来人家俗称二房东，把房子拿过来就自己去租了。如果说还是采取这种方式的话，我们可能也够呛，因为没有市场竞争力了，那么我们就必须得创新。”

当时的宝蓝，运营的物业以单体写字楼为主，规模基本在3000～20000平方米之间，面积小而且比较分散。这种类型的写字楼在北京的区域范围之内也面临着资源枯竭的问题。

而且在这一领域内，竞争白热化，各家物业公司贴身肉搏的结果是，价格被哄抬到大家都“无利可图”的地步。而宝蓝自身当时也正经历成长的阵痛——从成立迄今20年，创新能力越来越疲软，发展正步入瓶颈。

凡学兵意识到，这样的局面对宝蓝而言已经岌岌可危。他深知在此时此刻宝蓝要进行突变、转型和升级的重要性。

机缘之下，北京海淀区从紫竹桥一直到西五环的杏石口桥规划的文化创意大道让凡学兵上了心。

在他看来，北京海淀区在过去20年高速发展的时期，更看重的是科技，但海淀区另一个最大的优势——文化却成为了海淀发展的短板。整个区域高校云集，研究院星罗密布，深厚的历史沉淀，如此优质的资源并没有被善加利用和开发。

凡学兵认为，海淀是文化与科技融合的最佳地区。当时他就笃定，将来海淀区第一个优化的文化创意产业园就在这里：“这里是一个有着很好的价值增长空间的物理宝地，将其培养、孵化，扛几年，一切都会发生逆转。”

万事开头难。凡学兵的前瞻眼光却遭遇了开头一幕。

除了公司内部反对的声音，项目的推进也十分艰难。为了拿到当时规划中的C区园地，凡学兵独自一人直奔业主的领导办公室，但几十亿产值的企业董事长身份，依旧吃了村支书的闭门羹。

作为土地业主的产权方自有考虑，一个10多万平方米的项目，他们希望鸡蛋不放在一个篮子里，以此避免风险。

也因此，在经过无数次的接洽和沟通，产权方开始认可和接纳宝蓝的时候，已经到了2011年，位于整个园区南侧的益园C区12万平方米当时分拆为多份租出去了七八万平方米，产权方只留给宝蓝几万平米的园区。

这在凡学兵眼里是一个彻底的败笔：多运营主体必然导致园区缺乏主题定位，分区间相互排斥，管理不当，环境和品质提升不上来，最后造成的后果就是贬值。

他要打造的是这样一个园区：在一个相对独立的物理空间里，客户分别处在产业链的上下游，不同的客户之间可以优势互补，进行优化组合，他们可能互为供应商，或者互为服务对象，或者是相互提供客源，共同提供服务、相互提品，相辅相成一起做大市场，走向全国乃至国际，风生水起。

园区的顾虑无疑给凡学兵最初的整体规划增加了推进难度。

于是，宝蓝把这剩下的几万平方米面积签下来后，凡学兵就和他的团队们开始了大量的说服工作，说服产权方，说服已经签约的运营者。经过不懈努力，最终产权方被凡学兵说服，那些运营者也都慢慢地选择了知难而退。

吹响产业集结号1+1>2

22万平方米的益园按照凡学兵的设想，一步一步改造。多种类型的物业，厂房、写字楼等被统统集结起来重新打造。从道路系统、绿色系统、停车系统、照明系统、景观系统，到休闲系统、能源系统、消防系统、排水系统等，宝蓝面面俱到。

开始招商了。可是，残联来了，凡学兵拒绝了他们；清洁处理协会来了，凡学兵也拒绝了他们；联邦快递过来了，商业银行来了，凡学兵同样拒绝了他们。

想要进驻者纷至沓来，益园的门却并不完全打开。

凡学兵坚持自己的初衷。益园的定位是要把它做成科技文化的产业聚集区，只引进科技类、文化类，或者科技和文化相融合的企业，然后再提供一条龙的配套服务。

拒绝送上门的生意，放弃眼前的利益，是因为他们看重的，正是一个完备的产业集群在未来所能产生的巨大能量。

宝蓝熟知自己的每一个客户，清楚产业链上下游彼此间的关系，知道谁需要什么样的品质，什么样层次的商品和服务结构，那么，就把他们通过宝蓝俱乐部等平台组合起来，通过活动、会议等形式把大家聚集在一起，互相之间慢慢建立合作关系

作为运营服务商，宝蓝要给入驻园区的企业提供的是综合配套服务体系，作为幕后推手在园区内形成多个产业的闭合产业链，打造完全而完美的生态系统。

比如，益园招来了一个做动漫的企业，但是往前追溯，在这里也可以找到创作动漫写剧本的企业，往后延伸，可能也有做相关动漫衍生品开发的。它可能不在益园，但是在宝蓝其他的物业集群里有，宝蓝就是一个链接他们的桥梁。

在这个产业集群里，企业享受到的是“非标准化”服务。从餐饮、住宿、会议，到健康、生活、交通、金融，除了舒适、安全的基本物理空间之外，他们拥有的是链接产业链上下游的个性化增值服务。

益园的价值正在得以体现。

当初以壮士断腕的勇气拒绝掉大批客户并未使得益园从此乏人问津。相反，益园打造完整产业生态系统的理念得到了相当一部分高精尖企业的认可。

不过短短两三年时间，整个益园的签约企业入驻率已超过60%。凌云光子、长安汽车研究院、天润传媒、京东商城研发部等尖端行业的精英企业已经入驻。刚由产权方交付几个月的益园A区正在做进一步改造，工程即将完成。预计到2014年年底，益园全园的入驻率将达到80%以上，“最少20000人，比北方的一个镇子都大许多。”凡学兵畅想。

人性化细致服务“二房东”变身全能管家

然而，宝蓝并不甘于只做个打造产业生态系统的“甩手掌柜”。

在凡学兵看来，聚集产业链，打造产业集群只是宝蓝突破资源发展瓶颈、走向转型的第一步，接下来宝蓝应该做的，是为园区内的企业打造配套的增值服务体系。这才是宝蓝摘掉“二房东”的帽子，华丽变身成为企业高端贴身服务管家的重要蜕变。

“增值服务”四个字，说起来简单，做起来却并不易，这涉及方方面面的细节。如果没有设身处地为客户着想的心态，要做到令人满意的服务，恐怕难如登天。

但这各种零杂琐碎难如登天的事，宝蓝却正在从每一个可以接触到的细节入手，改造成惊喜呈现在大家面前。

比如盥洗室水盆的高度，按照市场标准高度基本都在800～850mm，但宝蓝在设计水盆时，将高度提升到了900mm。因为目前市场通行的标准高度是30年前制定的，在宝蓝看来，如今越来越多的90后开始进入职场，30年前的标准已经远远不能满足这一批职场人的需求。只是抬高水盆高度的一个小小细节，就省却无数洗手时弯腰的动作。

写字楼茶水间千年不变的桶，在益园也变成了匠心独具的设计：在洗手盆旁边搭成一个120cm高的带茶漏的水池，既不影响倒茶叶，洗起茶杯来也更顺手，水温也永远在非常适宜的体感温度。

除了如此细微周到的布置，宝蓝还照顾到了园区内2万多人的出行和其他生活需求。目前，益园正在推动益园班车的启动。只要园区内的人员免费办理一张宝蓝“一卡通”，就可以随时乘坐益园班车至园区内各个区域以及附近的地铁站，并且在这张一卡通内，还有宝蓝股份赠送的50元钱。

宝蓝一卡通不但能够在全北京市8000多个与宝蓝有合作的网点和商家，比如味多美等消费，还可以享受9.5折左右的优惠。员工用一卡通消费的积分更可以返还给企业，用以抵消、减免房租。

的确，益园提供的并非是同于其他园区的“标准化”物业服务，凡学兵要做的还远不止这些。

在益园这个科技文化融合的产业聚集区内，从餐饮、购物到会议设施等，益园的服务是一流的。为了让企业员工在食堂吃得有滋有味，他们会定期更换窗口；为了方便企业员工在外住宿，他们修建了不少精装修单身公寓；为了拓展企业员工的交际生活圈，他们甚至做起了真正的红娘联谊牵姻缘；为了细致到每个企业员工的生活，他们还定期开健康、美食、文化等各种讲座。

从硬件设施到生活点滴，从物质保障到精神寄托，宝蓝用这些细致的人性化服务留住了园区内2万多人的心。这2万多人作为每一个企业的基石，他们的稳定也稳稳地留住了所在企业的心。

更多优秀企业正在走入益园。宝蓝股份董事长助理吴昊说，大家将感知到益园真真切切的“实惠”还有更多。作为北京市“十二五”规划中西山文化创意大道核心区域内体量最大、功能最全的骨干项目，益园拥有风景优美、规划核心、资源丰富、配套完善、高端人群聚集等多项优势。其要打造的链式产业生态圈，也正使益园模式成长为园区建设的一个样本。

益园的成功，不但让首次尝试园区物业运营的宝蓝在逐渐摸索中逐步制定了一套完备的标准，也让宝蓝深深地打上了益园的烙印。在未来，宝蓝正沿着益园的成功，向更为广阔的方向探索和行进。