需反思的房产新政

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解决房地产泡沫的根本办法是增加供给和改变政府垄断土地供应的局面。

对中国人来说,1998年是值得记住的一年,那年两项改革永久地改变了中国人的面貌。其一是住房体系被全面市场化――这非常重要,因为在此之前,老百姓即使有房住,也不是自己的财产,更不能买卖,也就是说,老百姓既无财产、又无股权,是真正的无产者,衣食住行都靠单位,而不能自由支配。但住房市场化改革后,房子可以私人拥有并能自由买卖,不少老百姓从此成了有产者,拥有自己的财产是件很幸运的事。这是质的变化。

为什么这么说?因为当住房、医疗、子女教育都跟工作单位捆绑在一起时,你一家老少生存的方方面面就都掌握在“单位领导”手里,这样你就不得不顺从、甚至屈服于“领导”。1998年后老百姓有了自己的私有财产――房子,即使“领导”不高兴,你也不用担心自己的住房会被“领导”剥夺走,因为房子产权是你的。这就是住房市场化改革的意义,也是私有财产的意义。

其二是住房按揭贷款的推出。1998年底跟住房市场化改革配套推出的按揭贷款,是1950年代后中国老百姓第一次能用到的金融借贷产品。按揭贷款这一金融产品,缩小了中低收入群体跟富有群体间的生活差距。

1998年的两项改革已经改变了中国社会的精神面貌,提升了人们的权利和财产意识,也强化个人的自信度。

于是,过去几年,当房价上涨时,人们就呼吁政府出“重拳”,一些评论员还会把买房和爱国连在一起。经过几年的一系列的房地产调控,到今天,不仅房价越调控越高,而且,行政手段差不多已用尽:限制房产交易、持房两年或五年以上才能出售、提高交易税费、规定一家一房、限制外地人买房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭贷款……这些措施当然都是对1998年房改与住房金融改革的倒退。

今天,房地产市场的“市场性”越来越被怀疑。我们应该把房市放在整个经济与社会的长久目标中思考,今天的政策举措应该与长久蓝图一致,而不是头痛医头、脚痛医脚。

抛开房地产是1998年初衷意义上的“市场”,还是计划经济意义上的“政策市”不管,今天的局面是一些根本制度安排的必然。房价失控的原因在于供给,也在于宏观政策的反复多变。

第一,地方政府绝对垄断房产土地供应,逼着房价只涨不跌。很明显的事实是小产权房价远低于“大产权”房价。如果农民个人或集体也有权将土地“农转非”,用于房地产开发,与地方政府在土地供应上竞争,那么,房价会立即往小产权房与大产权房价之间的某个位置靠拢,小产权房价格会涨,大产权房价会跌。

第二,18亿亩农用土地红线,给各级政府限制房地产土地供应提供了借口,其结果是抑制房产供应。一方面,科技发展使每亩产量不断上升,耕地面积的含意跟原来不同,18亿亩地红线是过时的观念。

另一方面,土地资源的确不是中国的优势,那么,在全球化的今天,既然别国的生活用品可以依赖中国制造,中国的部分粮食需要为何不能从土地资源更丰富的巴西、美国进口呢?

第三,利率工具是市场化的政策调控工具。与其通过限制二套房贷、三套房贷等量化指标来降低投机需求,不如提高贷款利率,提高杠杆投机买房成本。可是,出于保护国企、保护地方政府,决策层宁可冒通胀风险、资产泡沫风险,而继续保留过低的利率。这变相鼓励投机买房,使房地产供不应求的局面恶化。在目前的情况下,加息是必须做,这也是更好的政策选择。

因此,解决房地产泡沫的根本办法还是增加供给,一是增加土地供应,二是改变政府垄断土地供应的局面,让农民个人和集体都有权供应房地产开发用地。作者系耶鲁大学管理学院教授