富力高负债困局

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销售额连续三年一直在300亿元徘徊的富力，今年终于有望达到400亿元的年度销售额。让人唏嘘的是，昔日同为“华南五虎”的恒大、碧桂园已确定能实现千亿元的销售目标。

为配合发展需要，富力今年重金拿地，在规模扩张之际，负债率再破百升至100.9%，如何使负债率高而不危，仍是富力绕不开的问题。

激进拿地

相比销售额的缓慢增长，富力今年在土地市场拿地异常亢奋。

11月，富力在北京斥资41.55亿元连拿通州运河核心区两幅地块，5、6月间，富力以36.31亿元连续竞得上海虹桥两块商务地块。与此相比，今年其在二三线城市的土地扩张，更为激进。

例如，12月6日，富力地产以总价15亿元夺无锡新区江溪板块的一地块。这已经是富力今年在无锡第二次拿地。年初它以4.09亿元摘得杭州未来科技城地块，其后以19.57亿元进入福州市场，9.6亿元再入佛山。

11月26日，花旗报告指出，富力年内已经收购19个项目，涉资196亿元人民币。相比之下，2011年富力在全国仅拿了3块地，2012年富力仅新增4块地。

早在2011年，富力就提出了拓展二、三线城市开辟新市场的策略，其2011年中报如此表述，“将会比以往更注重二、三线城市，深入衡量透过适当多元化至二、三线城市，平衡我们的发展组合可能带来的好处。”

随着二、三线城市加大布局的深度推进，其相应的收益比例也在增加。记者根据富力中报和月报数据统计，富力2013年11月总合约销售金额约375.12亿元，突破300亿元的“坎”。以之前每月的销售数据推算，2013年销售额或许能勉强达到400亿元，但完成420亿元的销售目标仍有难度。

鲜为人知的是，这个“420亿元”的年度销售目标，早在2010年就曾提出。更为尴尬的是，昔日“华南五虎”的小伙伴如恒大、碧桂园，已确定今年能实现千亿元的销售目标。

觊觎海外

此外，富力对海外“蛋糕”也相当觊觎。

12月2日早间，富力地产公告称，于11月30日以85亿元的代价收购马来西亚6幅土地，地价款将于3年内分四期支付。公告显示，土地包括位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块，总面积约为116英亩，将用作商业及住宅物业开发用途。

有不愿具名的广东业内人士对记者分析，投资、教育和医疗是马来西亚房地产的三大主要卖点，新山市是马来西亚最靠近新加坡的城市，投资升值空间很大。

同样在马来西亚柔佛州新山市，碧桂园在海外的首个项目金海湾已实现近百亿元人民币的销售额。据富力已披露的开发信息显示，其项目产品与碧桂园业态相似。

可虽有碧桂园马来西亚亮丽的销售业绩在前，外界对富力这一决定仍然显得忧心忡忡。穆迪指出，马来西亚是富力的新市场，富力尚未在当地建立品牌和运营记录。新项目也会使集团面对马来西亚房地产市场在监管方面的不确定因素。

记者曾致电富力询问马来西亚拿地是否会与当地企业合作等问题，富力方面并没有回应。

“富力此次国外购地更像是一次试水。”在同策咨询研究部总监张宏伟看来，进军海外市场并不简单。“如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。”

负债率再破百

在规模扩张之际，富力对于资本的渴求也在逐级递增。公开资料显示，年初富力已发行了6亿美元的优先票据，用于支撑今明两年业绩快速增长的需求。8月底，该公司宣布将在国内发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，债券期限5到10年。

一再大规模融资，促使富力的负债率急剧攀升。其2013年中报显示，公司负债率已回升至100.9%，而在2011年底这一数值为86%。近期，花旗分析指出，富力短期内料去杠杆化的机会低，预期负债比率在未来几年会徘徊于90%至100%的高水平。

实际上，2008年富力年中报就显示，其净资产负债率高达139.4%。采访中，多位业内人士均表示，这正是当年引发“富力资金链紧绷、断裂、倒闭”一系列传闻的罪魁祸首。

相比较大多秉信“现金为王”的房企，富力当前确实显得有些激进，业内普遍认同的一点是，负债率在80%以下是较为安全的区间。向来以“高杠杆”著称的恒大，负债率也已经下降至60%左右，而多数房企的负债率都在80%之内。

“通常说来，过高的资产负债率，将对企业的整体运营带来更高的要求，如何平衡支付与收入显得更为重要。”张宏伟表示，在目前总体向好的市场环境下，如果经营得当并加快现金流的运转，富力依旧可以安全平稳地发展。