浅析价值工程评估专业化的必要性及其应用

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摘要： 价值工程作为提高产品价值的管理技术，其理论已经比较成熟，但在具体行业缺乏普遍的应用模式。本文以房地产项目为例，阐释了以市场效益为导向的价值工程评估专业化的意义，以及具体操作流程，为价值工程评估专业化奠定理论基础。

关键词： 价值工程评估专业化；房地产项目；应用

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）19-0006-02

0 引言

专业的评估在过去十年已经相当成熟，评估师在各个领域的活动日益广泛。他们使用更先进的分析技术，考评新的项目、方案，评估新的应用程序的技术，使用的分析技术包括：内部收益率、概率分析、线性规划、和回归分析等等。近年来价值工程也越来越多的被纳入考评体系，成为一项非常重要的评估指标。

工程师在日常工作中需要经常把一个项目的费用估计数与该项目的既定预算进行比较，当预计的项目成本超出批准预算时，该项目的费用就必须降低，以符合既定预算，或者，有充分的理由证明必须增加预算。但多数情况下工程师都不得不改变原有的项目方案，使费用估计被控制在既定预算的范围之内。然而，工程师往往以技术或者结构最优的原则对原方案加以改动，而不考虑项目干系人和消费者对项目更改部分的功用的认可。因此，我们需要专业的评估师参与到项目之中来，利用科学的评估体系对方案修改做出评估。例如，如果一个项目的成本超过其预算，一个承包商可能是消除项目对象的某一特定功能，比如在一个住宅项目中简化浴室结构或者使用更加廉价的建筑材料。一个专业评估师作的价值在于，相比于工程师而言，评估师可能更适合于客观评估“估计成本/效益”可能的更改。

评估师应该是经过专业训练和有工作经验的专业人员，同时具备成本估计专业知识和市场观念。他们也最有资格解释因为市场需要而对项目所加以的改进，保证项目取得最佳的市场效益。我们将这种介于市场和项目之间的专业评估师称为“价值工程师”。

以下以房地产行业为例浅析价值工程评估专业化在该行业的实际应用。在制定解决问题的方法步骤之前，有必要先明确问题内容，考虑房地产项目干系人所面临的实际苦难。

1 开发商的困境

对开发商而言，在一些大型的发展项目中准确估计项目的市场效益和经济效益相对于准确地估计建造成本更为重要。而现实是项目承包商与开发商的目的并不完全吻合的，承包商降低成本并不是以市场效益为导向，而是以完成合同为导向，承包商对项目方案的改动往往不考虑改动之后会对项目的市场效益产生什么样的影响，从而损害开发商的利益。因此，我们需要一个专业的第三方评估者，该评估者应参与项目实施的整个过程，通过定义增量成本与市场经济效益之间的关系，对方案制定与变动做出评估，从而在市场效益与经济效益的前提下，合理的降低成本，使之符合既定预算。

2 承包商的难题

在谈判桌的另一边是承包商，承包方项目经理在接收一个项目之前，必然会先做出这个项目的成本费用估计数。很少有承包商愿意签下一个固定价格合同，一个相对较低的固定成本加上一个百分比收费合同会让双方都感到满意。当项目结束时，如果实际项目成本超出合同预算，承包商再依据百分比收费合同要求开发商追加费用。如果该项目公开招标并发包给最低投标商，承包商往往要根据标书单一的指标要求，更改项目方案，削减成本，使项目费用处在预算之内。但实际工作中往往因为更改了项目方案，导致另一个方面的成本迅速攀升，结果就是项目费用再次超出预算，项目方案被再一次更改。

3 解决方案

为了解决开发商与承包商的上述难题，我们需要价值工程师作为一个中间环节参与项目方案评估与修改，为了更好的通过这个包含方案修改和成本攀升漩涡效应的中间阶段，一个承包商开始施工前就需要一个最终的成本，锁定一个固定的价格。价值工程将会是这一进程的关键因素，由价值工程师利用自己的专业知识，以市场效应和经济效应为导向合理的决定项目方案的更改。同时，固定价格也是由该项目的市场经济效应除以合理的价值系数加以确定的。

4 操作流程

4.1 阶段1 一个价值工程师的第一项目责任包括：①确认开发商的看法，弄清他们的目的；②完成一个完全的市场分析，从而确定该项目的最高和最佳使用价值。在市场分析阶段，应充分考虑到分区、位置、环境因素尤其是消费者因素可能对项目使用价值产生的影响。开发商在编写的市场可行性分析时也应充分考虑公众以及私营业主的看法，并将这些材料一并提交价值工程师作为参考。

4.2 阶段2 很多现有的评估师都能够对项目成本做出准确的估计，因此，价值工程师也应具备准确估计项目成本的专业能力。价值工程师的成本估计有助于协助开发商选择自己的项目承包商。在选择价格最低的承包商之前，价值工程师必须对以下问题作出评估：①成本最低的投标人是否指望在拿到合同之后，通过改变项目方案使实际成本处于预算之内。②如果需要更改项目方案，所允许的更改幅度有多大。③在此更改幅度内，更改项目方案对项目市场效益会造成多大影响。

一个价值工程师客观的成本估算可以提供一个很好的交叉检查，防止开发商仅仅依靠竞标价格决定承包商的人选。当开发商决定不通过公开竞标方式选择自己的项目承包人时，由价值工程师提供的的成本估计数可用于判断的承包商估计数的正确性。开发商、价值工程师与承包商一般性的三方会议，可以鼓励承包商主动去发现一般性成本差异，使得项目总成本的进一步降低。

4.3 阶段3 为把成本控制在预算范围内，需要降低项目成本时，需要建筑师，承包商，室内设计师和价值工程师协同工作，以确定成本减少选项。建筑师和室内设计师应当提供备选方案逐项降低成本，同时做到最终产品的变化最小化，价值工程师以市场效益与经济效益为导向，计算各备选方案的价值系数，并对对各备选方案的价值系数进行评估并提出自己的独立意见，然后将备选方案、评估报告与价值工程师独立意见一并提交总承包商进行决策。