完善我国投资性房地产完善我国投资性房地产

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随着世界经济的不断发展和世界经济环境的巨大变化，传统的以历史成本计量的会计政策已经无法符合现今的经济环境，因此公允价值计量这一新的计量模式应用而生。并且被应用到了投资性房地产的后续计量上，如何解决公允价值在投资性房地产中计量问题成为我们关注的焦点，也是本文重要写作目的。

公允价值计量模式的采用能够促进我国会计准则达到国际准则的要求，进而为投资者提供一定的指导，促进他们制定出合理的策略。通过在投资性房地产中使用公允价值，投资性房地产保值增值的特征能够被更轻易地反映出来，可以将真实、客观和公允的会计信息提供给投资者与社会公众。但是在投资性房地产应用中出现很多问题，比如市场环境不够成熟公允价值信息披露不够充分 纳税问题 成本效益和会计监管问题会计人员素质参差不齐，构建公允价值在投资性房地产计量的设想

一、构建活跃的房地产市场

公允价值的真正获得必需具备一个完善，完整以及成熟的市场竞争环境，然而对于我国而言，现阶段的投资性房地产市场对公允价值的运用非常不利，为了有效解决这个现状，现阶段最重要的就是促进一个相对活跃的房地产市场的构建。

第一构建活跃市场目标的实现可以通过互联网来实现，现代社会互联网普及面越来越广，要形成一个房地产交易网络平台并不困难，我们可借助相关技术来构建一个完整的网络房地产交易系统。要促进房地产交易信息的不断完善，保证市场价格出于一个合理状态。

第二强化对证券市场的监管力度，减少上市公司的借助投资性房地产业务来谋取利润、粉饰报表现象的发生。不断为公允价值的全面实现营造一个良好的发展环境。其次可以对我国证券法进行修订，从法律的角度约束和规范我们证券市场，强制披露、强制审计、法律责任。

二、完善公允价值计量准则和规范信息披露

（一）提高公允价值的不确定信息表外披露程度

会计准则披露公允价值信息的主要途径有表内确认和表外披露。在财务报告中，仅在表内提供公允价值单一货币金额是远远不够的，因此表外披露公允价值的不确定性信息是非常之必要的。目前我国的经济形势下，公允价值的估值技术不成熟，全面充分的表外披露弥补公允价值计量缺陷。

1、披露公允价值估计的概率分布和概率密度函数。在公允价值估计的第三层级中，最重要的是现值技术，而在其中使用的未来现金流量实际上是一个随机变量，它的分布可能是离散的，也可能是连续的。

2、披露有关风险价值的信息。风险价值信息对财务报表使用者解读主表中的公允价值很有用。但是上述信息包含的技术含量较高，制定相关规定时，还应考虑披露的成本效益和约束条件。

加强信息披露，不断促进公允价值模式的地位提高，使得它能够平等地参与到计量当中，以最快的速度实现和国际准则的接轨，以最快的速度实现和国际准则的接轨。

（二）完善公允价值估值技术特别是现值技术

目前我国的经济市场情况，可观察的相关市场信息偏少，研究和掌握先进的估值技术尤其是现值技术是切实、广泛使用公允价值的关键，我国应积极展开对其的研究，首先研究采用估值技术确定公允价值的条件、原则、标准等理论，提高操作性。其次应加强估值技术的适用性、合理性研究和结果鉴定。推广现值模型、矩阵估计模型以及基本分析等数学估价模型。

对于现值技术是公允价值计量的重要方法，对它要注重影响因素分析，比如；未来现金流的构成、风险和不确定性、折现率的确定等，提高公允价值估计值的准确性。利用多目标决策法等经营决策方法可以对企业的经营状况进行比较科学的预测，同时，通过决策树的方法计算企业各种可能经营状态下的经济事项的期望现金流量，可以极大提高预计未来现金流量的准确性。

（三）明确相关的税收政策

投资性房地产与非投资性房地产是我国会计上的主要区分，但是就现行税法来说，并不是这样进行区分的，它们都实施相同的征税原则，这样一来最终会出现税收征收困难的后果，房产税、所得税以及土地增值税是我们这里主要涉及的三种税，房产税的征收是按照房产的余值或租金收入进行的， 投资性房地产账面价值不等同于房屋的原价值。投资性房地产可以借助公允价值模式进行计量，但是公允价值的变动并不构成税法上的应纳税所得额，这样的政策会在一段较长的时间内保持不变，使得企业的税务负担能够得到缓解，在与背景条件相吻合的条件下， 充分考虑现阶段市场的发展环境借助公允价值模式对土地的增值税进行计量。由于房地产对国民经济发展影响重大，并且这和金融、消费等许多关联产业关系密切，因此建议把房地产制度的改革作为深化体体制改革的重中之重，把房产税视为房地产制度改革的最终出发点以及发展核心。

三、建立完善的房地产估价与评审制度

（一）完善我国评估机构

合理确定公允价值是借助公允价值模式进行计量的重要前提，公司要以成本效益为最大原则。就目前的发展状况来看，我国房地产市场的发展状况不平稳，引进公允价值计量的时必须持谨慎态度，应该引入独立的第三方评估，即房地产评估机构的估价，并且要根据实际发展状况制定相关的评估中介准入制度，对专业评估人员的从业资格认证进行严格把关，对房产评估机构的资格审查制度进行严格执行， 此外还需要严格审查评估机构。若有造假等违规现象出现，必须对其进行严厉惩罚，后果严重的可以取消其资质。房地产市场的投机现象非常普遍，使得供求关系受到严重的扭曲，对第三方评估而言，必须充分认识到房地产市场所存在的泡沫以及风险，及时通过各种途径收集有用信息，并且对交易目的以及对价格产生影响的因素实施调查。

（二）完善房地产估价方法――市场比较方法

市场比较法是将估价的对象与估价时点近期有过交易的类似房地产加以比较，对类似房地产的价格做适当的修正，以此来估算价值，从而对估价对象做出客观合理的价格。因此运用市场比较，要有完善的房地产交易资料库。可比实例的选取一定要注意用途、建筑结构、区位、估价的时点，价格类型与估价对象接近。要想使市场比较法得出的结果正确有效，应注意交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别其他因素的修正，以及灵活运用估计公式。

四、促进会计职业判断能力的提高

（一）会计人员自身加强学习

通过公允价值的模式来对投资性房地产进行计量，对于会计人员而言，需要具备会计职业判断能力，会计人员必须从自身做起努力提高职业能力，所以对会计人员来说，必须做到以下几点：不断进行新的认知，不断学习新的知识与观念，并且重视关注我国会计方面政策法规的动态，在实际的会计工作中持续提高自己的学习能力以及阅读能力，通过这样的方式来促进自身经验不断促进会计人员在职业道德上的不断强化，使得他们自觉遵守相关职业规范，在展开工作的同时不断接受相关职业道德教育，促进自身道德水平的不断提升；对于会计协会、及相关组织、财政部门而言，最重要的就是要不断强化对会计教育的监督管理，加大在这方面上的人力物力与财力的投入，开展会计培训班，创办各式会计期刊与书籍，并且限定时间对相关会计人员进行职业考核使得会计人员的能力与素质获得持续提升。

（二）政府加强管理和引导

政府部门的角色是非常重要的，政府要不断强化对会计监管，定期对有关公司进行检查看它们的计量模式是否符合要求，是否能够带来质量较高的会计信息，如果出现与之相违背现象的，必须对其进行大力处罚。根据财政部的计划，我国正在采取措施提高会计人员整体水平和业务素质。首先启动了高会计人才工程。2007年《全国会计领军人才十年培养规划》，着力培养具有国际视野和战略眼光的复合型高级人才。还不断改进课程体系设置和完善后续教育内容与机制，为企业事业单位培养从专科、本科、到研究生博士的各层人才。同时为满足会计实务发展需要，从2009年开始，在原有会计专业硕士（MPACC）在职教育制度的基础上，部分高校开展脱产的实务型会计硕士教育，这是向大中型企业输送高端复合型人才的重要渠道。

（作者单位：陕西国际商贸学院）