海南土地“双停”背后
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用当地一位业内人士的话说,只有身处海南岛,你才能更深刻地理解,为什么人们喜欢用“疯狂”来形容失去理智的炒作
以对土地项目“停供”、“停工”为主旨的海南房地产“双停”政策近日引发争议。其背后是海南省政府对骤热的房地产形势掩饰不住的焦虑。
伴随《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(以下简称《意见》)的颁布,炒房团大举进军,房价节节攀升,既得利益者欢欣鼓舞……然而,暂时还没有人能回答,国际旅游岛海南的未来究竟是怎样的?
“双停”预期
1月12日,海南省委书记卫留成提出,各级党委政府要下功夫解决好本岛居民的住房问题,严格按照国务院有关精神,控制好供地数量和建设节奏,确保海南房地产业在国际旅游岛建设的背景下健康有序发展。
三天后,卫留成明确表示,为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机过度炒作,海南将暂停土地出让和审批新的开发项目。
他解释说,《意见》颁布后,房地产开发商蜂拥而至,国内外媒体离奇解读,炒作所谓的“千亿元房地产资金涌进海南岛”。为防止房地产开发一哄而上且出现新的泡沫,在《海南国际旅游岛建设总体规划》获批之前,海南将暂停土地出让和新项目审批。同时,也不对成片开发和主题公园建设项目作任何承诺。
此言一出,旋即引发轰动。《财经国家周刊》记者从海南省旅游发展委员会了解到,目前在海南申请建设主题公园的项目已有10个之多,“双停”政策显然将令其前景难如当初的预期。
与此同时,“双停”政策引发了业内有关“土地供给将减少”的预期心理,致使房价出现瞬间跳涨,个别在售楼盘最高涨幅达每平方米5000元左右。
《财经国家周刊》记者了解到,“双停”政策只是暂时的。待三、四月份《海南国际旅游岛建设总体规划》获批后,该政策随时可能变化。
有业内人士认为,双停政策的市场影响,很可能只是被个别怀有投机心态的中小房地产企业所放大。大企业如中粮集团、华润集团、鲁能集团和航置业,及香港雅居乐等,早已在出台之前就屯兵布阵,储备土地多达10余平方公里。因此,海南目前可用于商品房开发的土地其实并不缺乏。
房价跳涨
海南出台颇为强硬的土地“双停”政策,在国内鲜有先例。深究动因,与海南近日的房价暴涨关系密切。
海南国际旅游岛“正名”后,究竟有多少岛外热钱进入海南楼市,目前尚无官方数据。但诸多猜测却言之凿凿:1000亿元、3000亿元、4700亿元,莫衷一是。
对于这些数字,卫留成的评价是“离奇”。可海南房市急剧升温是不争的事实。
1月11日,三亚凤凰岛国际养生度假中心开盘当天,700套房屋全部售罄,最高价突破每平方米7万元。
1月13日,来自浙江宁波的王女士在海口金茂滨江花园选择以一次性付款的方式购买一套房子,并签定了协议,单价为每平方米6300元。14日上午,当她准备缴钱时,销售人员告知她,房子单价已涨到每平方米6800元,就在她与售楼人员争执的时候,来了一个领导说:确实是错了,每平方米不是6800元,是7000元。
用一位业内人士的话说,只有身处海南,你才能更深刻地理解,为什么人们喜欢用“疯狂”来形容失去理智的炒作。
在三亚、海口和琼海市县,新楼开盘前夕,总是有人通宵达旦地排起长队。这其中,外地人占绝大多数。
三亚市住房保障与房产管理局统计数字显示,2009年12月,三亚商品住房实际销售面积41.86万平米,共计4583套;而全年商品住房实际销售面积为167.83万平米,共计17919套,销售均价约为每平方米1.1万元。尤其是,三亚市在2009年最后一个月,卖掉了全年约四分之一的房子。
海南佳元房地产开发有限公司总经理王水耀介绍说,他公司的房子,平均一套有10个客户抢购。他表示,面对这样的楼市,自己也感到不安:“太火爆的楼市是维持不了多久的。”
泡沫争议
对于海南房价的短期暴涨,一些专家已表示担忧。
中国(海南)改革发展研究院院长迟福林说:“最可怕的就是出现这种倾向,很多人借机跑马圈地,大量囤积土地,把房地产炒高。这样的惨痛教训早在上世纪就已经出现过。”
据国家统计局统计,2009年前三季度,海南省城镇居民可支配收入平均10510元,而目前三亚商品房均价已超每平米17000元,表明三亚居民用一年的平均收入,也买不了当地一平方米的商品房。
一些专家据此认为,据房价收入比和租售比测算,海南已出现房产泡沫的征兆。
但也有一些专家认为,三亚和海口的购房者,分别有85%和65%以上来自岛外,而且大部分购房者并不打算依靠出租房子回收投资,因此,用海南居民收入和租售价比来判断海南是否出现泡沫,没有意义。
海南人对房地产泡沫的灾难,比国内任何地方的人都有更深刻的体验。1992年,当初人口不过600多万的海岛上,成立了近2万家房地产公司,平均每家房地产公司服务约30个人。
1992年海南房地产投资占固定资产总投资的一半,1991年海南商品房平均价格为每平方米1400元,1992年猛涨至5000元,1993年又飙升到7500元。
1993年6月,国务院出台宏观调控措施,严控信贷规模、削减基建投资、清理所有在建项目,海南房地产泡沫宣告破灭,留下的结果是,全省“烂尾楼”多达600多栋、积压商品房1600多万平方米,闲置土地18834公顷,占用资金800亿元。
中国(海南)改革发展研究院海南研究所所长夏锋分析说,目前的经济大环境与1992年房产泡沫不同,2009年海南省的经济总量是1580亿元,这个数据虽说不是很大,但已经比1992年增加了差不多10倍。而且全国富裕阶层多了,房产的刚性需求也大增。因此出现1992年房产大崩盘的可能性比较小。
“但从一些数据不难看出,海南个别地区的房产已经泛起了小泡沫,投资者和政府都应该谨慎。”夏锋补充说。
海南美源房地产开发有限公司副总经理李英姿则认为,海南房价跳涨,是受“国际旅游岛”利好的刺激。但这是短期行为,最终还会回归理性。
化解要点
在李英姿看来,海南的城市价值与内地有明显不同:内地城市高房价依托的是整个城市资源配套,海南房产则依托自然资源和产品品质。
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确了海南发展的战略定位:今后5至10年,建成中国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。
迟福林认为,海南房地产市场能否健康稳定发展,关键在于海南国际旅游岛的建设目标能否不折不扣地实现,使房地产业得到以旅游业为龙头的现代服务业、热带高效农业、新型工业的支撑。
迟福林建议,海南要防止房地产泡沫出现,必须明确房地产市场发展的目标和特点。按国务院的要求,发展特色旅游房地产业,尽快出台海南旅游房地产发展规划;地方政府如何引导房地产,加强房地产管理也是一个新课题,要在出台整体规划的前提下,同时要严格约束政府行为,控制政府的短期欲望,加强政府对土地资源的规划管理。