香港楼市预期或逆转

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香港和内地这两年都经历了高房价的洗礼，两地政府也出招频频，然而似乎收效甚微。最近香港的网络上流传70后、80后、90后年代人的对比，其中一项关于“压力”的比较为：70后主要来自供楼、80后主要来自无楼、90后主要来自讨论区的楼主。另外一项关于“住所”的比较是：70后自主物业、80后跟老爸老妈同居、90后跟兄弟姐妹同居于一个房间。

的确，现在香港80后的年轻人很多都为了一套房子而愁爆。而对于那些香港准备买房上车的人，3月迎来又一件令人头痛的事：汇丰在13日宣布提升新按揭贷款利率O.25个百分点，而随后渣打和恒生银行也迅速跟进。

这似乎是楼市逆转的征兆。

香港人对利率敏感

为什么香港的住房市场对于利率会如此敏感？为什么港人把加息称为“息魔”？主要是因为香港中产不少买房来作为自住和投资用途，而利息变化往往意味着房价和租金方向的趋势。

先看看这次汇丰的调息例子，看看它的实际威慑力究竟有多大。

在这次调整之前，汇丰银行的实际按揭利率在2.15%至2.85%左右；调整之后，按高位计算，以香港一个价值400万港元左右的房子来看，如果七成贷款，分30年还，月供会比原来（10560港元左右）高出452港元，如果按原低位计算，加息前后差别则大概在358港元。在香港，上述差额只是一个四口之家吃一次早茶的价钱，因此看似不会有太大影响。

但是如果我们预期利率会升至5%左右，上述差额的影响就会扩大至4471港元；如果再升至10%，则扩大至14012港元。对于买上10套房子的投资者，相当于每月要额外支出近14万港元巨款，这是不小的压力——在一些中小型的香港本土企业里，总经理级的人物每个月总收入也不过这个薪酬水平，更何况是“额外支出”。

香港人对于利率的敏感另一个重要原因是源自1997年金融危机。当年房价暴升，同时按揭利率高达10%以上，而不少购房者同时拥有五六套房子，尽管利息负担沉重，但他们坚信房价还会再涨，这种资本增值足以弥补他们的利息支出。

这种状况和今天内地的情况颇有一点相近的意思，所不同的是，内地大部分投资者仍然相信房价不会出现断崖式的暴跌。

当年香港人一开始也不相信，但事实却是很残酷。受到金融危机冲击，香港失业率高升，沉重打击了房子的租金价格，一些业主本身也陷入失业状态，因此不得不低价抛出房子套现，而这种抛盘的增加，又加剧了市场的下行波动。

一位做股票经纪的老朋友郑先生跟笔者回忆当年的情况时还心有余悸，在那一轮的疯狂跌价中，香港的房地产曾经暴跌了近70%，以至于到去年，房价才回至1997年的水平。

老郑当年还是小郑，凭借着在金融业的高收入，一口气花500万港元全部身家，支付了5套房子的定金，原以为可以等房价上涨后赚一笔。结果没有想到金融危机来临，楼价暴跌。他预感不妙，忍痛全部放弃了这500万港元的定金，全副身家化为乌有，但避免了楼价暴跌带来的巨大损失和银行按揭压力。

他称自己比较幸运，这500万元不是靠借贷而来，当年有些人是借了钱付的首付（香港最低首付款可以降至5%，而一些小财务公司连这5%也可以提供贷款），在那一轮楼市狂跌中，只能宣布破产，要不就只能从自己买的楼里往下跳。

买房与养老

尽管香港人对于息魔忧心忡忡，但是只要有条件和付得起月供的中产阶级，通常还是会买房子。他们的理由是，买房是养老的重要保障！

没有在香港长期居住的人，很难体会到香港中产那种“买房养老”的理念。在内地，购房者大多并不把自己当作投资者，即便有第二套房，也只是认为自己属于“刚需”一族。但是鉴于内地也正越来越有一些香港社会发展的特征，笔者认为有必要介绍一下，为什么香港人如此热爱买楼作为投资。

不如先抛开所有的投资理论，也抛开所有的投资产品分析，问自己两个问题：怎么样才能安度晚年？什么样的养老方式最让人感觉舒心？

相信大家都有一个共同的心愿，老有所住，老有所养。在香港，根本没有健全的养老保障体系。政府不提供社保，更没有医保一说。大部分港人退休也就意味着失去所有的经济来源。没有收入的老人可以申请政府综援，但如果没有自有住房，靠政府的综援根本无力支付私人公寓住宅的租金，更谈不上支付日常生活开支。香港特区政府虽然提供公屋，但目前的轮候时间已经长达三年以上，而且社区条件复杂的公屋环境始终不是中产阶级的最佳选择。

香港不少出租车司机都是七十古来稀人士，那些酒楼里的杂工和服务员也往往是年过半百以上的老一辈，远不如内地酒楼里的年轻小姐那么赏心悦目。

所以香港中产特别希望在有能力的时候，买几套房子，趁年轻养供，等到退休时基本供完这些房子，然后自住一套，再拿一两套出租收息养活自己。

出租住房能否给香港中产提供养老资助呢？答案是肯定的。

笔者在投行工作的朋友刚租了一套仅40平方米的两居室，租金高达14000港元。即便是那些较破旧的唐楼（没有电梯的老式住宅），大约不到60平方米的面积至少也能租到七八千港元——这些钱足够一家四口的温饱，如果有两套可供出租的房子，那么业主的养老压力已经可以大大减轻。

在过去10年，香港的房价升升跌跌，租金也跟着起起伏伏，但不论香港的房地产价格如何波动，它所能提供的租金基本上都能满足一家四口的基本温饱。

相对于数百万的房子来说，香港房屋的租金回报率可能并不算高（目前在3%～4%之间），但其租金却足以养老，而且还可以满足自住，这便是房屋这个另类投资品让港人着迷之处。

正是由于这个原因，香港人一直热衷于买房子作为主要投资工具。笔者的香港邻居通常都有两三套住房，一套自住，另外两套则可以用于出租。最令人惊讶的是一个拾荒的老太婆，常常在不同的电梯楼层看到她，开始还以为她是到处捡垃圾卖钱，后来才知道，原来她在同一幢大楼里有三套房子！在香港，有不少这种隐性富豪的存在，每次笔者陪内地来的朋友去看楼或是租房子，都会听到地产中介介绍说，这里有哪几套房子是同一个业主名下的，可以同一时间看。

当房子成为一项投资品而不仅仅只是“刚需”们的必需品的时候，它便会对利率的波动特别敏感——或许未来内地的房地产市场，也演变出类似的情况。

此轮汇丰的加息是否会最终令香港的楼市预期逆转，很大程度上就看它是否会打击成交，并进而影响租金价格。如果需求方出现真正的萎缩，楼价持续下跌，租金也下跌，那么哪怕只是小幅下跌，也会进一步加剧投资者的观望心态，最终把楼市泡沫挤出市场。

不过想在这个时候买楼的朋友也不要高兴太早，往往这个时候，香港的银行会收紧信贷，对二手楼盘的估价会低于市价，令“上车”更加不易；另一方面，往往这时候首先放出来的是那些位置较差的楼盘，几乎不太可能买到方位较好的优质楼盘，对于想提升住宅质量的买方来说，找楼盘要花的精力可能会更多一些。