用好二手房组合贷

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上海风风火火，北京不温不火。这或许是对京沪两地公积金组合贷款市场冷热程度的最好描述。与上海不同，北京二手房组合贷款自实施2年多以来，并未得到民众的追捧，并非京城居民不待见“为更多居民降低高房价成本”的政策初衷，只因过长的耗时和复杂的流程让很多拥有公积金的民众望而兴叹。

二手房组合贷款目前可执行银行较少，并且业务还没有得到优化，但毕竟是缴纳公积金的居民最省钱的购房融资渠道，如果轻视了它，则要承担少则几万元多则十余万元的利息。易贷中国在部分房贷借款人的在线咨询中得知，不少居民对于二手房组合贷款的一些要点问题并不明晰。在这里，以北京为例我们予以简单解析。

问题一：北京二手房组合贷款的办理方式有哪些？

解读：目前北京市二手房组合贷款可以通过两种方式来办理。一是通过北京市住房贷款担保中心担保获得贷款，在契税办理完结、建委出具领取通知单、中介公司出具过户证明后，资金划入卖方账户。二是不通过中介的二手房交易，是以抵押担保模式，在办理完产权过户并完成抵押登记后，资金划入卖方账户。后者相对较为繁琐，因产权办理需完成，购房者应根据自身情况合理选择。

问题二：哪些人群适合申请二手房组合贷款？只要交纳公积金就可以吗？

解读：一般来说，凡是在北京缴纳公积金的企事业单位员工，均可享受二手房组合贷款。如果居民的公积金缴存额度较高，那么购买高总价、优质地段房屋的借款人省息受益将更为明显。对于大多数购房者而言，房价越高，需要向银行申请的贷款就越多，如能更多转化为公积金贷款，无疑省字当头。

问题三：组合贷款中，公积金部分最多可以申请多少？

解读：这是申请群体最为关注的焦点问题。需要注意的是，目前北京市公积金贷款单笔发放的家庭上限额度为80万元，但却有条件限制，需要借款人缴存公积金已满一年，并且每月的个人缴存额不低于500元，如果单单申请公积金贷款，很多中低收入人群无法满足融资需求，而组合贷款中超出公积金的部分则可以由商贷填补，直接减轻了二手房购房者的首付压力。

问题四：在申请二手房组合贷款时，申请者需要准备哪些材料？

解读：打有准备的仗，方能不慌不乱，组合贷款亦是如此。在申请组合贷款时，公积金贷款材料及商贷材料均需准备，其中主要包括：购房者的有效身份证明、收入证明、银行流水、购房合同正本以及首付款收据等，还有卖方的房产证（含共有权证）、有效身份证明等。提交申请时，交易双方必须已经递交过户申请，并取得交易契税凭证、领证（房产证）通知书、过户证明等。

问题五：较之纯商业贷款，二手房组合贷款到底能省多少钱？

解读：首先应当指出，目前北京市首套房商业贷款普遍执行基准利率，5年期以上6.8%，3～5年期（含）为6.65%，1～3年期（含）为6.4%；而公积金贷款则执行5年期以下4.2%、5年期以上4.7%的标准，两者差异较为显著。以70万元公积金贷款、30万元商业贷款的首套房组合贷款为例，假定贷款期限为25年期，来对二手房组合贷款及纯商业贷款做一对比，如附表所示。

问题六：申请二手房组合贷款，涉及哪些具体费用？

解读：二手房组合贷款中的费用支出，大半来自于公积金贷款申请。如果买卖双方自行交易申请，公积金贷款较商业贷款多支出3‰的担保费。中介居间方面，部分中介对组合贷款收取的服务费要高出商业贷款1300元左右。如果要申请70万元的公积金贷款、30万元的商业贷款，自行交易所付申请费用大约在2000元左右，中介居间交易所付申请费用为3000余元，两者有一定差异。

作者现供职于易贷中国