四招巧识“伪概念”楼盘
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房产具有更多的附加值,其市场接受程度就会更高。因此不管是开发商还是中介公司,都会竭力营造概念,甚至进行概念炒作,以期受到更多的关注。为了区分概念的真伪,购房者还需掌握一些识别技巧。
有了概念好卖房,开发商会这样想,房产中介也会这样想。但对购房者来说,则应该尽量避免因为伪概念而多花冤枉钱的情形。
不管是在新房还是二手房市场,概念营销通常会作为一种常用的手段被屡屡采用,常见的有景观概念、教育概念、交通概念等。而从宜居角度来看,配套设施完善,房产的附加值多,确实也会得到市场的广泛认可。
但现实问题是,由于伪概念现象的存在,少数项目为了取得更好的销售业绩,不惜生搬硬套造概念,这要求购房者具有一定的判别能力,以免在买房过程中留下遗憾。
伪概念依然常见
陈先生儿子已经两岁多,为了能让儿子能进一所名校,他得提前准备,先买好房,并提前把户口迁进去,以免日后夜长梦多。就在前段时间,他接到普陀区华师大附小附近一家中介公司打来的电话,对方称有一套华师大附小的学区房可转让。
这家中介公司的工作人员信誓旦旦地告诉陈先生说,师大三村早已划入华师大附小范围之内,只要在这里买好房,保证能进这所小学。华师大附小是普陀区有名的小学,很多家长都想把小孩送进这所学校就读。
陈先生也颇为心动,就在他准备交定金的时候,妻子提醒他先调查一下再做决定。妻子的小心谨慎并非没有道理,陈先生调查过程中了解到这样一个信息,师大三村的确已划入华师大附小学区范围之内,但却设置了相应的条件,因为只有居住在师大三村的华东师大教职工第二代子女才能进入该小学就读,其他的则属于金沙江小学地段。也就是说,像陈先生这样通过买房住进来的,他们的子女就只能进入金沙江小学就读。
其实,这仅仅只是诸多伪概念中的一个案例罢了。如今的房地产业发展已进入一个产品时代,业内人士认为,要生产一个好的产品,就必须要有一个好的概念,在产品的定位和策划过程中,就要率先把概念融入到项目之中,而不是等项目建成之后,再去寻求它的卖点。
当然,对于有责任的开发企业来说,他们会将产品的品质、品格以及自己的道德都映射到产品上。但也不排除有些项目为了追求更高的附加值,故意牵强附会找概念进行炒作,而让购房者上当受骗。
如去年底,在哥本哈根召开世界气候大会之后不久,低碳经济成为共识,于是不少开发商开始采用这种概念进行炒作。其实,至于何谓“低碳”楼盘,估计连开发商自己也不甚了解。他们只是想借这个当时看起来还很时髦的概念来促进销售。
对此现象,有业内人士批评说,概念炒作已成为中国楼市一大特色。因为大多数开发商讲究“短平快”操作模式,因此概念炒作大行其道,不做严格、详细的市场调查,不对消费者购买心理做出准确的把握,不对自身产品做好精确的定位,幻想靠着炒作概念售出房子赢得利润,已是当前中国房地产界的一大流行病。
辨识伪概念有技巧
哪些是概念炒作?购房者有必要掌握一些基本的辨识技巧。我们将根据购房者普遍关心的问题如教育、交通、生态等方面来进行详细分析。
学区房 分清范围和条件
即使是在学校马路对面,但也有可能会因为没有划入学区范围,而无法得到就读的资格。因此购房者在购买时,如果是“急就章”式的购房,则也有可能因为户口进驻时间过短而无法就读。
学区房的考察重点在于学区范围的确定。据了解,各个学校每年会公布具体的招生范围,购房者可以通过所在区县教委官方网站上查询。或者具体咨询各个学校。在大多数情况下,每所学校的招生范围一般不会有太大变化,但也有特例,因此购房者要关注最新的招生范围,以免出错。另外还需注意的是,有些学校对招生范围内的适龄儿童居住年限也有要求,这需要购房者提前了解清楚。当然,有些学区房还设定有条件,就如上述师大三村,这又是购房者需要注意考察的地方。
轨道房 留意“一公里效应”
并不是所有靠近轨道线的住宅都可称为轨道房。
记者了解到,凡是靠近轨道交通线路的楼盘,都会被冠以轨道房称号,但记者同时发现,有些楼盘距离虽然靠近轨道线,但离站点却有一段距离,步行要超过15分钟,这为出行带来了些许不便。
在海外,轨道房有“一公里效应”的说法,即以站点为中心,一公里范围内的业主会愿意采用步行的方式乘坐轨道交通,而如果超过这个距离。则必需依赖自行车、社区巴士或者公交车到达轨道交通站,这多少会让业主感到不便。也就是说,距离轨道交通站超过一公里的地方,轨道交通的影响力便急剧下降。一般说来,普通人步行一公里所需时间在15分钟左右,因此建议考察轨道房时,可以15分钟为标准。当然,也不是越近越好,因为靠得太近,轨道交通发出在噪音多少对居住品质会产生影响,因此建议住宅距离轨道交通站步行距离以7分钟为宜。
景观房 越稀缺越值钱
所拥有的景观资源越稀缺,物业的价值也就越大。
记者了解到,位于北外滩的新外滩花园,是―个已建成多年的楼盘,目前出自该楼盘的二手房价有高有低。记者在某专业二手房信息网站上查阅该楼盘二手房源挂牌价信息时发现,最高挂牌单价达11万元/平方米,最低只有2.9万元/平方米。除了楼层、房型等因素之外,最主要的原因还是景观因素,如果楼盘够高、最靠近黄浦江,售价也就越高。
景观因素在一定程度上的确能够影响物业价值。但只有稀缺的景观资源才值钱,在上海。较为稀缺的水景资源为黄浦江、苏州河等,山景有余山,以及具有深厚人文气息的建筑所构成的景观,如城隍庙等。当然,近年来诸多楼盘在小区内部也比较注重景观设计,这对小区居住环境的提升具有很大的作用,也使得楼盘更受购房者欢迎。
在此需要提醒的是,目前有一些靠近河浜,或者靠近绿地的住宅,也号称景观房,并以此为卖点,其实这只是噱头,难以得到市场的认可。
生态房 技术是硬指标
现代人注重身体健康,因为不少楼盘打出生态概念,以迎合市场需求。但专家表示,生态建筑的标准在于生态技术的应用。
记者发现,不少楼书上都会着重突出楼盘的生态特色。不过,由于目前并未出台相应的标准.因此到底何谓生态楼盘,也没有一个确切的说法。不过专家表示,购房者可尽量挑选那些生态技术运用得比较多的项目,如地段选择尽可能远离污染源,墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。同时还注重强调小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化等。如果没有运用到这些技术,而只是栽几棵树,或者靠近树林,则称不上生态楼盘。
与之有些类似的还有智能化住宅。随着科学技术的进步,不少智能技术已为住宅开发所应用。但业内人士提醒,并非装上宽带、可视对讲机、远程抄表就实现智能化了,其实真正的智能化包括安全防范系统、信息管理系统以及信息网络系统是否已采用最新的智能化技术。