房屋转租合同无效情况下的处分原则

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案情简介

2010年9月，曹某欲将其承租的餐厅转租给周某。商谈中，曹某出示了其与房东南消公司的《租赁合同》，合同约定：1、租期为2006年1月4日至2012年1月3日，租金136万元/年；2、未经房主书面同意房屋不得转租他人。落款处，南消公司经办人一栏为陈某签名。曹某一再承诺可以转租、续租，为消除周某顾虑，曹某找来南消公司经办人，同时也是自己的好友陈某，参与谈判。陈某表示：只要曹某将转租、续租书面报告公司，就绝对没问题。

2010年9月7日，在陈某在场且未提出异议的情况下，曹某与周某签署了《转租协议》。协议约定：1、租金136万元/年；2、租期为2010年9月8日至2015年9月7日；3、转让费135万元，周某一次性买断曹某在该标的内的所有物品。该物品按五年折旧，如由曹某原因造成合同终止，则按照已经使用年限剩余部分比例退还；4、押金20万元。同日，周某按约定一次性支付转让费、押金，预付一年租金。

《转租协议》签署后，周某投入30万元装修改造。曹某按时向房主交付租金，但并未向房主提交任何报告，房主开具的租金发票上承租人仍为曹某。

2011年8月，周某收到消息：南消公司对曹某转租一事并不知情，且不同意转租；2012年1月后租金将不低于250万元/年。

周某找到曹某，希望继续履行《转租协议》。曹某称如2012年1月4日后继续使用该房屋，年租金必须涨到250万元以上。周某不同意，向曹某提出对自己预计至租赁期满的经营损失和装修投入进行赔偿。曹某称，房主涨租金并非其过错，故不承担任何赔偿。2011年9月周某继续占用房屋，并拒付租金。

2011年11月，曹某将周某告上法庭，周某归还房屋，支付拖欠租金及违约金直至房屋实际交还之日。

接到诉状后，周某提起反诉，诉请：确认《转租协议》无效；判令曹某返还转让费、押金；判令曹某承担装修损失和预计经营损失。

庭审中，原告申请陈某作为证人，陈某当庭表示：南消公司尽管没有书面同意转租，但已默许转租事实。经周某申请，法庭将南消公司作为第三人纳入庭审。南消公司法定代表人到庭参与庭审，当庭表述：1、陈某11年2月已离开公司，不能代表公司，公司从未同意转租；2、由于租赁物门头一直悬挂原告招牌，且缴纳租金的主体系原告并未改变，故公司一直认为原告在持续经营，对原告转租一事不知情。

原告（被反诉人）辩称：本案应适用最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第15条，认定：1、《转租协议》未超出《租赁合同》期限部分有效，被告应按约支付租金和违约金。2、《转租协议》超出《租赁合同》期限部分无效，但被告明知原告无权超期转租而签订《转租协议》，相关损失应被告自行承担。

被告（反诉人）辩称：1、《转租协议》自始无效、整体无效；2、原告主张租金和违约金无法律依据；3、原告应按《合同法》第58条，返还被告财产，赔偿被告损失。

法庭归纳争议焦点：1、《转租协议》是否有效？2、被告的损失范围？被告的损失由谁承担？

案情分析

一、未经权利人许可或追认，原被告签署的《转租协议》自始无效、整体无效，被告无需承担“违约责任”

首先，从南消公司陈述表明，南消公司从未认可或追认原告对诉争房屋的转租行为。根据《合同法》相关规定，未经他人许可或追认，无权处分他人财产所订立的合同属无效合同。因此《转租协议》无效。

其次，《房屋租赁合同司法解释》第15条，是以“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时”为前提。本案中南消公司对原告转租行为并未予以认可或追认，因此本案并不适用该司法解释，《转租协议》自始无效、整体无效。

第三，“违约责任”的承担是以合同有效为前提，由于《转租协议》自始无效、整体无效，相关违约条款当然不再有法律约束力，被告无需承担所谓“违约责任”。

二、根据《合同法》第58条，合同无效的，双方应当首先相互返还财产，对返还财产已不具有实际意义的，应当折价补偿，由此造成一方损失的，有过错方应当予以赔偿，双方都有过错的根据缔约过程中过错责任大小予以分摊

（一）被告应向原告退还房屋，原告应返还其收取或占有的被告财产

被告应在2012年1月4日前，基于合同无效的处理原则，向原告退还房屋；而原告在《转租协议》订立之日起收取或占有被告的转让费135万元、“租金”136万元、押金20万元，也应一并返还。

（二）被告应向原告支付2010年9月8日至实际迁出之日的房屋占有使用费及转让费折价部分

本案中，由于被告自2010年9月8日至实际迁出之日，实际占有并使用诉争房屋，因此被告应当根据《房屋租赁合同司法解释》第五条的规定参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。

转让费部分，由于双方在订立缔约之初，已达成了关于转让费的折价处理意见，因此可以参照《转租协议》相关条款折价计算。但需要说明的是，参照适用并不等于该等条款单独生效。之所以可以参照适用，主要是考虑到双方在订立合同之初对转让费分摊原则有过合意，这样处理较为公平合理，可有效地解决矛盾化解纷争。

（三）《转租协议》无效，继续承租已不可能，被告的损失应当予以赔偿。但需要明确的是：1、损失的范围？2、如何分担？

被告提出原告应赔偿其预期的经营损失和装修损失。从性质上看，预期的经营损失属间接损失，装修损失是直接损失。根据合同法的相关规定和目前大部分的司法实践，合同无效产生的损失赔偿并不包含间接损失。对被告投入的装修损失，如果双方对其价值存有争议，可以进行司法鉴定确认。

本案中，《转租协议》签订过程中，原被告双方都存在明显过错。原告始终未能提供房主同意转租的书面材料，虚假承诺转租续租，甚至恶意串通陈某试图强调其合同履行的可能性，有悖诚信过错较大。被告在明知原告没有得到房主书面转租许可情况下，轻信原告承诺，没有尽到缔约过程中的审慎义务。可见，双方对损失的产生都负有责任，相比较而言，原告的责任更大。

根据《合同法》相关规定，双方都有过错的，应当根据双方在缔约过程中的过错责任大小予以分摊。因此，原告应当承担主要赔偿义务。

作者简介：

梁懿，南京大学法学院。