物业小区停车位归属权的完善

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中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1033-2738（2012）05-0347-02

摘要：社会经济的日益发展，汽车随之走入了千家万户，而物业小区停车位、车库的配置并没有满足基本的需求，《物权法》及其相关规定实质上确立了开发商完全拥有小区车位归属权的地位，这更加重了我国大中城市小区“停车难”的问题，本文通过分析《物权法》及其相关规定，指出了其中的不足之处，并借鉴国外立法，提出了几点建议。

关键词：物业小区；停车位；归属权

随着我国经济的不断发展，城市中有车一族逐渐壮大，同时对车位的需求也急速上升。然而由于我国过去社会经济的落后和对停车问题缺乏重视，小区停车位争夺问题日益突出，停车问题已然成为一个不可忽视的社会问题。物权法的实施并没有合理的解决这一问题，被称为上海“物权法第一案”的南汇区康达小区的业主龚先生与小区开发商就其停车位权属的争议纠纷，反映出关于停车位权属问题是否应当完全遵循市场交易惯例的问题。在愈演愈烈的停车位纠纷中，我们不得不重新审视《物权法》及相关规定。

一、目前我国关于物业小区停车位的法律规定

在物权法2005年7月11日公布征求意见的物权法草案对车库的归属作出了规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”此规定采取的是推定共有、约定优先的模式[1]。在第四次审议稿开始加入“车位”，规定的范围包括“车位、车库”。但是最后通过的《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，最终通过的《物权法》有关车位、车库的归属上取消了推定共有的规定，车位、车库在的所有权出售前属于开发商，出售后属于个人所有或者仍由开发商所有，此规定显然更有利于开发商。认真分析本条，笔者认为该条虽然对小区住宅车位、车库问题的解决提供了法律依据，但是也存在着不可忽视的缺陷：

第一、本条第一款体现了为小区业主服务的思想。车位、车库满足业主的需要是应该的，但是如何理解这里的“业主”？是小区全体业主，还是仅仅只拥有车的业主？另外如何理解“满足需要”？是仅仅满足每户一辆车的需要，还是不限于数量的限制？这些应当有一个明确的规则和具体操作的准则，而本款规定过于原则化，在实践中往往难以操作，致使其目的落空。

第二、本条第二款规定体现了房地产开发商与业主之间通过约定来界定车库权利归属的思想。该款所体现的立法思想显然遵循了“私法自治”原则，避免公权力过多的干预私法领域，从法律上赋予开发商或业主通过约定确定车库所有权的权利，但是却忽略了目前我国当事双方的地位悬殊的现状，忽略了房地产开发商与业主之间的博弈力量严重不平衡的客观事实[2]。目前，在具体的交易实践中，房地产开发商往往比较专业、处于强势地位的，而大多数业主则很少具备相关的专业知识，处于弱势一方，在不具备平等地位的房地产开发商和业主之间实在难以实现真正的平等协商。因此笔者认为，从公平原则和救济弱势群体的角度出发，该款约定的方式是不可取的。另外，即使小区业主有能力与开发商平等协商，这种全体业主分别与开发商谈判确定车库车位归属的做法，不仅会导致缔约成本增高，而且出现业主和开发商之间的约定不一致。此外，当出现约定不明或者无约定的情况时，如何对小区车位、车库的归属进行界定?《物权法》第74条并未作出规定。这就为司法实践留下“隐患”，又回到了关于小区车库归属的选择问题上[3]。

第三、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。此款中的“其他场地"含义也较模糊，“其他场地”指的是哪些场地?特别是建筑物架空层即首层架空的房屋，其权属是属于建筑物的附属物而为全体业主共有，还是建筑物的专有部分而为开发商所有，是业主和开发商产生矛盾的焦点问题之一。

另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有对物业小区停车位、车库的所有权做出明确的规定，仅在第2条明确了司法实践中，哪些车位、车库能够成为独立物，能够成为专有部分，第3条明确了判断建筑区划中哪些部分是共有部分的标准。

因此，《物权法》及其相关司法解释表面上似乎只是规定了当事人可以约定物业小区停车位的归属，但是前提却是确认了停车位并不是物业小区不可缺少的公共设施，承认了所有停车位可以永远地完全归物业小区的开发商所有[4]。在此基础，对于开发商在新建小区时不配建停车位，或者在出售小区房屋的同时不出售附属设施停车位的行为就不可以认定其违法。笔者认为，不肯定停车位属于物业小区必备的公共设施，不符合我国社会的现实情况。而承认小区停车位可以完全永远地归开发商所有的做法，不利于保护广大业主的利益，更不利于我国物权法的发展。

二、美国车位权属规则对我国的借鉴意义

众所周知，美国是一个家庭汽车非常普及的国家，几乎每家都有汽车，因此美国也相当重视物业小区停车位的配置的问题。1977 年美国统一各州法律全国委员会制订了《统一区分所有物业产权法》，此法主要规定了关于住宅小区车库车位归属的两条基本原则[5]：

一是不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内车库及车位的产权。在美国，区分所有物业小区内的所有设施分为两类，即专有部分和共有部分小区内的任何设施，只要不是专有部分就是共有部分，除了小区房屋单元的业主以外，不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。美国法将物业停车场所设定为共用设施或配套设施，定性为区分所有的共用部分。此规定的重要意义就是为了避免业主以外的他人垄断物业小区内停车位的产权，以达到向业主收取垄断租金的目的。

二不允许住宅小区内的车库及车位作为独立的专有部分单独进行买卖。由于有上述第一个原则，即不允许小区业主以外的任何他人拥有物业小区停车位的产权，因此必然有第二个原则，即不允许物业小区作为独立的专有部分，单独抵押，单独买卖。否则，停车位的产权就有可能转让到小区业主以外的他人手里。

由于美国实行联邦法和州法的双重法律体系，其建筑物区分所有权立法也分联邦与州两条轨道，先由联邦一级制定示范法，再由各州结合本州法律传统及实务订立州法。因此，不同州有不同的规定，但大致可以分为以下三种不同的方式：

第一、将物业小区内停车位界定为共有部分，由各区分所有人共同所有和使用，住宅小区的车库与车位属于业主共有。小区内的车库、车位视为全体小区业主的共有财产，是对住宅小区内车库、车位的归属一种比较常见的制度安排。

第二、将住宅小区内的停车位界定为各房屋单元的组成部分，专门为每个房屋单元配套一个从属于该房屋单元的固定停车位，该停车位只能与房屋单元的权利一体转移和处分，不能单独转让，但这种停车位可以出租给他人使用。这也是一种比较常见的制度安排。

第三、是将物业小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分，在这种情况下，所有车库车位属于全体业主共有，但可通过协议将特定车库车位指定供特定业主专用，该业主对该车库车位不享有所有权，而仅享有使用权，且该使用权仅能够在小区内的业主之间进行移转，不得转让给小区以外的其他任何人。法律还规定这种法定的使用权，必须在小区总协议书中予以界定，并要在当地的不动产登记机关登记备案。

以上三种界定物业小区内的停车位的产权的方式，无论采取哪一种，都应在设立物业小区总协议书中明确和具体地加以界定，使购房消费者在买房时就能明明白白地了解自己将对停车位享有什么样的权利。反观我国当前车位供求矛盾日益突出，存在着开发商垄断车位资源并以高价出售，更甚至将车位建设成本计入房价后，再次向业主高价出售、出租以牟取暴利等现象，严重损害了广大业主的合法利益，损害了市场的正常运行，因而美国车位权属规则对我国具有现实的借鉴意义。

三、完善我国小区车位权属制度的建议

综上所述，针对我国 《物权法》车位权属制度存在的缺点与不足，在坚持小区车位应当首先满足业主需要的立法宗旨下，立足我国现实国情同时借鉴国外立法，笔者认为应从以下几方面对其加以修改完善:

第一、在《物权法》中明确小区车位、车库的所有权归属。

尽管《物权法》第六章规定了业主的建筑物区分所有权制度，但并没有明确小区车位、车库属于建筑物区分所有权的共有部分还是专有，而后又把地下车库的权利归属交给了开发商和业主之间的合同来约定。这种含糊不清的规定给法律的解释留下了空间，给处于强势地位的开发商留下了牟取暴利的机会，也给实务操作带来了诸多难题。因此，笔者认为，有必要修改“由当事人约定”这种企图回避社会矛盾的立法方式[6]。在操作中可以把小区车位分为法定车位和额外增设车位，明确法定小区车位、车库作为公共配套服务设施属于建筑物区分所有权的共有部分，由业主进行分摊，其所有权归全体业主共有。而额外增设车位其权属由开发商所享有，开发商可以单独出售、出租或抵押，且不以业主为限。但在开发商出售、出租增设车位时，业主在同等条件下有优先购买权或优先承租权。

第二、完善不动产登记公示制度。

车位、车库所有权或使用权已成为一种独立存在的区分建筑物物权。因此必须为其设定恰当的登记公示制度，以保障该物权的排他性，使其有效进行流转。目前，我国尚未制定统一的《不动产登记法》，实践中关于不动产登记所依据的是《城市房屋权属登记管理办法》，而该《办法》中并没有规定车位、车库的所有权登记问题。因此，笔者建议从国家法律法规的层次明确规定规划的车库车位产权登记适用普通房地产登记制度，可以办理房地产权证，而利用业主公共道路等场地停车的车位，因其没有独立的产权，不能办理所有权登记，可按规定在有关管理部门备案。

第三、规定禁止小区法定停车位、车库单独进行买卖。

在上述第一条中笔者建议将物业小区停车位分为法定停车位和额外增设停车位，因此对于满足业主基本需求的法定停车位应禁止买卖，以保证这些车位可以真正用来解决广大业主的停车问题。

最后，强化行政部门的监管力度。

为了配合《物权法》的有效实施，行政监管部门应该树立尊重权利的理念，认真履行职责。地方政府要依照当地城市发展现状和规划制定法定小区车位、车库配建标准，来保障小区业主基本停车需求的满足。同时完善小区管理制度，对小区停车位、车库的具体情况进行监督管理，发现问题及时解决。

参考文献：

[1]韩松,姜战军,张翔：《物权法所有权编》[M]，中国人民大学出版社2007年5月版.

[2]念义：《小区停车位权属法律问题及其完善》[D]，厦门大学，2008.

[3]韩晓利：论居民小区停车位、车库的归属与利用——兼评第 74 条的得与失[J]，研究生法学，2007（4）.

[4]杨遂全：《物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正》[J]，法学，2011（8）.

[5]周树基：《美国物业产权制度与物业管理》[M]，北京大学出版社2005年第一版.

[6]彭静颖：《小区地下车库的权利归属研究》[J]，东方企业文化，2011（18）.

[7]王荣珍：《对 《物权法》车位权属规则的检视与完善》[J]，当代法学，2011（1）.

作者简介：

武文君，女，河南鹤壁人，西南政法大学法律硕士学院2010级研究生。