房地产项目施工管理研究

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摘要：随着我国经济飞速发展，资源利用不断加大，各种不可再生资源越来越珍贵，为了减少房地产企业在项目开发过程中的成本支出，同样也为了达到企业顾客双方利益最大化，本文就目前房地产项目管理的现状，浅谈房地产项目管理优化的研究。

关键词：房地产；项目管理；风险

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产开发是指在法律批准的情况下对具有使用权的土地进行开发，以及房屋等各种基础设施开展的建设活动。其投资巨大、耗时耗力，在高盈利的同时也具有高风险，作为房地产活动的首要环节，房地产开发与城市规划建设密切相关。近些年来，我国经济有了飞跃性的进步，在促进房地产产业迅速发展的同时，竞争也愈发激烈，且当前城市住房矛盾颇为突出。因此对房地产项目管理提出了严格要求，若管理上出现问题，不仅会增加群众生活困难，而且不利于国家经济发展，所以应采取有效措施，提升房地产项目管理水平。

一、国内房地产开发现状及加强管理的重要性

房地产是一项不动资产，其开发过程涉及诸多领域，因利润极高，许多开发商纷纷投入其中。国际知名房地产企业的大量涌入，为国内企业带来了先进的经验，加上自身努力以及多年的积极探索，国内房地产开发整体呈现出上升趋势。然而我国市场经济秩序尚未完全稳定，行业竞争太过激烈，而人才匾乏、管理缺陷，导致房价迅速增高，与国家经济实际发展状况不符，与人民生活水平脱节。过高的房价增加了人们的住房压力，加上过渡开发，极易引起剩房危机。

现实告诉我们，当前国内的房地产开发项目急需有科学的管理，杜绝不正当竞争行为，维持正常秩序，为行业稳定发展创设良好的环境。创新管理理念是基础，通过强化全过程管理意识，提高各环节管理水平，可有效避免偷工减料、腐败贪污现象，使得工程质量有所保障，进而为企业带来更多的经济效益和社会效益，为企业健康稳定地发展注入新的活力。

二、房地产开发成本构成及影响因素分析

房地产开发成本构成所谓房地产开发成本是指房地产开发商在开发工程项目的过程中，从投资决策到销售，在这一过程中所花费的全部费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发成本影响因素分析由于房地产开发具有高收益、高风险、投资期限长的特点，所以影响成本因素多，一方面受宏观经济政策等因素的影响；另一方面对于单个房地产项目来说，是指影响房地产开发企业营运成本的因素。①项目决策。房地产项目的投资通常都是投资数额很大，房地产企业需要重点考虑项目的风险性预测，以及自身把握风险的能力。对于同一个工程项目，不同的房地产企业面临的风险同样存在一定的差异性，在这种情况下，房地产企业需要结合自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际情况，进一步对项目的风险进行判断。②土地成本。目前，由于用于商业开发的土地数量极为有效，在这种情况下进一步抬高了土地的拍卖价格。另外房企之间的竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨，使得土地成本很难控制。同时由于土地价格占项目总成本的比重较大，约占项目总成本的30~35%左右，以相对合理的价格取得开发用地显得尤为重要。③工程建设成本。工程建设成本受工程设计方案、工期、建筑产品的质量水平、生产要素价格市场波动等因素制约，而国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金等对房地产开发的相关税费、管理费用和筹资成本等也有不同程度的影响。

三、现行房地产工程管理出现的问题

（一）在施工中对国家管理规定不重视

房地产开发公司没有进行有效的工程管理,为了追求尽早实现经济利益,不顾开发程序的限制率先施工,这给房地产公司带来了不良的影响,也给社会带来了消极的影响。其次也导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞。结果导致施工进度被叫停，施工单位被通报罚款以及房产项目开发企业被实行经济上的惩罚。还有的在施工中为了赶超施工进度而放任国家的相关规定于不顾，比如超时施工、违规施工、施工作业不达标等，这些都是严重存在安全隐患的。所以在房地产工程中要严格遵守国家管理规定，杜绝安全事故发生。

（二）完工时验收以及各种管理不严谨

在房产项目建设中，很多开发单位都不够重视工程最后的验收工作，和草草开头草草结尾很是一样。同时为了缩短工期，都是尽量缩短验收环节，但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况。所以如果施工有多个单位合作完成，那么在工程期间的详细记录对于验收就很重要了，可以发现是哪个公司出现了错误，对于公司的责任分配起到很大作用。

（三）开发商与供应单位之间缺乏诚信，影响房地产项目管理

开发商是房地产建设的组织者，对房地产整个建设过程进行控制。对于房地产项目管理人员来说，控制材料的供应是确保工程质量、进度的重要保证，工程实施所需的建筑材料、设备，在房地产实施阶段必须制定完善的供应计划，满足现场实际生产需要，另外由于开发商对招标工作不重视，对工程项目发包的内容和接口要点不了解，再者招标工作组织不力，工程建设所需的资源积累不足，最终导致供料供应不上。在实际中有的开发商认为自己是买家，对材料供应方提出不合理的要求，给供应单位留下不好的印象，在开发商急需时，估计发难，等工程项目结算后，故意拖延工程款，诚信缺失，双方之间的不能有效的沟通，影响项目的正常进展。开发商既要通过交往实现供需双方的平等、诚信关系，又要建立供应单位资源库，以便在工程项目建设需要时满足建设需要。

四、房地产工程管理的措施

（一）规范合同管理

在施工企业的管理上，合同管理的地位十分显著，所以必须对合同有明确的规范，不能盲目地进行施工。企业为了保证工程成本，创造更多的经济利润，必须规范合同的内容《条款》经过设计阶段，施工的合同内容更需要从大到小各方面都有一定的要求，才能保证竣工的顺利。同时，前期的合同规范明确，就能给施工过程中的资金运作指明方向，这就是合同管理的最终目标。另一方面，合同管理能对施工过程的完成进度进行监控，针对规定的施工成果进行验收，保证施工的质量。因为在施工过程中，容易出现豆腐渣项目，以非常低的价格购买质量很差的材料，这样只会形成劣质的工程，针对此种问题，最好的避免方式就是制定严格的合同管理条例。

（二）在完工时严格验收和强化工程管理

工程完工时的验收是为了保证工程在规定时间内完成，和该工程完成的质量，对于交付顾客以后也有了一定的质量保证。如果完工时的验收马马虎虎，不认真把持关口，可能就会因为某些漏洞没被发现，就会导致以后出现安全隐患。即使是短时间内通过了验收，也可能在以后的时间检验中出现问题。这样的问题一旦出现，就不是简单的利益问题，不是公司简单的金钱上的损失，而是公司名誉的损害，这会严重阻碍公司在以后的发展。公司在与其他公司的竞争中也会因为名誉的损失，造成工程量减少，然后公司业绩就会下降。所以，工程的完工验收是至关重要的，对于公司的发展息息相关。其次，施工企业同房地产项目开发企业所签订的合同，对于房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。对于工程管理，无论是在开工前，还是在施工中和施工结束后都要有一个明确而又清晰的管理方法。

（三）加强组织构建及人员管理

建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。

结束语

综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。

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