不要误读美国房价
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编者按
旅美学者沈克明较为细致地介绍了美国房地产市场的情况，并和中国进行了对比。对比之下，他认为中国消费者对房屋价值的认识还不够成熟，一旦消费者认清房屋价值的关键所在，中国目前不少所谓高端别墅的价格将会大幅缩水。
当然，中美房地产市场不尽相同。面对中国庞大的人口，土地、房屋是稀缺产品，价值、价格的衡量因考虑多种因素。但无论如何，文章给读者带来了一些新的视角和独特的思考，也让我们较为全面地了解了美国房地产市场。美国的房地产市场一个多层次、完善成熟的市场：既有天价房，也有一般老百姓消费得起的普通住房，更有政府为低收入者提供大量“廉租房”。特别是美国政府对贫困人群住房问题的关注，值得我们借鉴。
国内学者经常将中国房屋价格和美国进行比较，说北京、上海的房价比美国还高。在报刊上也经常看到有关数据的比较：美国的singlehouse(独栋单体别墅)，平均价格约20万美元，折合约135万元人民币，135万元在北京、上海能买什么样的房子?
这其实是―种偷换概念的比较法。
中美房价不可简单作比
美国除了纽约、芝加哥、旧金山等几个大城市之外，大部分城市没有多少高楼大厦，市中心的面积还比不上中国的一个县城。许多上海人到美国后，称洛杉矶是“乡下”。其实是美国城乡之间的差别不大，老百姓都散居在市中心外的一栋栋house里。中国人把这样的楼叫“别墅”。House最实在的称呼是“房子”。“singlehouse”是指有一个厨房、一个卫生间、一个客厅、一个车库再加一至三个卧室的一个家庭的住宅，居住面积在100-150平方米，另加150 1000平方米的草坪、花园等。在计算全国家庭房屋的均价时，城市中的含一个卧室的公寓也折合为single house来计算。
市区公寓楼宇中的一个卧室单元(含一个客厅、一个卧室、一个厨房和一个卫生间)，在纽约曼哈顿中级住宅区，单价约为1万美元／平方米，一个100平方米的卧室公寓售价约为100万美元；而到得克萨斯州买一个占地面积1000平方米、居住面积100平方米的“别墅”，只有6万美元。
美国现有人口3亿，房屋总数1.2亿套(栋)了。以三人为一个家庭计，1亿套(栋)房屋就够了。所以，市场上约有0.2亿套(栋)还没卖掉，闲置着。
在美国要靠投资(投机)房地产发财，几率要比中国小得多，仅在大城市里有一点点机会。美国投资房地产以收租获得回报者较多。
在美国，平均3个人一套(栋)single house，2009年的均价在20万美元。这个价格在近二十年来，上下浮动仅5万美元。一个朋友在哥伦布市买了一栋single house，十五年了，房价才涨了1万美元。
数据显示，中国城市人均居住面积约为22平方米，不少农民都拥有自己的“别墅”，人均居住面积达50平方米。中国指数研究院的数据说，2009年1～10月，全国住宅均价达到4544元／平方米。它只记录了城镇商品房价格，没有包括农村的住宅。在中国大部分农村地区，盖个自住的房子，只要几千到几万元人民币。就以中国住宅均价4544元／平方米计算，100平方米的一个卧室公寓的价格也要比美国的均价便宜13万美元，如果再加上农村地区的singlehouse均价(中国的single house均价大约只需6万元人民币)，比美国便宜125万元人民币。
因此，说中国的房价比美国还贵并不全面客观。两个国家大城市市中心的房价不相上下，而郊外所谓的“别墅”，中国的比美国的贵多了。上海古北臻园的5别墅成交单价高达19万元／平方米，创下沪上乃至中国内地之最，这种价格在全世界也少见。
中国的“乡间别墅”价格一定会缩水
中国的房屋市场能够兴旺，主要靠国民的“发财欲”和“无知”。
上海要在浦东建个迪斯尼，消息一出，周边的地价与房价一下子都涨起来了。在我看来，这都是“傻瓜”思维。住到游乐场边上去干吗?听喧闹?纵观世界各国，迪斯尼周围的住宅很少有高价的。美国佛罗里达迪斯尼边的一家庭别墅只有十几万美元，世界最有名的拉斯维加赌城外的一个家庭别墅也只有十几万美元。而如果这两处楼是在曼哈顿中央公园中心区旁，价值约千万美元。
房子的价值主要看地段，“地段，地段，还是地段”，这就是世界房产界的流行语。
就拿纽约的曼哈顿来说，该区占地59平方公里，相当于北京市一环内的2个行政区，有产权的面积为100平方米的公寓，价格低的几十万美元，高的几百万美元，均价在80万～150万美元之间。离开曼哈顿，纽约市的其他四个区，房价相对要低1／2，有些地区甚至低至1／5，而那些地段离曼哈顿也就10～30分钟车程。
房子的价值，主要看其所在地段能否享受到城市资源，这其中包括历史、建筑、文化、商业、街道、学校、医疗等方方面面。地段之贵就贵在历史形成的资源上，历史资源是无法在一朝一夕建成的。
而中国的大多数老百姓似乎都不明白这个道理，长期以来都居住在城市里的小空间里，一旦看到远离城市、有点花草树木、房型不错的小区，很容易就被诱惑，花高价购买，房价越炒越高。记得章含之曾著文说，住在青岛观海房，一两个月还可以，但再住下去，就要憋死了，赶紧离开!
笔者以为，中国目前的房屋价格一定会调整。现在叫价上千万元／平方米的“乡间别墅”、观海房等，在不良的物业管理之下，将来价格会大幅缩水，缩水幅度可能高达80％，大概只相当于中心面积在85平方米左右的一个卧室公寓的价格。
而这，是世界地产价值的规律。
美国政府如何解决穷人住房问题
面对当下火热的房地产市场，在2009年年底召开的中国中央经济工作会议上，中国政府明确提出了要加强廉租住房等保障性住房建设。中国已经开始关注改善贫困老百姓住房问题，在这一方面，可以借鉴一些美国政府多样性改善老百姓住房的方式。
美国是个移民国家，种族繁多，情况非常复杂，政府主要靠关心解决贫困老百姓的医、食、住，以此来稳定社会。美国人说得好，一个国家的富强，不是看富人的生活，而是看穷人的幸福指数。
美国政府重视贫困老百姓的住房问题从上世纪30年代开始，且历届政府部门贯彻执行，对落实贫困老百姓住房政策抓得很紧。
笔者对纽约的情况比较了解。以纽约市为例，纽约市只有35％的家庭拥有自己的房子，比其他州市的比例低很多。65％的人是租赁房屋，政府提供大量廉租房，让年收入在10万美元以下的家庭安居乐业。
在纽约，政府提供公寓，并不是把低收入家庭集中到郊区，搞个贫民区。纽约市政府规定，开发商标得政府的地皮盖楼，要拿出20％的单元供给纽约市低收入家庭居住。纽约市的报刊几乎每周都有廉租房的公告，房源散布在市内各个区域。
纽约市人口约1000万，有近120万人住在政府提供的公寓里。75％的市政府官员住在政府提供的公房里。市长有市长官邸，就任市长后，搬进去住，付房租就是了。现任市长彭博太有钱了，把官邸让出来让民众参观、喝咖啡、赏风景。
上世纪70年代，纽约市政府拿出土地，为公立系统的教师、消防员、警察、医生等盖了大批宿舍公寓，租给他们，也有些廉价卖给他们。笔者认识一个医生，十八年前搬入曼哈顿的医院宿舍公寓，120平方米，二房一厅，只收租金800美元／月，另每年加租3％，现在月租也才1000多美元。而在市场上，这套房子约值100万美元，租价3500美元／月。
纽约市近十年来造了大量的有产权的共有公寓(纽约市70％的公寓是无产权的合作公寓)，价格很高，中高级住宅区的房价在960～1200美元／平方英尺，相当于每平方米8万元人民币。这些房子80％的买主是来自各国的移民。移民们没有祖传的房子，只有靠自己打工赚钱买。还有不少买主是来自各国的暴发户。尽管很多美国的白人讨厌移民，歧视移民，但政府从不停止移民入美，只是修正移民政策，因为移民也是促进美国经济发展的重要一环。