天下置业:触电IT地产

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8月的第一天，北京钓鱼台国宾馆8号楼。

历时半年的谈判，武汉天下置业集团（以下简称“天下置业”）在此牵手国家工业和信息化部软件与集团电路促成中心（以下简称“CSIP”），并签署《战略合作伙伴协议》。天下置业斥资75亿打造的150万方京南高新智慧城（以下简称京南高新）项目，落户河北涿州。

天下“掌门人”陈潜峰，签完协议后松了口气，同时有些激动：“第一次在钓鱼台签署如此重要的协议。”这张协议意味着，天下置业将淡化过去10年被打上的城市地标建筑烙印，全面进军工业地产。

谈判过程的顺利让陈潜峰信心十足：“IT地产，正逢其时。”作为武汉地产界少壮派，10年来他一直追着政策跑，有时候甚至会跑到形势前面，几乎没栽过跟头，但此次涉足工业地产有些不同寻常。

IT地产，正逢其时

七年前，武汉工业地产便初具雏形，各大产业园以丰富的形态在武汉崛地而起。

彼时，由政府主导的关南科技园、关东科技园通过政策支持、税收优惠等独到优势，以招商引资、土地出让等方式吸引了大批企业进驻。

而较为前卫的工业地产开发模式――美国普洛斯公司的开发模式，在国内却寂寂无名。该模式主要由地产开发商主导，裹挟大量资本，从而取得土地开发权，而后进行一级开发，包括项目的道路、绿地等基础设施建设，再营建厂房、仓库、研发等房产项目，然后以租赁、管理、最后获取合理的地产开发利润。该模式之所以在国内难以实施，是因为开发商一般得以房地产信托基金为主要资金来源，运营管理是他们的特长，此类开发模式对开发商资金要求高，而国内房地产信托基金相关政策尚未完善。

此后，随着全球性产业战略转移，产业地产赢得了发展良机。光谷生物城、光谷金融港等主题产业园的诞生，打破了传统工业地产开发模式重平面规划、轻产业规划，重开发、轻配套，重前期招商、轻后续服务等桎梏。

陈潜峰却依然按兵不动，继续每天翻报纸、读新闻、研究主题产业园的政策。“时机未到，一个是天下的资本积累不够。此外，我的第一个十年规划，就是要将地标建筑做到淋漓尽致。”他如此解释。

在他对工业地产和主题产业园政策参悟的七年中，天下置业的城市地标建筑在武汉及8+1城市圈遍地开花，让天下置业有了不错的积累，然而令人头痛的调控政策也开始对住宅展开猛烈攻势。他想：“也许是时候出新招了。”

此时，光谷版图已经扩容一倍，几乎每隔10天就有新的项目动工。北京中关村等老牌主题产业园已经人满为患，高科技产业亟待转移，陈潜峰看准这个趋势后，将算盘打到首都经济圈――河北涿州，这里到北京有只需一小时的公共交通，还拥有盘踞在大后方的高科技人才和信息技术。

京南高新，跳出中关村

陈潜峰并不打算简单复制出一个中关村。

他要为以云计算、物联网、软件外包为主的信息技术企业筑新巢。大多数开发商，会因为物联网一再被炒作，却迟迟不见成效，云计算更是活在虚无缥缈的概念中这些原因，而迟迟不肯出手。陈潜峰认为这个缺口会给天下带来新的商机，他笑话自己虽然永远无法参透云计算、物联网的本质，但是他知道这些高新产业前途无法估量。

在Cartner所公布的2010年10大技术趋势中，“云计算”从上一年的排名第三跃至榜首，已经从概念迈入实践。

2007年，微软建立了目前最大的服务器农场――占地约4.4万平方米，相当于7个足球场那么大的一个互联网时代的“农场”，这里安装了大量的计算机服务器和数据存储系统。通过随后两次的数据中心扩建，目前微软服务器总数已经超过30万台；IBM也计划在10个国家投资3亿美元建立数据中心。

在国内，移动的“大云”计划，百度的“框运算”，阿里巴巴的“阿里云”先后运作起来。北京启动了“祥云工程”，立足中关村打造世界级云计算基地，上海也了“云海计划”。

而物联网已被国家明确为“十二五”期间重点发展的新兴战略性产业，我国物联网产业尚处于起步阶段，企业还很弱小，对面向产业的公共服务有迫切的需求，急需建设物联网产业公共服务平台，加快推动物联网产业链的快速形成，形成资源共享、优势互补的物联网产业公共服务体系。

“国家十二五规划中，明确规定争取培养书10家产值过千亿的软件开发企业，几十家产值过百亿的软件企业。”陈潜峰说。曾经做过记者的他，对政策尤其敏感。

他牢牢抓住了CSIP这个云计算、物联网等优势企业资源大户，而CSIP看好天下十年累积的资本和地产经验，环首都经济圈的优惠政策更是让陈潜峰胜券在握。

目前尚在规划中的京南高新已经笼络了一批亟待产业转移的企业。进驻企业没有门槛，除却这些高新大腕儿们，这里更是一个创业孵化基地：“我们向所有与云计算、物联网、集成电路相关的产业敞开怀抱，比如动漫网游这种需要云计算做支撑的产业，如此一来，不仅能将土地资源最大化利用，也迎合了国家资源集约化的一个趋势。”陈潜峰说。

“我们不是传统意义上的总部经济，更注重园区的专业性，为信息产业搭建平台，实现资源优势整合。”博彦科技入驻光谷软件园之后，便获得了与德国电信的合作机会，给了陈潜峰很大的启发。

在京南高新的规划中，除了办公以及相关配套生活设施，还将研发、生产、物流等纳入其中，搭建全面的企业从研发到售出的生物链。为了吸引高新技术人才，京南高新也会模仿光谷生物城打造专家别墅。

根在武汉，不能输的战斗

然而，京南高新只是陈潜峰进军产业地产的第一步棋，他的终极目标是在武汉打造云计算、物联网产业园。

除却十年来扎根武汉的感情因素外，作为一个商人，陈潜峰的这个决定并非感情用事。武汉九省通衢的交通物流优势几乎已经烂到每个开发商的骨子里，中部崛起的战略更是再次鼓动了投资湖北的信心，没有人会轻易放过武汉这块肥地。

这些都只是基本因素，陈潜峰认为作为三网融合的发源地，武汉具有其他城市不可比拟的信息技术基础优势，浪潮、紫光智能等知名企业纷纷向京南高新表示了好感。一些专门提供第三方数据服务的公司也开始在全国布局数据中心建设，武汉没理由不被相中：“偌大一个光谷摆在那儿呢，光谷软件园的成功已经成为武汉主题产业园的窗口。”陈潜峰接受采访时，不停摆弄手里的IPAD说：“武汉就差一个云计算、物联网的巢了。”

天下置业已经向京南高新砸了75亿，而回收成本显然还得一段时间。武汉这个产业园的投资从哪儿来？陈潜峰并不着急，8月中旬，知名风投机构鼎辉投资来汉考察，表示十分看好这个项目，有 与天下置业携手打造产业园的初步意向。

在这个“中国制造”全面奔赴“中国智造”的时代，天下置业在水深火热的地产界，谨慎而又快速的奔跑着，IT地产对陈潜峰而言是场不能输的战斗。