地震与被震动的房地产市场

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犹如之前的“拐点”之争，地震对房地产市场的影响几何，再一次引发人们的唇枪舌战。强震之后，全球顶级评级机构穆迪报告指出，灾区建筑成本上升，加上项目推迟，可能会加重房地产公司现金流压力。但是，长江实业集团有限公司董事局主席兼总经理李嘉诚则认为，地震对业务影响甚微，宏观调控的步伐不会受地震影响。

目前，灾区的各项重建已提上日程。东汽总部已迁离至德阳，结束了其在汉旺42年的历史，有分析认为它的迁离拉开了大型企业搬迁的大幕，并将带动其他地区工业地产的价格上涨。

那么，地震对中国经济带来怎样的影响?区域乃至全国的房地产市场将受到怎样的影响?楼在人不在、人在楼不在、人在楼损坏的房贷如何处理?《物权法》下的地震灾后重建需要遵守哪些规定?

《楼市》地产圆桌第4期：

本期嘉宾

■赵锡军 中国人民大学财政金融学院副院长

■王哲　天润集团副总裁

■孟宪生　北京仁和律师事务所副所长

■张宏 北京高通智库投资顾问有限公司董事长

■苏晶 北京安邦集团研究总部分析师

本期主持：

本刊记者　曾慧娟

观点集萃：

赵锡军：建议银行可采取两种方式处理未还清的贷款：一是对那部分房屋已遭受毁坏，但仍存活的借款人，给予其一段时间恢复还款能力，之后再收回贷款；=是将那部分无法找到还款人、且抵押物(房产)已遭受损坏的贷款纳入坏账。

王哲：随着抗震等级的提高、相关抗震防灾标准及规范的重新修订，将导致开发商的建筑施工安装成本进一步提高，目前已经有包括天润集团在内的很多房地产商开始提高房屋抗震标准。但成本的提高是否对房价产生影响，则不应该如此下结论，成本提高一般不过5％，相当于开发商的利润只减少不到5％，房价还应综合考虑宏观调控、市场情况。

孟宪生：对于已经交付的房屋受损，风险由业主承担；房屋没有交付就已损毁，风险由开发商承担；业主想解除合同，开发商应退还全部房款，但不需要承担交不了房屋的违约责任。如果楼在人不在，已经由公安机关确认死亡的，房屋由继承人继承；对于失踪人员经法定程序宣告死亡以后，继承人可以继承。房屋有地震保险的，风险由保险公司按照保险合同约定承担。

张宏：地震将引发全国对现有建筑的抗震性能检查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“质量门”危机。品牌房企在管理和质量控制上的优势将获得更多发展机遇和市场认可。

苏晶：在政府对房地产市场的紧缩政策仍在持续、开发商普遍缺钱的背景下，四川大地震无疑让开发商的境遇雪上加霜。

全国经济走势影响不大

主持人：此次四川地震给人们的生命财产带来了巨大损失，您判断对中国经济会有怎样的影响?经过这次地震，国家将有什么样的政策出台?

赵锡军：在相当长的一段时间内，政府会把工作重点放在救助灾区上。第一年国家安排700亿元人民币的重建资金，国务院颁发了《汶川地震灾后恢复重建条例》，相信陆续还会有一些针对灾区的政策出台。汶川大地震不仅给灾区人民生命和财产造成了巨大损失，而且对灾区经济也产生了较为严重的影响。有人曾经计算出包括人员财产、基础设施损坏、停工停产等带来的损失共计200亿300亿美元，灾区重建预计需要700010000亿人民币，相当于国家1／5的财政支出，而且根据灾区重建的程度，国家还有若干年支持。对灾区基础设施、工厂重建、救助伤者等方面的投入，属国家财政额外投入的部分，对国家财政有一定损失。但因受灾地区经济总量，如国内生产总值、投资和消费等占全国的比重都比较小，不会改变整个国民经济总体上平稳、较快发展的基本态势。

王哲：此次地震将进一步加快国家危旧房、次旧房改造的步伐。通过这次地震，我们刻骨铭心地认识到坚固无比的钢筋水泥在灾难性地震面前竟是如此脆弱和不堪一击。另外，随着大量解放后(20世纪50、60、70年代)建设的老旧居住区、厂房、公共建筑的翻建、重建、改造、加固等工作的深入开展，房地产发展状况也必将由城市土地资源的枯竭、房地产开发城市边缘化的现状逐渐演变为城市中心区域房地产开发的第二次高潮。

苏晶：四川是农业大省，2007年四川GDP占全国的4.21％，第一产业增加值占全国7.44％。在四川省的农林牧渔总产值中，养猪占近一半，粮食和蔬菜种植仅占20％。主要震区工业增加值占四川全省的40％。经济增速受地震影响较小，地震对四川能源和粮食、猪肉相关领域影响较大；由于灾后运输原因，部分生猪在内的农产品运输受影响，将对6月份CPI形成短暂冲击，但6月份以后，CPI翘尾因素将使物价平稳下滑，经济紧缩政策可望略有放松，预计下半年宏观环境冲击相对较小。

地震震不毁物权和债权

主持人：对于人在楼不在、楼在人不在、楼在人在但是房屋受损的情况，在法律层面上，各情况的风险承担者如何确定?灾后重建已经成为目前的重要议题，原地重建、异地重建、房屋修护中遇到的问题该如何解决?

赵锡军：银行在贷款回收上肯定会有损失，房屋作为抵押物倒塌，贷款人已经遇难或者失去还款能力，房贷只能核销。对于有能力还贷的人，即使房屋已经不存在，债权债务关系仍然存在，贷款同样需要还，偿还债务是社会正常运转的基础之一。在具体操作中，银行应该对每一位当事人进行调查，如果当事人遇难，寻找继承人、抵押物的担保方，或者除了在地震区有资产外，当事人在其他方面如股市、其他城市的资产，都可以进行偿还。银行在处理债权债务关系时，也应该综合考虑受灾群众情况和人道主义精神。建议银行可采取两种方式处理未还清的贷款：一是对那部分房屋已遭受毁坏，但仍存活的借款人，给予其一段时间恢复还款能力，之后再收回贷款；二是将那部分无法找到还款人、且抵押物(房产)已遭受损坏的贷款纳入坏账。

王哲：在大部分合同里，对于地震类不可抗力引起的损失，保险公司、开发商都是免责的，这对于购房者并不公平。经历过此次地震后，广大购房者的保险意识会提高，同时政府应制定相关法律法规，明确规定因地震引起的损失由保险公司承担，就如同“交强险”一样，把地震险提高到法律的高度。当然，广大购房者也必须因此交纳更高的保险费用。

对于损坏的房屋，由质量检测部门检测，如果是因为基础结构问题导致房屋抗震度没有达到国家标准，责任由开发商承担，否则，购房者要求退房也是允许的，只是相应地需要承担违约责任。

孟先生：对于已经交付的房屋受损，风险由业主承担；房屋没有交付就已损毁，风险由开发商承担；业主想解除合同，开发商应退还全部房款，但不需要承担交不了房屋的违约责任。如果楼在人不在，已经由公安机关确认死亡的，房屋由继承人继

承；对于失踪人员经法定程序宣告死亡以后，继承人可以继承。房屋有地震保险的，风险由保险公司按照保险合同约定承担。

关于房屋贷款，地震造成房屋损毁，不影响贷款人与银行的贷款关系。但如果房屋已经灭失，所有人死亡又没有其他遗产可以还贷款的，继承人可以不偿还贷款。

因为不可抗方造成合理期限内延期交房的，开发企业不承担延期交房的违约责任。

汶川地震的灾后重建已经启动。根据《物权法》规定以及基层自治的发展，城市社区重建的一项基本原则是社区重建的权利主体是业主，虽然政府在防震减灾中要发挥重大作用，但政府不是灾后社区重建的权利主体。

按照《物权法》第73条规定，除城镇公共道路以外，建筑规划区内的道路属业主共有；建筑规划区内的公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有。除城镇公共绿地属于个人外，建筑区划内的绿地属于业主共有。建筑区划内的土地使用权归业主共有。在城市社区，除城市公共道路和公共绿地以外，城市社区的建筑物和附属设施归业主所有或者共有。虽然有些建筑物在地震中灭失，但是业主的物权并没有消灭。

对于房屋重建与修复，按照《物权法》第76条规定，“改建、重建建筑物及其附属设施”“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”需要由业主共同决定。应当经过业主专有部分占建筑面积的三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。地震造成建筑物损毁并可能造成小区部分业主死亡或失踪，建议通过立法减化决定程序，将原来是三分之二通过，在特殊时期可以二分之一通过，其他业主则视为接受。

在重建过程中，从重建规划，工程设计、施工单位选择、验收等都理应发挥业主的主体和主导作用。政府和社会民众可以提供重建的资源，但重建决策应当由业主共同作出。只有遵循《物权法》的规定，重建才能够最大限度满足灾区民众的需求，从而使重建获得最充分的合法性和正当性。

震灾改变短期供需关系

主持人：目前地震对房地产市场的影响，存在两种争议：一种认为对整个房地产市场影响不大；另一种观点认为，四川地震加重了中国楼市的观望气氛，有人用各种分析方法判断房价会“震跌”。我们应该如何看待这次地震对房地产行业的影响?

王哲：随着抗震等级的提高、相关抗震防灾标准及规范的重新修订，将导致开发商的建筑施工安装成本进一步提高，目前已经有包括天润集团在内的很多房地产商开始提高房屋抗震标准。但成本的提高是否对房价产生影响，则不应该如此下结论。成本提高一般不过5％，相当于开发商的利润减少不到5％，房价还应综合考虑宏观调控、市场情况。

张宏：重庆、成都近时期土地供应供大于求的情况比较明显，地震将导致地价走低。尤其在房企对今后一段时间市况不看好的预期下，土地价格走低将更为明显。如果没有重要的扶持政策，预计持续周期偏长。

地震将引发全国对现有建筑的抗震性能检查，一批不合格建筑可能被曝光，一些房企可能因此陷入“质量门”危机。品牌房企在管理和质量控制上的优势获得更多的发展机遇。

地震还有可能对贫富差距和城乡差距所体现的居住安全差异，引发生存概率思考，并导致舆论关注。

苏晶：地震对房地产上下游行业的影响首先是水泥行业。目前四川省有31O家水泥企业，平均企业规模20万吨，低于全国平均24万吨的规模，前10大企业产量占比为27％，企业规模众多、行业集中度不高、企业平均规模小，属于竞争相对激烈的区域。去年新干法水泥产量占比33％，低于全国55％的水平，属于落后产能占比较大的区域。虽然目前无法获知具体破坏程度以及对水泥的需求量，但从逻辑上判断，灾后重建在中期内将增加该区域水泥需求量，但并不会在短期内大幅拉升水泥价格。地震灾害将改变短期供需关系，但影响四川水泥长期发展前景的更多是对巨大规划产能的控制。

其次是建材业。震灾对钢铁产量影响轻微。四川、重庆地区2007年生产钢材2026万吨，仅占全国总产量的4％。当地主要大型钢铁企业为攀钢集团和重庆钢铁，其中攀钢5月13日已公告，说明震灾对公司生产无影响。重庆钢铁生产也一切正常。目前四川省共有11个市州受灾，汶川县、北川县、彭州市、德阳市等受灾严重地区多数房屋倒塌受损。因救灾工作还在进行中，全部受灾建筑损失还难以估计。灾后重建开始后，短期内大规模的新建及维修房屋将会增加当地对建筑钢材的需求。与年初的雪灾相比，震灾受损房屋中钢筋混凝土结构的多层建筑数量更多，对钢材的需求量也会更大一些。

建筑标准提高势在必行

主持人：您觉得经历过此次地震后，公用、居住建筑产品、技术趋势会有怎样的变化?因置业需求变化带来的产品变化会有何表现?

王哲：本次地震受灾最严重地区的房屋90％以上均倒塌，剩余10％房屋也损毁严重。这种情况的出现不排除少部分房屋建筑施工偷工减料、质量低劣的因素，但更主要的原因还是建筑设计及施工抗震等级偏低造成。我今年3月底在重庆进行高层建筑市场调研，与当地政府、工程管理人员就重庆地区高层建筑建安造价问题进行沟通时，大家一致的观点是重庆的建安造价相比北京低15％左右，其中最主要的原因是重庆的地质情况与北京有很大不同，在抗震等级上比北京低很多。然而通过此次地震，原先传统和固有的观念将可能彻底颠覆，包括政府对全国重点城市在面临灾难性地震时的承受能力将可能重新进行评估；对本次地震所涉及的中西南地区，政府一定会重新制定建筑设计抗震标准及规范；同时对其他地区(特别是重要城市所在地区)的相关抗震标准也会相应进行调整。在未来一段时间，政府一定会在建筑设计图纸审查、工程质量监理等方面(特别是在基础施工、结构处理上)出台强制性的政策制度。

本次地震灾难将改变全国人民以往在房屋质量及安全方面片面的理解和认识。至少在短期内低密度住宅将成为购房者首选；高层建筑中低层位置的热销程度将超过高层位置；各地区中心区域争先恐后进行超高层建筑开发的势头将得到有效遏制。

地震冲击波并不仅限于成渝本地开发商

主持人：成都、重庆作为二线热点城市，2007年，已成为众多房企重兵把守之地，万科、嘉里建设等大型房企均在此大幅拿地。地震对区域房地产市场(居住、商业、旅游等)将产生怎样的影响?

王哲：成都、重庆都以旅游作为支柱产业，尽管区域内各种生活配套商业等都已恢复正常，但截至5月底政府还没有放开震区的旅游业。因此，该区域内旅游业肯定受到损害，人们的收入水平会大幅降低。

目前，社会对成都、重庆地区的房地产市场判断模糊，开发商在有

很多城市可以选择进入时，可能基本不会去成都、重庆拿地，在该区域有地的开发商会继续开发。目前该区域内项目的开工时间延长、审批流程加长，质量监督非常严格，对区域供应产生影响。

张宏：震后第二天，住房和城乡建设部启动应急预案，要求震区在建的建筑工程酌情停工。四川省已要求全省建筑施工现场即日起全部停工。同时，区域内的建筑企业，积极投身抗震救灾，及今后的灾后重建，均将延缓房地产项目进度。灾后重建，将首先注重于基础设施，原材料和劳动力，将有所倾斜，也将影响到房地产项目的工程进度。目前灾区各界积极投身救灾，公众注意力导致短期的房地产销售较严重的委靡，影响房企销售回款。国内房企第一次在销售合同上，碰到因非正常原因(不可抗力)推迟交房。

地震财产损失所造成心理阴影，降低购房热情，甚至出现退房现象。对区域房地产价格走势的负面预期，会削弱投资性购房进入。当地部分投资需求和富裕人群的置业需求，外流的可能性存在。地方政府出台鼓励房地产发展的政策可能性很大，包括税收、土地等。成都的旅游产业一直是当地的支柱产业。受地震的影响，客源预计受影响明显。酒店、商业等相关物业将受到打击，进而延缓持有型物业的开发投入。保障住房在灾后重建的过程中，预计将发挥重要的作用，中低需求将获得释放。重建在基础设施、规划、配套设施等方面的提升，使区域长期投资价值提升。

苏晶：地震不仅使成渝地区的开发商受到冲击，全国性的地产大佬也难逃此劫。5月13日，以四川为基地的房地产公司绵世股份照常开盘，收盘下跌6.91％。不仅如此，由于成渝地区已成地产大佬“重镇”，因此地震冲击波并不仅限于成渝本地开发商。2007年，成都和重庆成为众多全国性大地产商的重兵把守之地，尤其是此次受灾较为严重的成都市，2007年诞生多个“地王”项目。信和、九龙仓、嘉里建设等均以天价在此竞得大型地块，嘉里建设曾经在成都以10.74亿元投得5.7万平方米的商用地块。华润置地去年三季度土地储备量已经达到了1600多亩，并且在去年6月底还创造了郫县422万元／亩的地价纪录。中海地产在成都的土地投入已经高达40多个亿，未来开发量达到了170万平方米。同时还有如中信华南、招商地产等，以土地一级开发的方式在成都获得了数以千亩计的土地储备。至于龙头万科，其2007年成都市场销售额达20亿元，占集团销售份额的5.73％，与第四名杭州只有毫厘之差。此外有消息称，美国国际实业投资有限公司将投资1亿元在都江堰修建五星级酒店，市领导还透露，未来两三年内，都江堰市还将有5家五星级标准酒店建成并投入使用。这些项目能否实施，以及未来数年的投资回报，无疑都将受到本次震灾的影响。在政府对房地产市场的紧缩政策仍在持续、开发商普遍缺钱的背景下，四川大地震无疑让开发商们的境遇雪上加霜。

附：他山之石：灾区房贷如何还?

德国住房绝大多数有保险

在德国，房屋保险负责理赔的范围相当广泛，包括火灾、水灾、飓风、地震、闪电、冰雹等常见的自然灾害。不过，德国房主为房屋保险所缴纳的保费并不算昂贵。总体上一般家庭住房每年的保费约为“再造房价”的千分之五左右。德国房屋保险虽不是强制性，但德国房主大都选择购买保险。

台湾购房者、银行、有关部门各退一步

1999年台湾“9・21”地震后，由有关部门给予每户最高350万元新台币的贷款额度，如果受灾户重建或重购住宅花费200万元新台币，则剩余150万元新台币的额度即可用于原贷款的偿还，并适用优惠利率。此外，如果原贷款剩余的额度较低，受灾户可与银行协商，以原土地及住房清偿所余债务，有关部门将给予银行一定的利息补贴。时任台湾财团法人“9・21”震灾重建基金会执行长的台湾大学教授谢志诚称之为，“受灾户、有关部门及银行三方各退一步”。