地下室设计成本控制

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摘要：大量的统计数据和实践表明，在影响房地产项目成本的因素中，结构成本占到建40%～60%，同时结构成本还可能会因为策划及设计管理问题而造成成百上千万元的造价差别，因此结构设计优化就成为整个设计阶段成本控制的重中之重。在房建工程中地下室所占的成本比例是最高的。本文就地下室设计成本控制问题进行相关分析。

关键词：地下室；成本控制；影响因素

中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：

地下室所占的成本单方比例是整个项目中最高的，如果地产公司把资金过大的投入到地下室建设中，将带来地下室成本的车位不易销售，而造成大量的成本被占用到地下室之中，给公司开发现金流带来极大的压力。所以有目标的控制地下室的投入和成本，将是我们开发、投资和设计管理工作中的重点。

一、地下室成本控制的影响因素：

影响地下室成本的因素主要有两方面：一方面是可控因素，另一方面是不可控因素。具体划分如下：

从上表我们有了控制方向，那么从宏观上地下室成本的控制的目标，我们认为可以归纳为：“可控的严控、不可控的严选”，对于可控的因素，我们应该了解每一个成本点的构成与控制目标，进行严格控制。对于不可控的因素，设计管理的原则是深入分析每个因素后，根据项目的实际情况，严格必选不同的技术方案，争取找出一个经济合理的方案，把不合理的成本把它扼杀于图纸设计阶段。

二、影响地下室设计成本控制的因素

1、定位

作为地下室的第一个可控因素，对地下室成本控制具有举足轻重的地位，定位确定了，成本大的框架就基本确定了，所以对于这一因素，我们一定要加于重视，该因素的控制有两个方面：选址和面积。

（1）选址

一个项目规划出来后，我们会根据各种场地条件与开发理念，如如何考虑到产品档次让客户可以直接上楼的卖点等，确定地下室在整个小区中的位置，但是，这一环节中，我们往往会忽视地下室所放位置对成本的影响有多大？下图为开发项目在规划初期所选定的地下室分布情况。

从图中可以看出原方案设计院没能很好的分析场地岩层埋深分布情况，选择在场地岩面埋深较浅的南北个端设置一层地下室，即产生了大量的土石方工程量，对于工程进度按期交房的进度影响很大，也造成了因为地下室土石方开挖费用的增加。

（2）面积

如果说选址关系到项目的工期、土石方工程的难度和使用上的便利的话，那么面积所影响的程度则是致命的，带来的沉没成本直接影响到项目的利润率，为了在心中有数的前提上下刀，本文先引入两个成本系数的概念：可售率、停车效率

以下为某项目的不计容积率面积组成表

注：1、可售率73.29%，停车率46.29㎡/车位

2、某别墅项目曾经在验收期间提出屋顶阁楼算面积的个案，后采用层高2.2米以下的条例规避了这一风险。

通过对我们开发的项目的多个地下室进行了调研统计，其中停车率不同项目存在较大偏差，下表为项目分布情况：

从上表可以看出，同样的规划条件下，如果我们对地下室布置方案加以重视及控制的话，每车位可节省面积可达10多平米，所以对地下室停车效率的控制，将是我们控制地下室面积的有效手段之一。

2、深度

结构规范要求，对于高层建筑，其建筑埋深不宜小于1/18(桩基础)，本项目为洋房，根据地质条件为建议埋深为3.5米（建筑物可以根据实际情况不设置埋深，但前提条件一定要满足零压力及滑移要求，多用于岩石地基等），从而地下室放置于高层区较放于别墅区合理。

3、人防

本工程中所在城市人防要求如下，

（1）新建10层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室。因地质、地形、施工等条件限制不能修建的，经市、县人防主管部门批准后，按应配建防空地下室面积缴纳易地建设费。（2）新建除（1）项规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在15000平方米（含）以上的，按地面建筑面积4%的比例配建6级（含）以上防空地下室。因地质、地形、施工等条件限制不能修建的，经市、县人防主管部门批准后，按应配建防空地下室面积缴纳易地建设费。（3）新建除（1）项规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在15000平方米以下的，按地面建筑一定比例（城区现按3%、新城区现按2.5%、县现按2%，三年后城区、新城区、县均按4%）配建的防空地下室面积缴纳易地建设费。

三、地下室成本控制措施

1、针对上面选址问题，经过合理设计，并在各个专业主动协调及配合下，调整为图二所示的方案

调整后的地下室位于场地岩面埋深较深处，局部设置了地下二层作为人防，地下一层则根据场地的实际竖向设置了一定的敞开面，即有效减少了土方的爆破量，也一定程度上优化的地下一层通风，取得了较好的经济效益。

2、本项目人防面积有两部分组成，一部分由洋房贡献，一部分有别墅贡献，其中多层对人防面积的贡献是一定的，只有投影面积没有大的变化，和地下室是否在多层没有关系，即均为按照投影面积计算，而对于别墅部分属于上述第（2）和第（3）条所规定的范围，如果把大地下室做到了别墅区，则计算原则则有“基础埋深小于3米的9层的”建筑物变成了“基础埋深大于等于3米的”建筑物，有原来2%配建面积变为“首层投影面积”了。通过计算，两者相差9600㎡，按照人防地下室增加单价500元/㎡,增加成本500万，容积率单方面增加成本45元。

3、当地下室面积确定了，可以通过结构调整，减少地下室的单方成本，该系列措施如下：

（1）抬高车库底板，改为半地下室。可以减少土方开挖节省成本。

（2）尽量不要打抗浮桩，通过调整地库标高、覆土厚度等措施满足抗浮要求

（3）减少覆土，在满足抗浮的条件下或者不存在抗浮的情况下，覆土厚度可以减少到600mm，顶板厚度可以做到150mm，柱截面可以由600X600改为500X500。在好的地质条件下采用天然地基条件下的独立基础，挡墙采用条形基础。

（4）顶板和侧墙开洞，争取由机械排风改为自然通风。

（5）在可能的条件下，主楼和车库脱开，一方面主楼可以减少埋深，减少土建成本，另一方面埋深减少，对于多层可以按面积配建人防，减少人防面积。对于车库，与主楼脱开，形状更规则，提高停车效率。

4、控制层高

在满足建筑立面和使用净高的前提下，减少层高不仅可以减少竖向构件的长度和体积，同时还可以减少基础等土建成本和外装、设备及运营成本。对于一般中档房屋来讲，层高每减少100mm，成本可减少30～40元/㎡，地下室还会更高些。减少层高可以通过结构专业控制梁高、设备专业每层综合布线来实现。某些部位还可以采用变截面梁或在梁中预埋套管等措施来保证楼层净高的要求。

5、优化梁的布置及配筋方式：

地下室结构在结构成本中所占的比重很大，而且地下室的结构离散性比较大，对其他部分的影响和关联不明显，做好地下室结构的优化设计对于控制整个结构成本至关重要。楼盖造价占结构总造价的9%~13%，其重量占整个房屋重量的22%左右。梁属于楼盖的一部分，其布置直接影响着板的受力情况和配筋，合理布置梁也成为了控制造价的关键。应避免上部粗大钢筋全梁贯通，尽量采用较小直径钢筋配置，这样可以有效节省框架梁的钢筋用量。一般情况下柱网不要超过8.2m，一般8×8即可，层高控制在3.6m，梁高

四、结语

地下室作为整个建筑结构的重要组成部分，决定着整个建筑结构是否具有稳固的基础，在一些高层建筑中，地下工程的造价甚至还比上部结构造价要高。因此在设计阶段，采取合理的、科学的方法，在保证建筑整体结构安全稳定的前提下，进行优化设计可以有效的减少成本的设入，起到成本控制的目的。

参考文献：

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