房价多少才算适宜

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暑期笔者应邀去美国斯坦福大学访学研讨,一家三口在校园里住了不到一个月光阴。由于气候凉爽宜人,有不少闲暇在校园及其周边散步。偶尔看到出售或出租的房屋,我们也常常进去与人攀谈,希望多少了解一点当地的房地产状况与行情。

不用问,斯坦福周边的房价在加州和全美都是位居最高行列,看似普通的一幢住房(英语叫house,国内常称别墅,通常是两层,3个卧室,2个卫生间,一个大起居室和厨房,可以容纳2个车位的车库),加上屋前草坪和屋后花园,售价总在150万美元以上。别以为这是崭新的住房,10年内的房屋都算相当新了,随便看一家都有五六十年的历史。你还别以为购房者都冲着新房去,许多老宅的材质和施工质量往往是新房难以企及的。所以许多房屋在转售时只是进行内外装修和设备更替而已,用不着像国内那样十年、二十年就推倒重建。

几个周末我们都应邀到斯坦福大学教授家做客。印象较深的一家,环境尤为优美,房屋前后都有参天古木和茂密灌木丛,地上两层,地下一层,合计约有5个卧室,两个大起居室和厨房,一个书房和两个小会客室,另外还有储藏室和娱乐活动室等,室外花园约有500平方米,大部分被两层原木平台所覆盖。剩余部分有儿童泳池(可调节水温)和煤气取暖园池(有明火苗焰不时从石块中跃起)。

与主人攀谈后得知,总面积约为2700多平方英尺(不包括庭院花园),大致相当于250多平方米。但需要澄清的是,人家指的是实际使用面积,而不是国内出售房屋所依据的所谓“建筑面积”,更没有什么所谓的“公摊面积”。这样堪称理想的住宅,您给估个价吧?按北京五环外的标准估就行,谜底是不到两百万美元,首付15%到20%即可。

有人会说两处房价差距怎么如此之大?答案很简单,位置、便利程度加商业价值,或许还有文化心理因素。斯坦福大学周边的房屋是无与伦比的稀缺资源,离硅谷不远,当然颇具商业价值。多年来这一带的房地产价值持续而缓慢地上升,即便在金融危机肆虐之时也鲜有大幅下滑。

而上了高速公路到达远离精华所在之地,自然获得可观回报,如果你不追求与IT巨擘、学界泰斗、银行家、著名律师比邻而居,就可以平实的价格获得经济实惠的最高性价比。

说了这些域外感知,再回过头来谈谈国内的房价悖论。在过去的10年里,我们经历了政府大力倡导发展房地产业,并将其作为国民经济的支柱行业来优先发展,地方政府相互攀比房价新高,逐利竞争日趋激烈的过程。不少地方官员把房地产价格在短期内的不断攀升看作是经济繁荣和政绩突出的体现,房地产财政成为地方政府滥用社会资源的“提款机”。他们全然不顾泡沫到底能吹多大,反正只要有人接盘,只要在自己任期内不会破灭,就继续往下吹。这种不管不顾的态势,与挥霍有限的自然资源、疯狂破坏环境的非理颇有一拼。

南方某报社记者采访我时曾问到:“房价过高是如何界定的?”我说,这个问题你应该去问发改委,所谓解铃还得系铃人。如果他们着迷的是计划回归,希望给房屋定价,那就是把全天下的聪明人找来也算不出合适的房价究竟是多少。只有在法治社会的开放、自由竞争的市场条件下,才可能出现买卖双方所接受的“合适”价格。

假设政府能够把房地产价格打压或控制在每平方米500元人民币的价位上,穷人应当能够买得起了吧?但事实上这些以帮助穷人为预设目标的产权房屋最终会被什么样的人用什么样的名义所占有,难道你真的很清楚吗?

如果大家相信把房价定位在考虑成本的极限低位(比如每平方米3000元)就可以让中国城镇所有的穷人拥有较为宽敞的产权住房,那么你可以为计划回归投上一票,只怕最终后悔的还是你自己。若非健忘或孤陋寡闻,你一定知道:社会主义计划经济曾经“看上去很美”,但结局却很糟糕。不要想当然地认为过去七八年里中国搞的就是纯粹的市场经济,“淮南之橘,淮北为枳”。法治缺位条件下的所谓“市场经济”只能是变相的计划经济而已。

(作者为北京大学教授)