保障房能压下高房价吗

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随着全国各地保障房建设如火如荼的推动、跃进，愈来愈多的人尤其80后之刚性置业需求者，对“房价回归合理”充满无限期待。

保障房不是降房价的药方

然而值得玩味的是，这些人所设定购买的依然是商品住宅，只是希望透过未来保障房的大量入市，能调整、改变当前房价居高不下的现状罢了。问题是这种想象充满太多变数、不确定性，甚至与现实背道而驰。

兹以一首打油诗，表达我对未来房价走势的看法：

土地资源如钻稀，

保障住房占半壁，

还有商地来插旗，

房价欲降谈何易？

虽然国土部信誓旦旦地表示，保障房不与商品房争地，是新增用地指标，但落实到地方政府却得到截然不同的答案。

宅地供应严重萎缩

今年一季度全国120个城市共成交土地4372宗，环比减21%，与去年同比减13%，其中住宅用地计9661万平方米，比2010年第四季减37%，同比则减23%。显然计划供地与实际成交落差明显。

之所以如此，有以下几个原因。首先是土地需求方（开发商）正面临因限购所引发之严峻的销售回款压力，各种融资渠道又被银监会逐一封死，使其资金链极其紧绷，自顾尚且无暇，何来余钱增加土地库存？其次，各地方政府基于“楼市经济”、商业创造税收之考虑，普遍做法是减少“只能收一次钱”之纯粹住宅用地的出让，而改以商业土地为主的城市综合体，有些地方甚至把已出让的宅地硬性更改为商地，即使是标售宅地，也会要求切割一定面积配建保障住宅，以降低政府自身的指标压力……上述种种均使商品住宅用地推出数量大幅萎缩，地价反其道而行。如此一来房价要怎么个降法？令人好奇。

面粉贵了面包能便宜吗？

此外，地方政府当前总计负债已超过10万亿元，面对庞大到令人咋舌的保障房建设经费，将从何筹措而来？其结果恐怕还是来源于卖地收入。既要卖地当然争取卖高价，这就更加使得“房价回归理性”有沦为 “美好的想象”之虞。好有一比：面粉涨价面包却便宜了，那只说明有碍身体健康的“黑心面粉”重出江湖，或面包体积缩水了，除此之外，再无其他。总不可能是商家做赔本买卖吧？当然，非常态性、一时半刻的促销行为，不在此列。

保障房周围房价也未必降

也有人问我：无论如何，至少在经济适用房周边的房价总应该会下跌吧？我看也未必，“星河湾经验”足以证明此判断可能失准。一般来说，各地“星河湾”所处地段不一定上乘，但售价却迭创新高。其所凭恃者乃建材跳跃式升级、规划领先、产品独树一帜，最终赢得消费者青睐。

同样的道理，未来保障房周边5公里范围内的商品住宅，为了与保障房有明显、明确之市场区隔以突围，唯一能做的，便是以“星河湾模式”不惜血本打造产品内在价值，然后价位只能“义无反顾”地往高处走，力求远远超脱保障房所划设之价格“红线”，以免惨遭“歼灭”。于是保障住宅周边的房价怎么降？我百思不得其解。

事实上，保障房要达到牵制商品房价之目的，关键不只是数量，也要在质量上有所突破才有可能实现，否则保障房最终就只能起到因量大而稀释房价的效果，亦即从表面数据看，整体房价下跌了，但商品房价则持续被推高。我深信这不会是中央所希望保障房扮演的角色。