二手房税费细盘算

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杨子在京城工作，5年前在房价还没飙升时，他花22万元买了套房子。因面积偏小，加之要生养儿女，如今就想换套大的。2008年底房价开始下跌，他颇为高兴，认为买房时机快到了。谁知，慢条斯理的降价还没怎么开始，便赶上反弹的小阳春。尽管有专家断言，房价远未见底，回暖只是表象，但看着房价逐日攀升的势头，他觉得再不出手可能会错过时机(殊不知，正是相当一部分如他一样有刚性需求的人把房价推高了)。经过无数次找房看房，反复权衡，他终于选中郊区的一所二手房，面积150平方米，价值125万元。但他发现选好房才是第一步，随之而来的贷款、税费、过户、评估等程序，才是费心耗神的活儿。

无论是新房还是二手房，税费都是绕不过去的坎。具体规定见表1。

杨子的这套房契税是按总价的3％征收，总价是指单位面积过户指导价×总面积(150)，一般会低于实际成交价，大概需要1.6万元。因是非普通住宅，产权虽满2年，仍要缴纳营业税即买卖价差额×5.5％，个税则按差价的20％缴纳(若原购房价高于或等于过户指导价可免去此两项费用)。幸好他没有通过中介公司，否则，像大的房产中介，如琏家、我爱我家等，一般按成交额的2.5％提取中介服务费，小公司也要1.5％～2％，最后杂七杂八的总费用会超过3％。

贷款有两种方式：公积金贷款和商贷。为此，杨子咨询了一家按揭公司。商贷利率较高，但申请程序相对简单，如果是首次贷款，最高可贷评估价(并非现实成交价)的8成，过户后3～7个工作日可发放。而公积金手续较繁锁，费用也较高。贷款额度和个人缴存比例相关，市管和国管账户又有少许差别，多数单位的缴存比例一般为8％～12％。假如是12％，市管贷款上限为80万元，国管则受缴存比例影响较小，通常都可贷至80万元。若个人信用等级为2A，上限可提至92万元，3A则为104万元。公积金贷款同时要考虑评估价，额度二者取较低者。以这家按揭公司为例，两种贷款方式相比见表2。

由于受额度限制，业务人员建议必要时可做组合贷，既降低利息支出，还可提高贷款额度。如果杨子要贷100万元，80万元执行公积金利率，20万元算作商贷。每月还款时，100万元以商贷利率计算，每半年以“贴息”的方式，将多缴的利息返还，直接抵扣本金余额。

对杨子来说，房屋评估价恰好为100万元，可贷20年期，80万元。以等额本息法7折商贷利率4.158％计算，月供约4920元。若按公积金利率3.87％，则每月约需还4780元。