预售房款专项管理落实难

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事实上，我国从计划经济到市场经济的改革，最为缺失的就是如何界定政府与企业的关系，如何明确行政干预与司法裁决的界限。在企业资金的使用上，企业比政府更有发言权，更知道如何才有效率。不能因为少数企业资金使用情况出了问题，就把政府管制延伸到每一个企业内部。

近日，有消息称建设部等有关部门酝酿对商品房预售款实行专项账户管理。其具体操作方式是将开发商在预售阶段取得的房款统一存入银行账户，只能在金融监管部门审核后用于本项目工程建设等所需费用的支出，如支付建筑工程款等。

政府希望借此政策来监管开发商预售款使用流向，避免其将资金抽离用于购买新的地块和开发其他项目，而造成对已开工项目不能及时支付工程款，出现烂尾工程和拖欠工程款现象。

预售房款专项管理出发点是好的，意在杜绝房地产业存在已久的工程资金被挪用现象，保证工程质量，保护购房人的利益，但是究竟实施效果如何，我认为落实较难。主要在于以下原因：

首先，自从提高商品房预售标准，如不封顶楼盘不能按揭，预售房款在商品房开发投资中占的比例已大幅度下降，根据央行统计，由标准提高前的44％下降到了提高后的20％。在当前房地产市场火热和国内资本过剩的情况下，房地产项目的融资吸引力开始加大，融资渠道逐渐丰富，预售房款对于开发商的重要性已呈现降低趋势；一旦房地产市场平稳或者趋冷，开发商拿地热情也会相对降低，开发已开工项目就成为其重点，抽离资金的可能性并不大。

其次，预售房款专项管理事实上是通过政府硬性规定来管理企业内部资金的使用方向，如果预售房款的数额大于支付的工程款项，就相当于开发企业的一部分资金只能待在这个专项账户里“睡觉”，如此，将降低企业资金运行效率，降低企业的经济效益。对开发企业来讲，是不公平的，也是不合理的。

第三，存在监管的成本和效率问题。房企使用资金需要向相关监管部门申请，监管成本该如何支付?按照已经实施专项管理的广州的做法，是从预售房款中抽取千分之二的管理费。对一个大型的楼盘而言，此笔费用可能达到上百万。上百万的资金仅仅用于申请审批使用，不仅会影响企业在激烈竞争中的决策效率，也可能带来监管人员的腐败。

其实即使预售房款只能用于项目的工程建设，不负责任的开发商仍然有办法挪用资金。只要建筑施工行业仍然处于过度竞争状态，开发商就有可能与建筑施工单位达成协议，尽早通过相关监管部门把工程款结算给工程单位，然后通过各种渠道转回再用于其他投资。由此，预售房款专项管理尽管设置了一些障碍，但实际效果未必很大。

事实上，我国从计划经济到市场经济的改革，最为缺失的就是如何界定政府与企业的关系，如何明确行政干预与司法裁决的界限。

房地产的预售行为是一种企业以项目和自身信用为号召的融资行为，类似于企业发行股票，其区别就在于两者的融资对象有差异，一个是定向于未来的购买者，一个是不定向地面向任何投资者。为避免发生虚假的诈骗行为，不管是发行股票，还是预售楼盘，制定上市或者预售规则是必要的。如果已经制定了有效的预售标准，没有必要再对企业内部资金具体使用的情况进行审批。在企业资金的使用上，企业比政府更有发言权，更知道如何才有效率。不能因为少数企业资金使用情况出了问题，就把政府管制延伸到每一个企业内部。

对于开发企业不合理使用资金，造成项目开发失败，要么由其寻找接盘人，要么由法院宣布其破产清算。对于开发企业拖欠工程款和工人工资，如果司法体系独立公正，这些问题都可以解决。政府推动司法体系的独立与效率建设，估计比直接监管预售房款，对于房地产市场乃至中国的未来都更有意义。

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