对我国房地产业REITs模式的探讨
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【摘要】作为金融四大支柱之一的信托成为了房地产行业融资的新亮点,房地产发展REITs信托可有三种模式。通过分析指出当前较符合我国REITs产品要求的金融体制是信托计划模式。而这一信托模式的实施,需要超越一些现存法律制度的限制。
【关键词】房地产 信托REITs
我国自2002年开始推出房地产信托产品并在市场上发行以后,备受人们的青睐。房地产信托产品的成功推出,证实了房地产业证券市场对低风险产品的需求,同时也体现了房地产业的融资需求。
房地产投资信托基金(REITs),是英文“Real Estate Investment Trusts”的缩写,在欧美发达国家早已成为重要的金融工具,而且在中国香港以及东南亚等部分地区,房地产投资信托基金也已经备受重视。但在我国,由于相关法规不够健全,房地产投资信托基金迟迟难以面世。REITs作为理财工具,对投资者、地产商以及受托人均有益处,这在业内也已经达成共识。REITs的推出,对健全我国理财市场,丰富我国房地产金融行业,都可作出长足的贡献。
发展REITs的三种运作模式
信托计划模式。从结构上考虑,信托计划模式不但能明确受托人的职能,还明确了资产管理的职能,这能使信托投资和收入的合理分配顺利开展,也能保证信托单元持有人的合法利益。日常运作中投资者对资金的运用无发言权,但投资者参加年度持有人大会除外。信托计划模式的优点包括:用的是交易金额标准化的受益凭证;不受份额的限制;投资以取得回报(即分红)为目的;能够上市,包含能够流动的二级市场。
房地产公司模式。现有的法律比如《公司法》和《证券法》是房地产公司模式REITs的根据,他们制定了REITs的相关立法,规定了公司结构、经营范围、资产要求及负债的比例等,明确了对REITs公司投资的目标及收入的分配要求。投资者作为公司的股东,有权参与公司的重大决策,行使股东的权利,以股息的形式获得投资收益,其中基金的持有人是其管理的主要参与者。
当前,我国发展房地产公司形式的REITs的有利条件:第一,主要能以我国现存的《公司法》及《证券法》作为法律依据;第二,当前上市的房地产公司的发展过程及监管经验能给细则的制定提供可靠的客观依据;第三,REITs的股东是公司的支柱,可避免基金管理公司股东跟基金持有人间产生利益冲突;第四,有外国REITs的有关经验能够借鉴。
封闭式的产业基金模式。基金管理公司、REITs基金、托管机构(银行)、管理公司共同构成了封闭式产业基金模式的REITs。基金管理公司建立后,就成为了发起REITs基金的关键部门。基金管理公司进行专业化的管理,不仅可建立独立的房地产管理团体,亦可聘用专业的房地产管理公司体现在投资、管理和业务扩展等方面。在REITs的法规中,对受托人,房地产管理公司的资格和相关责任予以限定,以确保封闭式基金形式的REITs的风险控制和顺利运作。
发展封闭式基金形式的REITs产品还有一定的障碍。最大的障碍就是对应法律制度的不健全。现在相关的法律是《证券投资基金法》,可是其对应的投资基金却不是行业类的基金,而是属于证券投资类的基金。法律制度上的障碍是封闭式基金形式的REITs缺陷之一。从结构上来说,仍存在一定的不足,主要是因公司型基金管理公司及契约式基金间的矛盾,因为基金管理公司的股东能够在公司初建之时,采用相对较少的资金投入,使得基金管理公司的股东对公司的经营管理享有一定的决策权,但是基金的投资者对基金管理公司的决策却呈现出无“发言权”的现状。
探析三种运作模式的利弊
优势。信托计划型的优点:第一,信托计划型的建立、运作和解散程序较简捷。第二,能够给信托基金的发展予以参考。第三,投资者能够攫取更大的投资利润。
房地产公司模式的优势关键是:它的治理结构能够确保基金持有人的权益。房地产公司模式的持有人,不仅作为投资者,同时又作为股东,能够经过基金持有人大会(最高权力机构)对基金运作中的重大事项,可以行使发言权,还可行使表决权。
劣势。信托计划型的劣势:第一,基金持有人的监督力度不够。投资者存在“搭便车”的侥幸心理,使得基金持有人大会常表现在形式上,且这种监督常在以后才表现出来。第二,对基金管理人行为的合理约束不健全。第三,我国目前相关法律政策不完善。《信托法》对信托合同有200份的约定,《证券法》中没有对信托产品的准确定义。
房地产公司模式的劣势:第一,按照我国当前的税法,交纳企业所得税要在公司的红利分配之前行使。第二,大股东很难取得公司控制权。第三,基金管理者的权力有限。
封闭式基金的缺点:如果房地产投资信托基金采用公司型模式,其设立及运作可以依据《公司法》,而封闭式基金却缺乏相应的法律依据,在实施中的难度较大。其次,封闭式基金流动性差,需要根据合同锁定所约定的期限。
总之,发展我国REITs产品的上述三种路径,各种路径均具有相应的障碍和发展优势。
建议采用信托计划模式。对房地产投资信托基金的组织形态,每个国家应根据它的实际状况和制度的安排来选择。通过对我国的现状分析,房地产公司模式的发展条件还不具备。第一,公司股东对经理人的监督手段还不健全。近年来我国常出现的上市公司造假事件便验证了这一点。第二,投机心理问题严重是我国许多投资者的心理状况之一。第三,当前存在的所得税问题亦严重地制约着房地产公司的发展。
对比而言,信托计划模式较符合我国现在的国情。第一,在我国市场经济体制和社会信用体系不健全的情况之下,有破产隔离保护机制的信托,不因受托人破产而使投资者的合法权益受到侵犯,因此使投资的风险得以有效降低,进而使得房地产投资信托基金能够稳定地发展。第二,信托计划模式的有关费用均明确地规定在信托的合同之内,其信息的公开性便于投资者能够在不同基金间进行比较,并作出相应的选择,合理的竞争终会促进降低委托人和托管人的对应费用。第三,信托计划模式的运作成本较低、效率很高,设立之初就可通过契约方式处理好当事人间的法律关系。所以,选择信托型组织形态是我国房地产投资信托基金的明智之举。
发展我国reits的政策建议
创造必要的法律环境。近年来,急需专门立法来规范实践中存在的某些问题。主要体现在:现存法律对房地产投资信托业务发展的制约。按照《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定:“信托投资公司集合管理、运用和处分信托资金时,接受委托人的资金合同,要求≤200份,且每份合同的金额≥5万元”,这就超出了国人的投资能力。
现存法律对投资者利益的保护力不够。第一,房地产公司是信托财产具体管理的运营者,但未明确他对投资者是否该承担信息披露的义务;第二,在每年的限定时期之内,规定了委托人及受益人检查信托状况的权利。此规定的灵活性欠佳,从而使得委托人及受益人在信息的获得过程中处于劣势地位,不能及时地了解情况,易引起信息披露的拖延。所以,完善法规,让其与国际接轨已成为发展信托业的关键问题。
加速建设一支壮大的机构投资者队伍。房地产信托投资基金的资金来源当中,机构投资者的资金占据举足轻重的地位。类似于失业基金、养老基金及保险基金等机构投资者,除了需要尖端的投资技术以外,资金的量较大且信息较灵通,另外还可以给房地产信托投资基金奠定稳定的资金基础。在某种条件下,机构投资者的行为可以稳定市场,降低波动,故可以保证REITs收益的稳定性。可是从事实上来讲,当前我国真正意义上的机构投资者还未成熟,这对房地产信托投资基金的发展造成了障碍,因此加快机构投资者的培养已迫在眉睫。需要有一个机构投资者占据市场主导地位的情况下,再保证一个稳定的市场需求方,以便确保金融产品REITs每次足量快捷地发售。
完善人才培养机制。REITs运作的本质主要是理财方面,故单纯的房地产专业技术、项目的具体实施不作为主要方面,而更侧重的是房地产资产的运作。因此,要发展REITs,需要有大量战略投资眼光相当敏锐,精通投资银行业务、财务并且懂得必要法律知识的理财人员,此外这类专家还需要具备对房地产业全面的掌控能力。目前,由于在我国REITs的发展尚还处于初始阶段,专业的投资经理人才很欠缺,在我国精通房地产投资信托的综合型人才更是罕见,但是出色的投资经理,对房地产投资信托的发展帮助很大。现在我国的房地产投资信托业务当中,房地产专业人士在实际管理人员中是最多的,可是在理财能力上很不足,这将阻碍房地产投资信托的长足发展。培养一支既精通基金业务、懂得房地产市场,还熟悉业务运作的专门管理人才队伍是房地产信托投资基金在我国发展的当务之急,并且建设一支集律师、会计师、审计师以及资产评估师等服务型人才的队伍亦势在必行,以便促进基金业务的积极健康发展。(作者单位:广东交通职业技术学院)