新政调控下的房企资金链

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迈进2011年，政府对楼市的调控一波又一波，力度看似有增无减。而相对应的是楼市交易量和价格的不断探底，房企们可谓风声鹤唳。面对这种持续打压，正经历着史上最严厉的房地产宏观调控的开发商们，该如何保证自身资金链的安全?记者采访发现，开发商们在销售传统的商品房之外，正通过深耕产品线而各寻出路。

2010年以来，中国先后出台了三次房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收、限购等多种调控手段。特别是从去年底至今年初的第三次调控，让房地产开发商的资金链面临着越来越严峻的考验。

限购：截断房产交易

今年1月26日，国务院办公厅《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求从严制定和执行住房限购措施。

“该限购令被称为‘史上最严厉楼市调控措施’。”英大证券分析师周达望说，此前的2010年，十几个城市也曾颁布为期数月的商品房限购政策，限购期限多截至2010年12月31日，而此次限购令的全面铺开则没有设置时限，同时，将限购范围从新建商品住房扩大至“二手”住房。

据了解，截至3月，明确执行限购令的大中城市已有32个，各城市根据自己的房地产的实际状况在实施细则上有所不同。按照新一轮调控要求，实行限购令的城市还将翻一番，达到72个。

限购政策一出，确实有效抑制了房产交易行为。招商银行屏山支行理财经理王筱璐对记者说。摩根大通3月8日的中国房地产月度研究报告显示，今年2月城市(北京、上海等)的房屋销售量较今年1月下降45％。

其中，北京2月共成交商品住宅3535套，环比下降69.4％为近三年来的最低值，且价格出现停涨；上海2月商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，环比上月大跌83％，创下了2006年以来商品住宅月成交量的最低记录。

“多数开发商95％的现金流都来自于住房销售，成交量的持续低迷对开发商的考验首当其冲。”王筱璐认为。

收银根，削房贷

3月20日，央行宣布，从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年第三次上调存款准备金率，也是去年以来的第九次上调。在本次调整之后，大型金融机构的存款准备金率再创新高达到20％，中小金融机构为16.5％。

与此同时，4月5日，央行再次挥出了加息利剑，决定自4月6日起上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是央行自去年四季度以来连续第四次加息。市场人士分析认为，持续加息将在一定程度上增加购房者的还贷压力，以20年期100万元等额本息还款的房贷为例，加息后，每月还款额将增加119元。

“加息、上调存款准备金率，个人住房贷款难已成为不争事实。”王筱璐说，春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“8.5折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。银行更青睐于将有限的信贷投放到利润高的业务中，而收紧利润相对比较低的首套房贷款。这明显抑制首套房贷款的需求，对本已缩量的刚性需求是不小打击。

贷款指标较为紧张，房地产又属于调控行业，开发商的融资压力更显突出。据国家统计局统计数据，房地产开发企业1～2月份资金来源中，国内贷款2679亿元，仅增长7.7％；而自筹资金4184亿元，增长21.4％。自筹资金比例上调，说明银行对房地产的收缩程度高，导致信贷资金渠道受阻，促使开发商只有提高自身资金的比例。

融资渠道被卡

“尽管从去年开始房地产企业的融资渠道就比较紧张了，但2010年的销售情况良好，这给大部分房地产企业带来了稳定的资金流。不过，由于购地支出扩张，资金紧张依旧。”英大证券分析师周达望说。

截至3月10日，沪深两市有21家上市房地产公司了2010年年报。扣除3家ST公司，包括万科、保利等18家上市房企中，有14家资产负债率同比上升，且多数公司经营活动中的现金流量净额为负。

周达望认为，资产负债率走高和经营性现金流净额下降，主要源于房地产企业在去年的大规模扩张，尤其是购买土地的支出大幅增长。经营现金流大幅下滑，说明公司在买地支出不断上升的情况下，回款已存在一定压力，如果未来销售情况不能转好，开发楼盘越多的企业，资金负担将越重。

值得注意的是，上述21家上市房企的存货已出现大幅攀升，从2009年末的合计2046亿元升至3123亿元，增长幅度高达53％。

3月7日，大连友谊公告称，公司主动申请撤回非公开发行方案获得中国证监会批准，继中天城投、海印股份之后，成为3月份A股市场的第三单关于房地产业务再融资申请终止的案例。

据不完全统计，2010年有59家房地产相关类公司提出融资申请，其中再融资申请48家，PO申请11家，但至今尚无一例获得成功。

信贷收紧、A股市场融资受阻，不少开发商绕道寻找信托融资。不过，去年12月8日，银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，之后，多家大型信托企业暂停房地产信托业务。

“在银行贷款受限的情况下，大多数房企的融资渠道只能转向二级市场或者信托，相比地下钱庄等二级市场，房企通过信托融资虽然承受着13～20％的融资成本，但比地下钱庄要低而且阳光得多。一旦信托融资从严，不少中小房企将面临断粮的危险。”一位分析人士指出。