基于基准地价更新成果的地价内部结构比率变动分析

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摘要：对武汉市新洲区三轮基准地价评估结果进行统计分析，根据商业、住宅、工业3类基准地价表，对比基准地价内部结构比率指数，分析新洲区基准地价的变动情况，总结出比率变动的一般规律，并提出了相应的建议。结果表明，各类用地的价格以商业用地最高，工业用地最低，随着级别的变化，各类土地价格从1级到5级呈下降趋势；从降幅上来看，总体上随着级别的下降，商业用地的价格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工业用地；通过对4个指数的分析看出，对武汉市新洲区各级地价影响较大的因素主要有区位、土地用途、用地条件、土地利用规划、政策、基础设施、交通条件和社会经济发展等。

关键词：基准地价；结构比率；变动分析；新洲区

中图分类号：F301.23 文献标识码：C 文章编号：0439-8114（2013）14-3456-04

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估法定最高出让年期的土地使用权的单位土地面积的区域平均价格，主要反映城市地价的总体水平。研究基准地价形成过程及其结构的动态变化对科学合理地管理利用土地，建设用地的用途管制，保障土地管理工作正常有序进行，合理调控土地市场，制定土地利用计划，促进区域社会、经济、生态效益的持续发展有着极为重要的作用。

目前，中国学者从不同方面不同角度对基准地价进行的研究尚少，如祝国瑞等[1]在动态建立基准地价模型中应用了模拟退火算法；唐旭等[2]在动态建立基准地价模型中应用了求解组合优化问题的局部搜索算法；吴宇哲等[3]利用地统计学中的空间局部内插Kriging技术建立地价等值图，并将该方法应用在土地定级估价和基准地价评估中；赵松[4]对城镇土地分等定级估价数据库标准化进行了研究；张蓬涛等[5]建立了基于BP神经网络的基准地价预测模型，并建立了基准地价与其影响因素之间的相互关系；郑斌等[6]设计和实现了基于开源GIS的城市基准地价信息平台。笔者以武汉市新洲区为例，用内部结构比率来分析归纳城镇地价内部结构的变动规律，对揭示该地区内部不同区域的经济差异及未来基准地价更新、宗地评估，指导建设投资具有重要意义。

1 研究区域概况

武汉市新洲区位于长江中游北岸、武汉市东北部，位于东经114°30′-115°05′、北纬30°35′-30°02′，面积1 500.66 km2，东邻团风县，西接黄陂区，北与红安、麻城两县毗邻，南与青山区、鄂州市隔江相望。新洲区地理区位条件优越、配套基础设施完善、社会经济蒸蒸日上，为新洲区的发展提供了得天独厚的条件。

随着武汉市新洲区经济的快速发展，土地作为一种重要资源，其资产价值日益突出，土地交易日渐活跃，土地市场价格水平波动较大。因此，武汉市新洲区于2005、2008和2011年分别进行了土地定级和估价工作，结果见表1。

2 数据与方法

2.1 数据来源

所采用的基础数据及图片来自《武汉市新洲区城镇土地定级暨基准地价更新成果》（2005-2011）、《武汉市统计年鉴》（2005-2011）、《武汉市新洲区土地市场动态监测分析报告》（2005-2011）、土地利用更新数据、新洲区市场交易地价收益资料和进行地价测算的各项参数，以及关于新洲区人口、经济发展等方面的资料。综合考虑新洲区近年各类用地在土地市场的发展状况及特点，在参考武汉市土地市场及各类用地价格的基础上对新洲区基准地价内部结构比率进行分析。

2.2 研究方法

通过对基准地价内部结构比率的研究，对比分析4个指数，定性定量、将理论与实际情况相结合，分析该地区的基准地价主要影响因子和发展趋势。基准地价内部结构比率是指不同地类之间以及不同级别之间的地价比率指数，包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数和同类各级地价环比指数4种类型[7]。不同的城镇规模、经济发展水平以及聚集程度都会影响到地价的结构比率。

从横向来看：①各级地类的α值均小于1，并且αz/s>αg/s，说明该地区各级用地价格由商业向住宅，再向工业依次递减。这反映出武汉市新洲区商业经济发展比较快，工业发展相对缓慢；体现出土地用途、用地条件以及土地集约利用程度对城市土地价格的重要影响作用。②由图1可以看出，αz/s从1级到2级上升，从2级到3级下降，4级与5级之间的波动较大，表明从1级到2级地段商业与住宅用地的价格差距正在缩小，从2级到3级正在拉大，从指数的变动可以看出在1级地段商业发展比较好，在2级附近的住宅用地价格上升较大，这是由于此处环境比较好，城市基础设施等各方面条件较适合居住，同时体现了商业用地对区位的敏感性。

从纵向来看：①三轮的αg/s值除2008年的1级较2005年有所上升外，其余均比上一轮有所下降，说明工业与商业的差距正在逐渐拉大，反映了新洲区商业地价的市场交易稳定性增强。②2008-2011年，除了3、4、5级的αz/s值，其他都是2008年的α值大于2011年，说明除了3、4、5级的住宅用地发展较快，其他地类发展速度相对缓慢，反映了近些年新洲区城市中心的住宅用地发展加快。

3.2 同类各级地价比率指数结果分析

从横向来看：表3显示，从1级到5级，β值在逐渐递减，说明1级地段用地价格最高，并以一个较明显的降幅从1级向5级递减，体现出作为城市中心地带的商服繁华程度高，基础设施完善，土地需求量大，推动了地价的上涨。

从纵向来看：①2005-2008年，商业用地中β值明显升高，反映出各级地价与1级地价间的差距在逐渐缩小，这是因为2005-2008年城市基础设施和环境的改善使用地质量提高，价格上升；而2008-2011年β值下降，说明各级地价与1级地价间的差距增大，由于新一轮土地规划调整城市土地利用方式和结构，强化了城市中心地区商业用地，合理配置土地资源，从而提升了中心地区的商业用地价值。②2008年从1级到5级各类用地的β值都大于2005年，由此反映出2005-2008年各类用地价格上涨速度加快，2008-2011年3、4、5级的住宅和工业用地发展加快，这是由于近年来城市中心的住宅用地趋于饱和，阳逻开发区的建成拉动了周边经济发展加快，体现了土地规划和政策对土地价格的影响。③除2005年外，2008与2011年同级各类用地中工业用地的β值最小，说明2008与2011年工业用地比率随土地级别下降而增大，反映了基础设施和土地规划对土地价格的影响。

3.3 同级各类地价环比指数结果分析

根据式（5）、式（6）计算得出表4，并依据表4绘制武汉市新洲区土地同级各类地价环比指数变化曲线（图3）。

从横向来看：α′s/z从1级到2级下降，说明差距在级别间缩小，α′s/z从2级到5级呈现一定的波动性，说明1、2级用地发展呈稳定的增长趋势，是良好的商业用地选择；2级α′z/g值高于1级，但在2级到5级呈现波动性，2005年从2级到5级呈下降趋势，2008、2011年基本呈上升趋势，2008年住宅、工业用地差价随着土地级别下降而拉大，反映了近年来随着经济的发展，城市的基础设施、环境改善，住宅用地价格提升较快；除5级用地的α′s/z外，其他各级用地的α′s/z均大于α′z/g，说明住宅用地与工业用地价格之间的级差大于商业用地和住宅用地之间的级差。

从纵向来看：①由表4可知，2005、2008年α′s/z值分别在4、5级为最高，2011年在1级最高，反映出商业与住宅用地价格的级差在城市中心地段趋势拉大，2005年α′z/g在2级最大，在2008、2011年为4、5级最大，说明住宅与工业用地价格的级差在郊区趋于拉大，体现了土地利用规划、用途、基础设施对土地价格的影响。②从图3和表4整体来看，2011年的α′z/g值远高于其他年份值，说明2008-2011年住宅到工业用地价格之间差距非常明显，且商业、住宅用地价格涨幅明显。这主要是由于2008-2011年新洲区的经济发展加快，特别是阳逻开发区的建成和新洲区基础设施的完善，体现了基础设施和城市规划对土地价格的影响。

3.4 同类各级地价环比指数结果分析

根据式（7）计算得出表5，并依据表5绘制武汉市新洲区土地同类各级地价环比指数变化曲线（图4）。

从横向来看：①除2005年外，β′值都是工业用地最高，反映了工业用地地价间离散程度最大，级差效益明显；②总体上来看，1-5级各类用地中住宅用地的变幅相对较大，反映了住宅用地的级差效益随着级差变化波动较大。

从纵向来看：①除2005年住宅用地的β′3/4到β′4/5外，2005、2008年商业和工业用地价格在级别间的变化幅度随着级别的降低而增大，并且在β′1/2和β′2/3间变化幅度最大，表明在1、2级的土地价格差幅最大，且1级是最好的商业用地选择；另一方面，也反映出商业用地对区位的敏感性，城镇商业区位的门槛效应依然存在，从而使得地价差距拉大；②由图4、表5可以看出，2011年的商业、住宅、工业用地级差效益平均波动较大，这是因为近几年新洲区经济发展较快，各项用地功能划分比较明确，从而促进了土地资源的合理分配；③2005-2008年β′值有较大幅度的下降，说明随着社会发展，城市整体地价水平提高，是各类用地地价间差距逐渐缩小；2008-2011年β′值呈小范围的波动，反映出近年来新一轮的土地利用规划促进土地利用方式和结构的优化，合理配置土地资源，土地发展更趋向合理。

4 结论与讨论

通过上述分析可得：①从降幅上来看，总体上随着级别的下降，商业用地的价格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工业用地；②通过对以上4个指数的分析可以看出，对武汉市新洲区各级地价影响比较大因素主要有区位、土地用途、用地条件、土地利用规划、政策、基础设施、交通条件和社会经济发展等。

根据对新洲区基准地价的结构变动分析，结合《新洲区总体规划》、《新洲区土地利用总体规划》、《新洲区城市总体规划》，对新洲区土地利用提出以下建议：①1、2级地类应以商业用地、住宅用地为主，可适量安排高科技产业用地，鼓励发展第三产业。对于现有占地面积较大、技术含量低、效益较差的企业和事业单位，条件许可情况下应尽量搬迁，腾出场地发展第三产业。②2、3级地邻接区块应以住宅、商业、商务办公、行政办公和科教用地为主，可以考虑安排科技含量高、效益好的工业用地。对污染严重的工业用地，特别是规模较大的应尽快实施搬迁。③3、4、5级地类可根据城市发展需要，本着严格控制农地转用的原则，落实国土资源部的“双保”（保耕地、保发展）精神，安排部分污染较小的工业用地，但必须符合《城市总体规划》，并作为城市发展的后备用地。

参考文献：

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[2] 唐 旭，赵 松，祝国瑞.局部搜索算法在动态建立基准地价模型中的应用[J].中国土地科学，2003（4）：37-42.

[3] 吴宇哲，吴次芳.基于Kriging技术的城市基准地价评估研究[J].经济地理，2001（5）：584-588.

[4] 赵 松.城镇土地分等定级估价数据库标准化研究[J].中国土地科学，2004，18（1）：52-55.

[5] 张蓬涛，杨 红.基于神经网络的基准地价预测模型研究——以河北省主要城市为例[J].中国土地科学，2000，14（5）：32-35.

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