YH地产项目投资分析

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摘要：本文通过yh地产项目的成本测算，成本分析，制定了项目的资金计划和融资方案，对投资结果进行了估算。并通过财务评价工具分析项目的投资计划、融资方案。揭示了影响项目投资收益的各个因素。对房地产项目投资起到借鉴作用。

关键词：成本、资金筹措、财务评价

Abstract: In this paper, through calculating, the cost of YH real estate project cost analysis,

formulate the project fund plan and project financing, the investment results of the estimation. And the analysis of projectinvestment plan, project financing through financial evaluation tool. The various factors affecting the project investment benefit. The way in real estate investment is worth learning.

Keywords: cost, financing, financial evaluation

中图分类号：D412.67 文献标识码：A 文章编号：

Author brief introduction: Wang Yong, male (1982 November) graduated from USTC ,currently in Tongling nonferrous metals company, AnhuiTongling city 244000

一、YH项目概况

该项目拟建建筑面积17.067万平方米，其中住宅面积13万平方米，配套公建面积2.067万平方米，商业服务设施建筑面积2万平方米。

规划总户数2012户，其中高层560套，多层1452套。需要拆迁户数1273户，总人口为3671人。规划中公建配套要求：一是配套建设相应的给水、排水、电力、电信、燃气、有线电视、环卫、消防等市政设施，其中排水采用雨污分流制，所有管线全部采用地下敷设方式；二是按照《人民防空工程建设与维护管理规定》配建人防设施；三是结合公共绿地，按300平方米/千人配置公共体育设施用地。

二、项目投资估算

整个改造项目投资总预算为44478万元。其中，拆迁补偿费用 10209万元，地质灾害治理费用2545万元，建筑安装工程费用19290.36万元，基础设施费用 4269万元，政府性规费2637.78万元。

投资估算计算清单：

（一）土地转让费用及契税9500万元

政府全部返还，因此可以不计。

（二）拆迁补偿费用： 10209万元

1、旧房拆迁补偿：8809万元

（1）披屋：18333.87×150元/㎡=275万元

（2）办公用房：42671.22×2000元/㎡=8534万元

2、附属物拆迁补偿：100万元

3、搬家及临时安置补助费：800万元

4、评估费、拆迁管理费、搬家提前奖励及其他补偿：500万元

（三）地质灾害治理费用：2545万元

1、采空区充填：1375万元

（1）充填钻孔：4500×500元/米=225万元

（2）采空区充填：1150万元

2、钻孔及注浆：1170万元

（1）钻孔：5000米×500元/米=250万元

（2）注浆：2万方×460元/万方=920万元

（四）前期工程费：

17.076万㎡×70元/㎡=1195.32万元

1、规划费：17.076×5元/㎡=115万元

2、设计费：17.076×25元/㎡=426.9万元

3、水文和地质勘查费：17.076×10元/㎡=170.76万元

4、场地平整费：17.076×20元/㎡=3415.2万元

5、临时接水接电费：17.076×5元/㎡=85.38万元

6、其他：17.076×5元/㎡=85.38万元

（五）建安工程费：

等于下列各项之和19290.36万元

1、桩基工程：17.076×150元/㎡=2561.4万元

2、主体结构工程：10851.45万元

（1）多层主体结构：100333×520元/㎡=5217.3万元

（2）高层主体结构：70426.9×800元/㎡=5634.15万元

3、室外工程（挡土墙和边坡治理等）：

17.076万㎡×120元/㎡=2049.12万元

4、材料及价差：17.076万㎡×10元/㎡=170.076万元

5、电梯及消防设施：70426.9×180元/㎡=1267.67万元

6、铝合金节能门窗：17.076万㎡×80元/㎡=1366.08万元

7、外墙涂料：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元

8、工程监理和质量监督费：17.076万㎡×15元/㎡=256.14万元

9、其他：17.076万㎡×15元/㎡=256.14万元

（六）基础设施费：

17.076万㎡×250元/㎡=4269万元

1、供水：17.076万㎡×50元/㎡=853.8万元

2、供电：17.076万㎡×80元/㎡=1366.08万元

3、供气：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元

4、道路：17.076万㎡×50元/㎡=853.8万元

5、绿化：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元

6、其他：17.076万㎡×10元/㎡=170.76万元

（七）政府性规费：共计2637.78万元

1、城市基础设施配套费：1340万元

2、墙改基金：136.61万元

3、散装水泥建设基金：25.614万元

4、劳保基金：341.52万元

5、人防结建费：614.736万元

6、白蚁防治费：42.69万元

7、房产交易费：51.23万元

8、其他：85.38万元

二至七项之和 40146.08万元

（八）不可预见费：40146.08×2%=802.92万元

（九）管理费用：40146.08×3%=1204.38万元

（十）财务费用：1890万元

（十一）销售费用：435万元

项目总投资：除去土地出让返还费后为44479万元。

三、项目资金计划和成本控制

根据项目的实际工程进度安排，有必要将总投资目标按照使用时间进行分解，确定分目标。

项目的投资总是分阶段支出，资金应用是否合理与资金时间的安排有着密切关系。为了编制资金使用计划，并据此筹措资金，尽可能的减少资金的占用和利息支付。

按时间进度的分目标制定资金使用计划如下图表：

在制定详细的资金计划以后，我们可以在项目的实施过程中对项目的成本进行控制，定期对形成的实际投资和计划投资进行比较，公式为

投资偏差=已完工程实际投资—已完工程计划投资

正值表示投资超支，负值表示投资节约。根据计算出来的偏差，进行原因的综合分析，然后分析每种原因对投资的影响程度，从而制定相应的对策。一般来说，产生偏差的原因有以下几种：

1、客观原因：包括人工费涨价、材料涨价、自然地基、交通原因、社会原因、法规变化等。

2、甲方原因：投资规划不当、组织不完善、建设手续不健全、未及时协调、前期地质勘查有误等。

3、设计原因：设计错误或者缺陷、设计标准变更、图纸提供不及时、结构发生变更等。

4、施工原因：施工组织设计不合理、质量事故、进度安排不当等。

因此我们在成本控制方面，按照经济性原则、全面性原则、节约相结合原则，在费用控制预测的基础上，通过合理科学可行的措施，实现由阶段目标纠正和控制投资偏差，进而实现工程造价的目标。

在经济上通过偏差分析和未完工程预测发现潜在的问题，及时采取预防措施控制投资。在技术层面上，对不同的技术方案的经济分析评价比较，得到对控制总投资最有利的方案并实施。

四、资金筹措方案

本项目投资估算为44479万元。本项目筹集资金方案如下。

1、自有资金

公司经过多年资本运作，已经具备了一定的资产实力，在本项目上能够在前两年提供将1.5个亿的资金。

2、银行贷款

根据市政府的政策文件和会议纪要，由徽商银行和工商银行共同为该项目提供6500万元的贷款。因此，银行贷款可以得到充分的保证，这点将对建设期内的工程缓解资金压力起到重要保障。

3、收入

根据计划，保障房在建设期第一年可以具备回迁安置，多余房屋可以同时进行预售，收入的资金可以用来弥补建设期内投资。根据相关政策，高层建筑必须等到建设期主体结构形象进度达到1/4方可预售。因此，从第三年开始，销售资金开始逐步回笼。

五、销售收入构成

YH项目中销售收入来源包括回迁安置之外的多层楼房销售、高层住宅的销售及其它公建项目的销售、出租等收入来源，由于公建项目优先服务于回迁安置，因此主要考虑住宅的销售，其他暂不考虑。

根据相关政策，结合TL市相同地段楼盘价格综合考虑，在保证合理成本回收需要和市场平均售价范围基础上，考虑市场状况和竞争状况等诸多因素，参考竞争对手的售价情况。采用市场分析测算法。按照同类项目价格权重比较初步制定平均价格如下：

高层住宅均价：5800元/㎡ 多层住宅均价：6000元/㎡

1、项目销售收入估算

收入包括三个部分，一是由于回迁安置中，住户要求的回迁住宅面积大于拆迁房屋面积支付的差价补偿，具体实施办法见拆迁条款；二是多层住宅在满足拆迁安置要求后，多余出来的少量住房用来售卖；三是四组团的高层全部用来售卖所得到的收入。

（1）销售收入估算：51966.4万元

1、住宅差价根据统计结果，回迁面积共89110平米

差价为55587.1×（1450-1251.25×90%）=1800万元

2、合理超面积

（3671×20-55587.1）×1450=2585万元

3、多层住宅销售收入

（100333-89110）×6000=6733.8万元

4、高层住宅销售收入

70426.9×5800=40847.6万元

（2）销售税金及其附加：51966.4×5.55%=2884.14万元

（3）销售净额为：54850.54万元

2、项目投资成果估算

（1）收入净额为：54850.54万元

（2）投资估算为：44479万元

（3）投资成果估算：54850.54-44479=10371.54万元

可以看出，如果没有政府批准对9500万元土地出让费减免返还，那么该项目收支基本平衡。倘若商品房销售率不高，那么该项目面临亏损。

六、项目的财务评价

一、财务盈利能力分析

财务盈利能力是在现金流量表的基础上，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、来分析项目可行性的过程，由于项目还没有发生，发生金额来源于投资估算和同类工程项目的投资-面积比率得出。

（1）财务内部收益率（IRR）即项目在建设期和投产期内现金流入现值之和等于现金流出现值之和的收益率。

公式如下：

计算公式：

=0

式中：

CI为第i年的现金流入

CO为第i年的现金流出

ai 为第i年的贴现系数

n 为建设和生产服务年限的总和

irr 为内部收益率

决策：若项目IRR≧行业基准I，那么说明项目在经济上可行。

若项目IRR

取行业基准利率为10%，那么项目财务内部收益率测算可得21%，因此项目是可行的。

（2）财务净现值

在项目计算期内，按行业基准折现率设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。

净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。

NPV=未来现金流入现值-未来现金流出现值

CFAT是当年流入-流出的实际金额

决策：当NPV≧0时，说明项目在经济上可行

当NPV

本项目在税前的投资估算净现值为7778.68万。说明该项目在经济上是可行的。

（3）投资收益

项目的销售收入约为54850.54万元，总投资约为44479万元（不包括政府划拨土地费用），项目总利润为10371.54万元。扣除所得税后的净利润为7778.68万元。投资回报率为23.3%。从投资回报率上看，该项目投资回报一般，比同类项目偏低。从行业角度看，利润在正常范围内。

（4）投资回收期

投资回收期是指项目的收益补偿全部投资所需要的时间，主要用于评价项目的财务清偿能力。投资回收期有静态和动态投资回收期两种。

动态投资回收期=（第一次累计净现值大于零的年份-1）+|上年末累计净现值|/当年净现值

投资项目的投资期越短越好，而且要小于项目寿命期和基准投资回收期，项目是可以接受的。

本项目的投资回收期估算为1.6年，投资回收时间较短，对控制风险有利。

二、偿债能力分析

根据资金需求表，第一年的借款3648.1万元，第二年的借款为2851.9万元，到第三年，前期的销售收入已经可以弥补建设投资。因此，项目从银行借款的偿还期限绝对值只有两年，偿还能力很强。

三、项目盈亏平衡分析和敏感性分析

1、 项目盈亏平衡点分析

是项目在销售收入减去相关费用之后与总投资相等时候的平衡点，对盈亏平横分析点的分析可以帮助我们知道销售达到什么程度可以开始盈利。

本项目中，在成本和其他因素不变的情况下，由测算可知，除了回迁之外的少量多层假设全部售罄，高层的销售面积必须达到52545㎡，销售率为74.6%时，项目刚好保本。

另一方面，假设在成本和其他因素不变的情况下，并且高层和多层房屋销售率达到100%，项目住宅的保本销售价格为4327元/㎡。

由此可见该项目的销售价格和销售率具有一定优势，项目具有一定的抗风险能力，不过实施过程中仍然需要注意风险控制。

2、敏感性分析

我们对项目的销售收入和开发成本进行敏感性分析，

经过测算可以看出：

销售售价和成本对利润值的敏感度较高，5%的变化可以引起利润20%以上的波动。而且售价的变动比成本变动所带来的利润变化更大一些。因此要特别重视售价和成本的变动带来的影响，保证销售价格和销售率、积极节约成本，争取更大效益。

参 考 文 献

[1]刘宁 《房地产投资分析》大连理工大学出版社2009.3，20~35

[2]房地产投资分析/俞明轩, 丰雷编著 北京:中国人民大学出版社,2002 ,108~109

[3]房地产投资决策分析/(美)盖伦·E.格里尔(Gaylon E.Greer)，(美)迈克尔·D.法雷尔(Michael D.Farrell)著 龙胜平等译 上海:上海人民出版社,1997,107~109

[4]川普策略:给房产投资人的建议/(美) 乔治·H·罗斯，北京:电子工业出版社,2008,100~109

[5]Fundamentals of real estate investment / Austin J. Jaffe, C.F. Sirmans.

Englewood Cliffs, N.J. : Prentice-Hall, c1989.

[6]Analyzing real estate decisions using visicalc / Austin J. Jaffe. Reston, Va. : Reston Pub. Co., c1985.

作者简介：王雍 男 （1982年11月） 毕业于中科大管理学院，目前在铜陵有色置业公司工作，中级职称安徽铜陵市 244000