前门大街:有地段,无商机

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如果商业街能搬走，潘石屹一定愿意把前门大街搬到一个不那么敏感、引人注目的地方去。4年前，作为SOHO中国董事长，他在这里以总计约17.7亿元的价格，收购了5.47万平方米的商业物业。此后，这个原本应该为他带来源源不断租金的巨型项目，成为SOHO中国一个难以卸下的包袱，不仅出租率不如人意，混乱的定位也广受诟病。

现在，潘石屹终于有机会放下这个包袱，但恐怕并不是以他满意的方式。

今年前门商业区格外冷清。每年9月底，都有大批游客从全国各地涌进北京，享受一年中最美好的季节。前门大街也是大多数人热爱的景点，从天安门广场步行就能来到这个已经有600多年历史的商业街。但是，现在街上的大多数品牌店内顾客寥寥，东侧的鲜鱼口街区和台湾文化商业街区几乎看不到人影，显得空空荡荡。实际上，这条街上不少店面大门紧锁，有些门店则正在装修。

2008年才完成改造的前门步行街，又一次重新调整定位。这条街上原本聚集的服装品牌如ONLY、Jack Jones等，无奈地发觉自己已经不再适合新定位，门店已被正在装修的北京二锅头体验馆、杜莎夫人蜡像馆等取代。

在9月17日的北京前门商业区招商大会上，天街集团及其控股的北京天街盈石商业管理有限公司公布了前门商业大街新的总体商业定位与发展目标，对前门商业区进行业态重新调整，启动新一轮招商工作。

是的，前门步行街正在重新策划，但招商主体变成了北京盈石公司，这家公司由天街集团、北京盈石、兴隆公司合资组建。“今年4月份，公司就接手了前门商业区的招商事宜，之后便对租户进行整理并且引进商家。”盈石公司公关部负责人魏良培对《财经天下》周刊表示。

此前前门大街的主要业主有两家，一家是东城区政府，东城区政府对前门商铺的招商工作全面委托其成立的项目公司北京天街控股集团；另一家就是SOHO中国。两家公司分别各自对自己持有的物业进行招租。

不同于此前的招商模式，此次前门大街招商明确了具体的布局。按照规划，前门商业区重新划分为“文化/旅游体验区”、“文化/创意体验区”和“城市/生活体验区”的北、中、南三段式布局。

北段将发挥旅游属性，吸引以文化体验为目的的外地旅游客群和本地深度文化体验消费客群，主打品牌体验和餐饮体验；中段以吸引本地品质消费人群为主，突出创意体验，将出现四合院里的主题咖啡、简餐、书吧、甜品店、艺术画廊等小资文化集聚地；南段将打造成城市生活主题区，引入家居生活馆、高端早教机构、主题氛围餐厅等，主要吸引本地品质消费人群。

“分成三段式布局，就是为了打造全客层消费群。”魏良培称，过去的定位虽然强调文化，但是太笼统，一条路走下来，区别并不明显。而现在调整布局之后，每个招商的主题和消费群体都更加精确。

SOHO中国的物业主要位于北段，在新的划分中，属于“文化/旅游体验区”。此前这一部分物业的出租率始终不尽人意。它最初开街时对外宣称的定位是“世界名牌的聚集地”，但前期宣传将入驻的LV、Prada等品牌却纷纷“爽约”。后来前门大街得以顺利入驻的则是一系列北京老字号品牌，但市场化的租金水平对它们来说是一个巨大的挑战。对于承租能力不强的老字号，东城区在全国范围内率先设立了老字号发展专项资金，每年投入千万元资金用于扶持前门老字号的发展，但从结果上看收效一般，九龙斋、王麻子等老字号先后撤出前门。

2010年，为了能够引进更多的商户，前门大街重新引进服装品牌，但这些大众服装品牌也没能在前门立住脚。李宁、森马、爱慕、劲霸男装等众多品牌相继撤离前门大街。

到2012年年中，SOHO中国前门项目的出租率仅为64%，除了高昂的租金，定位混乱是另一个原因。前门步行街在短短的几年中，定位一改再改，从前期的国际化定位，到主打老字号，随后却是饭店、珠宝、服装、小商品等各种业态杂乱无章，拉低了整体定位，更让入驻品牌无所适从。

对于北京本地人来说，前门大街的魅力其实在于老北京传统文化，然而，那些心怀老北京情结的游客看到的都是在商场里可见的品牌，来前门大街和到三里屯、西单大悦城没什么区别。在北京本地消费者眼中，与其他商圈的同质化，使前门大街失去了魅力。

由于前门特殊的地理位置，这个商圈一直广受关注。例如，全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波此前曾表示，现在前门大街“新不新、旧不旧、洋不洋”。可以想见，东城区为此承受的压力。

这一次，代表政府意愿的盈石公司宣称将前门大街定位为“文化/旅游体验”式商圈而统一招商，比之前的SOHO中国混乱的散售看起来更为合理。

SOHO中国仍然是这里的物业所有人之一。去年5月22日，盈石资产管理有限公司与SOHO中国合资组建了“盈石搜候（上海）有限公司”。新成立的公司主要负责前门大街SOHO持有物业的招商和运营。

但据新公司一位员工透露，SOHO中国并没有实质性参与新一轮的招商工作，而是授权给盈石公司。“盈石方面和SOHO中国达成了共识，合作很顺利。”魏良培称。

目前看来，新的前门步行街肯定比原来的定位更加高端，只是能否在商业上取得成功还未可知。虽然新方案人为的将这个区域按功能划分成几段，但未必真的能够吸引本地人前来购物、体验文化。前门数百年来的市井文化难以匹配今天的地位，但在老北京人看来，这就是前门文化的精髓。

而现在前门大街上熙熙攘攘的人流主要是每天从天安门广场蜂拥而至的十几万游客，其实改造前聚集在这里的旅游纪念品和食品店，才最符合游客的需求。