别把旅游岛当成房产岛
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最近国务院批准了海南国际旅游岛规划,这为海南省打造旅游休闲度假产业奠定了坚实的基础。与此同时,国内外对海南房地产的炒作和投资也有些失去理智。
国际旅游岛的规划虽然会助推房地产的发展,但是绝不等于房地产发展,旅游开发也绝不是房产开发。过度的房地产开发不仅干扰旅游岛的整体开发进程,而且潜伏着重重危机,迪拜就是很好的例子。
海南房产的危险信号
大量资金涌入,高房价超常规攀升。据报道,从2009年初开始,已经有大量资金进入海南,截至2009年10月,仅大型房地产开发商投入的资金就达到1000多亿元。2009年底,北京、上海等国内一线城市商品房价格下跌之时,海南房价却快速上涨。2009年上半年三亚市新建商品房均价已超过每平方米8400元,海口市均价超过4500元;10月份三亚市场均价超过每平方米12000元;到11月份,三亚有些地方的房价已经达到每平方米2万多元。这不得不使我们想到迪拜。与海南相比,迪拜的旅游优势在全球独一无二,即便如此,迪拜依然遇到严重的债务危机,现在房价已经大跌三分之一。而海南国际旅游岛的形象如今还未形成,2009年三亚平均房价就狂涨40%以上,这说明海南的房价已经超前上涨了。
泡沫集中在银行和房地产。一方面银行大规模放贷,推出各项房地产贷款优惠,另一方面消费者过度按揭投资房地产。据报道,目前在海南购房的人群中,一次款的比例不太高,80%以上的人是通过银行贷款按揭买房。他们之所以这样做,就是因为相信房地产尤其是海南的房地产是最增值的。这种情况不是和2009年迪拜债务危机爆发前很相似吗?不是和2007年美国次贷危机爆发前很相似吗?
人均收入和购房比严重失衡。当前国际标准人均收入和购房比大约是1∶6,而我国已经达到1∶20,甚至更高。如果以海南省人均收入来计算,这一比例显然超过了1∶20。这是一个危险信号。
海南“地王”价格频繁被刷新。2009年12月15日,三亚市迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价,据了解,这块土地既不靠海,也不在三亚目前的城市中心区域。该价格为海南近年来土地拍卖最高价,比2008年的最高价760万元/亩涨了近一倍。这说明房地产开发商并没有认为海南已经出现房地产泡沫,反而预期未来房价会节节攀升。在这种预期之下,他们当然不会把政府遏制房地产泡沫的举措放在眼里,而是进一步推高房价。事实上这也是一个危险信号。
警惕房地产泡沫摧毁
国际旅游岛建设
旅游岛绝不是房产岛,旅游开发也绝不是房产开发。虽然旅游开发会让房地产增值,但是过度的房地产开发潜伏着重重危机。
房地产泡沫不利于海南国际旅游岛建设。国际旅游岛不是一般意义的旅游房地产开发,它应该是高水平、高起点、低污染、低密度的生态环保型的建设。所以,海南国际旅游岛必须先规划后建设,而且必须循序渐进,盲目扩张和急于求成都是有害的。美国的夏威夷和印尼的巴厘岛与三亚属于同一纬度,也是绝好的旅游胜地。其房价与上海差不多,与该区域的居民收入相比并不算太高,而且是长期发展的结果;更重要的是,它们主要不是靠房地产吸引游客,而是靠适宜的环境、合理的价格,以及娱乐、购物等吸引顾客。凡是世界著名风景胜地,除了个别地区出现房地产泡沫并且已受到泡沫破裂的惩罚之外,多数地方对开发房地产都非常慎重。
房地产泡沫将会干扰海南省整体经济社会的可持续发展,破坏其自然环境。首先,高房价吞食海南的国民财富,少数人利用泡沫大发其财,然后把债务和烂尾楼留给当地政府和老百姓。其次,大规模的房地产投资,不可避免会出现盲目建设,破坏海南尤其是三亚的自然生态环境。纵观世界著名的旅游胜地,都十分注意环境和生态的保护,其发展绝不是靠过度开发,因为旅游风景名胜的承载力有限,如果超限度开发,将带来大量的污染,那么它的吸引力就会急剧下降。
房地产泡沫将使当地大多数老百姓的生活更加困难。高房价是资产泡沫的表现形式之一,而资产泡沫又是一种变相的通货膨胀。如果海南房地产大规模扩张,房价节节攀升,那么在经济繁荣时推高当地的物价水平,导致通货膨胀;当资产泡沫破灭时经济陷入衰退,老百姓面临失业。
房地产泡沫将使海南国际旅游岛不堪重负,最终可能走向衰败。海南国际旅游岛主要以其优美的环境吸引海内外游客,所以在打造国际旅游岛时,必须综合考虑环境友好力、资源吸引力、交通承载力、旅游接待力、产业发展力等指标。如果大规模开发房地产,尤其是在530多平方公里的黄金地段高密度地开发房地产,就有可能破坏其生态环境的平衡,使其不堪重负,最终走向衰败。
当下提出海南房地产泡沫风险并不是危言耸听,有关部门应该高度关注这一问题。第一,必须搞好规划,做到先规划后建设。同时,应该划定一些风景名胜地点永远不宜开发,实行严格的环保制度。第二,必须构建海南省房地产风险预警机制,实时监控房地产开发和价格趋势,避免疯狂炒作。第三,必须实行政务公开,避免制造房地产泡沫。第四,必须密切监控境外热钱动向,避免造成海南房地产价格的暴涨暴跌。(摘自2010年第2期《商界评论》)