土地收储风险防范分析

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摘 要 土地地收储是一项政策性强、涉及面广的工作，涉及法律、经济、社会多个方面，在土地经营活动中，各地土地储备机构在规范市场行为、防范收储风险方面不断研究探讨和完善。本文结合当地做法，从宏观程序管理和具体管理环节上，对土地收储风险防范进行了探讨，有一定的探讨意义。

关键词 土地；收储风险；防范探讨

中图分类号S29 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2014）106-0113-02

自2000年初至今，随着各地土地储备机构的建立，国家《土地储备管理办法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》及相关政策文件的出台，各地政府也相应出台了土地储备的地方管理政策和措施，土地收储工作也在逐步走上规范轨道，但由于此项工作政策性强、涉及面广，土地储备机构代表政府经营土地涉及土地收储地块自身权利、收储价格及土地市场行情等具体问题，由此带来的风险从管理和制度上如何避免或降到最低，本文结合当地做法进行了探讨，以期对实际工作有一点探讨作用。

1从宏观的程序管理上预防收储风险

土地收购储备是土地使用权招拍挂的重要的前期基础工作，需要政府计划、国土、规划、财政、审计等多个部门密切配合，规范宏观程序管理，能够使土地收储工作从计划制定到具体实施科学有序开展。

我市经过摸索实践和借鉴其他城市做法，制定了宏观程序管理大框架，明确了土地收购及房屋征收主体为各区政府，市值相关部门负责对各区政府上报的预算成本审核，土地储备价格审查委员会最终审定，市政府相关部门与各区政府签订承包协议等制度，一定程度上规范了土地收储工作。

宏观管理运行程序：

1）市国土部门制定年度收储计划经政府批准，通过媒体向社会公布；

2）市规划部门依据储备计划出具规划条件；

3）各区政府提出土地使用权收回申请、市国土部门分批次下达实施收储地块测算通知；各区政府负责调查、测算、编制土地收购成本，报由分管国土副市长为组长的国有土地使用权出让成本审核领导小组；

4）市国土部门依据成本审核结果、宗地评估结果、土地市场供应情况编制《宗地收购储备方案》，报市土地储备及价格审定委员会批准，与各区签订《土地使用权及地上附着物收购补偿委托包干协议》；

5）形成净地条件后经验收各区将宗地移交市国土部门，纳入土地储备库。

几年来，经各区政府申报，市政府批准的年度土地收储面积划在500公顷左右，有力提高了我市建设用地保障能力，保证了重点项目落地。2013年经市政府批准，贷款融资一次性对新邱大金集团28万平方米土地及原市纺织厂12万平方米土地实施了收储，促进了土地集约节约利用，土地收益已成为市财政收入的重要支柱。

2 从具体的管理环节上预防收储风险

2.1建立健全土地收储成本审核制度

土地收储成本审核是土地收储工作的一个重要环节，直接关系到政府土地收益及影响土地市场价格，建立健全土地收储成本审核制度对预防收储风险有着重要作用。

1）明确国有土地收购成本构成

我市土地收购成本构成包括三部分即征收补偿费、土地前期开发费、其他应当依法纳入国有土地使用权出让成本的费用。

2）明确土地成本审核职责分工

我市明确的职责分工：市财政局审核征收中发生的管理费用、财务费用，建设、管线迁移等工程决算由财政评审中心审定；市国土局与公用事业局按照各自职责审核征收成本；市规划局负责规划图编制工作；市审计局负责审计监督；市监察局对全过程进行监督检查，处理群众举报及违法违纪案件。

2.2成立土地储备及价格审定委员会

成立以市长为主任、分管市长为副主任，由政府发改委、国土、财政、房产、住建委、规划、国资委等相关部门负责人组成的土地储备及价格审定委员会，负责对土地基准地价及价格体系审定；负责对存量建设用地和新增建设用地土地收储价格审定；负责对挂牌和协议出让土地价格审定。土地储备及价格审定委员会定期召开会议对重大问题集体决策。

2.3实施土地收购储备费用包干制度

我市为充分调动各区政府招商引资及实施土地收购储备工作积极性，采取了市、区两级签订费用包干协议方式组织实施，使这项工作以最短时间最合理资金和最明确的责任主体有效开展。

包干协议应明确收购土地面积、范围、征收房屋及地上附着物数量；费用包干总量；土地腾空净地时间；奖罚事项及双方责任等。包干费用应包括土地收购补偿费、房屋及地上附着物征收补偿费、管线迁移费及工作经费等其他费用。采取一次包干使用原则，在约定时限内完成全部工作的应到位包干资金总量80%，其余资金在市国土、财政、房产、审计部门验收后拨付，提前完成全部工作的适当奖励，结余资金归区政府使用，不能按时完成的区政府承担全部责任。

2.4建立土地储备管理交易信息系统

土地收购储备工作是一项庞大的系统工程，为了满足土地储备储备数据管理、技术管理、行政管理等各主要业务的需要，应建立集中统一的工作信息平台，达到实现数字化、信息化管理，我市按照土地储备管理工作需要，与辽宁工程技术大学共同研究开发了土地储备管理交易信息系统；

1）土地储备交易子系统：负责土地储备计划的制定、实施等管理工作。具体包括土地储备备选库管理、年度土地储备计划管理、年度临时土地储备计划、年度土地储备实施库、年度土地储备供应库、企事业单位收购情况管理、居民住宅及商业网点房屋征收、动迁进度资金拨付、地块规划信息管理、企业档案信息管理；

2）土地前期工程子系统，负责土地储备的整理和供前利用，包括土地平整和电力、供热等基础设施的的迁移建设等费用的支出收入管理；

3）成本测算子系统，负责各动迁主体的补偿费用审核工作。具体包括地块审核管理、征收补偿审核工作汇总管理、拟挂牌宗地审核管理；

4）土地融资子系统，负责项目资金管理，包括贷款资金借入资金、财政拨款、项目用款、借出款项、还款管理等；

5）交易管理子系统，负责收储地块的出让管理，为地块的挂牌做准备，形成年度交易库。具体包括年度出让计划库管理、年度交易库管理、拟挂牌地块准备表管理。

土地储备交易系统中的各子系统模块，由相关工作人员完成数据的录入（或导入）、修改、删除、查询等操作，各模块之间实现数据的流动并完成各类数据的自动计算、合计等功能，直观管理、目标明确对土地收储、资金财务管理有着重要作用。

3土地收储风险防范分析

土地收储存在着土地储备地块内在风险、融资风险、预期效益风险、行业协调管理风险等，我市土地收储工作从计划制定、成本审核到具体实施，从宏观管理上明确了工作流程和政府各部门应承担的责任，从具体管理上制订的成本审核、费用包干及信息化管理等制度，通过实践检验，做法和措施是得当的、可行的，提高了工作了效率、有效的防范降和降低了土地收储风险。

总之，土地收储工作是一项综合性工作，涉及政府多个职能部门职责及国家、集体、个人利益，其复杂性要求必须建立合理的收储程序、科学的测算方法和必要的审核检查制度。做好土地收储项目的风险防范和风险预估，对规范土地市场行为，促进城市建设和经济发展有着重要作用。

参考文献

[1]刘明举，任小霞.浅谈土地储备项目贷款风险及其对策[J].价值工程，2011（20）.

[2]陈敏.土地储备融资风险防范探讨[J].现代经济信息，2013（20）.