浅析房地产开发项目造价控制的研究

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摘要：随着各大城市房地产市场竞争越来越激烈，房地产市场管理也成熟化、规范化，房地产利润平均化，越来越多的开发商开始重视房地产开发项目的造价控制。目前，多数开发商只重视施工过程中的造价管理，而对于决策阶段和设计阶段并未实施造价控制，导致整体造价控制效果不明显。分析了现在房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、施工阶段存在的问题，并提出相应的造价控制手段。

关键词：商住楼；高层建筑；设计

中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：

0引言

随着我国房地产政策及城市规划对开发商的要求日趋严格，居民对房屋质量要求越来越高，开发商也开始注重地产环境、景观、人文方面的规划。但开发地产毕竟是纯商业行为，利润永远是在第一位的，因此越来越多的开发商开始重视房地产开发项目的造价控制。目前，多数开发商只重视施工过程中的造价管理，而对于影响最大的前期决策阶段和设计阶段并未进行造价控制，导致整体造价控制效果不明显，据分析施工阶段的造价控制对整体的影响因子仅为8%，而决策阶段和设计阶段对整体的影响因子高达90%左右 [1]。因此，开发商的传统观念应当转变，将发地产开发项目造价控制的重点转移到前期。本文首先阐述了房地产造价控制的特点，随后分析了现在房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、施工阶段存在的问题，并提出相应的造价控制手段，希望为今后的房地产造价控制起到积极的作用。

1房地产开发项目造价控制的特点

房地产开发是一个庞大复杂的过程，各个阶段均有不同特点，有不同的造价控制策略，但项目开发的终极目标是实现经济、社会、环境效益的最大化，因此对于各阶段，科学的造价控制都是十分重要的 [2]。项目的造价控制涉及多个主体，主要有：开发商、设计方、建筑方、材料和设备供应方等，他们以效益为纽带，相互制约、相互影响，相互协调。在任何阶段，都需要从造价的内容、主体、措施等多方面考虑，各阶段之间的关系为相互影响，相互制约，其关系如图1所示。

图1 房地产项目各阶段之间的关系

2存在的问题及解决措施

2.1 决策阶段

房地产项目投资数额巨大，必须提前对投资额进行估算。工程造价即确定了项目最高花费，项目实施过程中原则上不能超过这个额度[3]。在决策阶段，科学的对项目进行评估，提高估算精度非常关键。估算必须在实事求是的前提下进行，切不可受外界人为因素影响。估算方法直接关系到工程造价的能否客观的反映工程实际。现阶段，主要依据国家相关政策法规，指定经济技术指标，对项目进行整体估算；借鉴已经成功工程的案例，对本项目可能出现的问题进行预估。常用的估算方法有综合指标估算法、单位工程指标估算法、公式估算法等。在具体估算时，若现有项目与标准有所出入，可利用修正系数进行修正，分别计算出各个子项目的造价，再进行汇总。目前，公式估算法是常用的精度较高的方法，其根据已建项目总投资、规模、建设年限与待建项目进行对比，结合物价波动情况，按照经验公式进行修正。目前决策阶段尚存在以下问题：

1）开发商多是其它行业转行的成功人士，缺乏前期决策阶段造价的控制意识。

2）开发公司缺乏一个前期造价的控制部门，如规划部或计划经济部。

3）开发项目前，未对投资额进行科学的分析和深入的论证。

4）项目的经济指标是由会计部或者办公室等非专业部分测算的，并未聘请专业人员。

针对以上存在的问题，提出以下房地产开发项目决策阶段造价控制措施：

1）采用先进技术措施，应用技术与经济相结合的方式，实现造价、功能的最优化。

2）委托专业的工程咨询单位或成了专业部门对投资机会进行研究，主要涉及土地所处位置、周边配套设施、政府规划、市场等。

3）由专业人员编制详细的可行性研究报告，报告要包含项目开发方案、投资的可行性、经济性评价、实施方案等方面。

2.2 设计阶段

设计阶段是房地产开发项目造价控制的水龙头，其将技术和经济紧密的联系在一起。设计阶段的造价控制主要是将施工图纸设计的全面、严密。对于一个房地产项目来说，设计费用仅占全部施工建设费用的1%左右，对整个项目造价的影响因子却占到了75%以上，可见其重要性[4]。而我国大部分建筑设计院对技术与经济的辩证关系分析的不够透彻，只是追求施工质量，忽视了项目的造价，设计图纸中也存在一些小问题导致工程量错算，造价增加。目前，设计阶段存在的主要问题有：

1）设计方没有考虑到项目的经济性，以致设计阶段工程造价控制的不严。

2）大多数委托合同中的设计费用是按照平方米计算的，缺乏鼓励进行造价控制盒优化的相关奖励条款。对设计人员没有奖惩体系，很难调动其在设计工作中的积极性。

3）设计方案中缺乏系统的经济分析，都是凭设计人员的经验进行经济分析，这样就很容易导致造价忽高忽低，不能很好的控制。

针对以上存在的问题，提出以下房地产开发项目设计阶段造价控制措施：

1）对项目设计实行招标，选择好的设计单位。对建筑方实行招标，就会激发实际人员的灵感，使项目设计具有新意。

2）初步设计必须做好限额设计的管理，要求设计方在初步估算时充分考虑到施工中设计的土地、安全、地下管线、障碍物等情况，使造价尽可能满足实际施工情况。

3）在委托合同中增加奖惩机制，使设计费与经济性挂钩。在满足施工质量和安全的条件下，若能降低造价，则支付高标准的设计费用。

4）进行严格管理，对设计质量和设计深度进行控制，降低由于设计失误造成的造价增加。

2.3 施工阶段

一般情况下，房地产开发项目由政府部门、开发商、施工方、监理等共同管理，施工单位与开发商缺乏协调，造成管理混乱，不能有效的保证项目的建设与设计完全相同。由于大型房地产开发项目设计涉及极其广泛、项目位置固定、生产流动、各单位施工方法不同、整体性较强等[3]。其目前仍存在以下问题：

1）房地产项目合同不严密，施工过程中没有依据可循，造成造价控制失败。

2）施工组织设计欠优化，只追求施工方便，忽略了造价。

3）设计中途变更，现场签证管理混乱，只追求施工进度。

针对以上存在的问题，提出以下房地产开发项目施工阶段造价控制措施：

1）加强合同管理，完善合同，做到文字严密避免含糊，这样可以有效的减少纠纷，避免索赔。

2）优化施工组织，选择先进的技术和合理、经济的施工方案，尽可能的减少设计签证。

3）采用循环管理的思路。

3结论

房地产开发是一个庞大复杂的过程，各个阶段均有不同特点，有不同的造价控制策略。从房地产造价控制的特点出发，随后分析了现在房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、施工阶段存在的问题，并提出相应的造价控制手段，希望对今后的房地产开发项目造价控制起到有益的作用。

参考文献

[1] 中国建设工程造价管理协会.建设建设项目全寿命周期成本控制理论与方法[M].北京.中国计划出版社，2007.

[2] 辜红.关于房地产开发项目造价拉制的研究[D].西安:西安建筑科技大学,2008.

[3] 薛倩倩.房地产开发项目成本控制研究—以淄博盛锦东方星座一期为例[D].青岛:中国海洋大学,2010.

[4] 张碧雯.房地产开发项目全过程的造价管理浅析[J].建筑施工,2008, 30(8)：741-742.

作者简介：汤谦谦（1972.07—）女，汉族，浙江温州，本科，工程师，研究方向： 工程项目管理。