政策敲响警钟房地产板块何去何从
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摄／陈耀国
银监会主席刘明康强调要控制房贷风险，政策紧缩预期提高。前期大涨的房地产板块回落。分析师普遍预期，房贷政策不会很快收紧，房地产行业上行趋势不会改变。
本周股指连创本轮行情的新高，在有色金属、煤炭、化工等板块的积极推动下，市场氛围极其热烈。不过，前期表现活跃的房地产股却显得有些蔫头耷脑，周一甚至成为两市唯一下跌的板块。
房地产板块从资金疯狂流入到资金纷纷流出，这种转变主要缘于政策面敲起了警钟。
在7月17日银监会召开的今年第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，要控制房贷风险，严格执行“二套房”标准。
虽然只是老调重弹，但近期房地产市场的火爆还是让投资者有了房贷政策将收紧的预期。暴涨后的房地产板块趁机展开回调。不过，投资者关心的是，房地产板块后市还有表现的空间吗?
综合众多券商的研究报告，分析师普遍认为，目前经济尚处于复苏阶段，房贷政策不会很快收紧。房地产行业上行趋势不会改变，只是速度可能有所放缓。趁调整可以低吸优质地产股。
政策收紧仍需时日
2008年下半年以来，为了刺激和拉动投资、消费，一系列有利于房地产市场复苏的政策措施陆续出台，包括大幅降息(较2008年最高点降息216个基点)；放松购房信贷；降低购房契税，减免二手房交易营业税、印花税和土地增值税；下调房地产项目最低资本金比例(保降性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35％下调至20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例从35％下调至30％)。除此以外，有些城市还推出了买房落户的政策。
这些政策措施已经开始产生效果，比如6月份的70个大中城市房屋销售价格指数出现了12个月以来的首次同比上涨，7月份一、二线城市整体均价创出新高，等等。由于房地产市场近期升温迅速，引来了一些担忧的声音，进而令人担心政策将收紧。
中金公司的分析师认为，房地产已经成为中国经济发展最大的稳定器，当经济过热时，通过抑制房地产需求和供给来降温；当经济不景气时，通过拉动房地产需求和供给来拉动经济增长。去年下半年以来最宽松的房地产政策已经初显效果，经济在二季度已经基本见底，所以未来预计地产政策将从宽松转向紧缩，转向的幅度和频率取决于经济回升的速度。
国信证券分析师则认为，房贷政策是否明显收紧将取决于房价是否出现大范围暴涨。从上半年房价走势来看，虽然呈现上涨趋势，但并没有出现暴涨的情况。另外，从上半年统计数据来看，按揭贷款占商品房销售额的比例只有18％，显示房贷泡沫并不大。在投资衰退仍存隐忧的情况下，也使政策收紧的概率降低。刘明康主席的表态只会导致局部地区在个别政策的操作手法上微调，并使市场心理预期在短期产生一定的波动。而从大方向来看，下半年政策收紧的可能性并不大，稳定住房消费的政策大方向在未来几个月将不会改变。
中金公司的分析师表示，为了改善近期开发商惜售及房价迅速上涨的状况，政府将在抑制投资、投机性需求之外，增加土地供应量。不过，从严格“二套房”政策为开端，将来可能通过提高税费、按揭比例、加息及其他一些措施，避免房价过快、过高增长，保证行业长期稳定发展。
上行趋势不会改变
调整政策是为了调控市场，但政策并不能立即改变市场趋势。
中金公司的分析师认为，是经济发展水平而不是紧缩政策决定了房价。国家从2006年开始不断出台各种抑制房地产的政策，但房价继续上涨，直至6次加息后，在国际金融危机的大背景下才在2008年出现调整。房价下行时也是一样，5次下调利率及各种税费政策的调整后房价才开始企稳。所以，一两次政策调整不会改变房价走势，要看累积效应及经济大方向的变化。目前，经济增长确定性加强及通胀预期加大才是支撑房价上涨的主要因素。
2008年，因市场过度悲观，开发商连续收缩开发项目，致使新开工面积大跌。如今伴随着房地产市场回暖，库存急速下降，尤其是一线城市重新步入供应紧张阶段。与此同时，在通胀预期加强的情况下，房地产需求仍将增长。因此，在供需矛盾中，下半年房价仍将呈上涨趋势。不过，分析师们普遍认为，在短期政策的压力下，部分投资、投机性需求将受到压制，房价上涨的速度将有所放缓，市场将从前期的快速反弹步入平稳发展阶段。
申银万国分析师认为，上半年房地产行业不断超越大盘的动力来自于基本面(包括房价和成交量)的不断超预期。短期来看，不管是量还是价格，再大幅上调的概率都不大，由此，盈利预测继续上调的概率也减小。因此，短期行业跑赢大盘的动力将有所减弱。中期来看，经济V型反转，意味着居民未来收入预期等将继续上调，由此带动购买力的提升，从而使得房价存在进一步上涨的动力。
国信证券分析师也认为房价下半年不会暴涨，理由是，从上半年房地产投资数据已看到主流开发商目前对后市仍然很谨慎，这将导致其在未来一段时间内的定价策略偏保守、谨慎。而且，如果一旦出现房价暴涨的苗头，中央势必会出台严厉的调控政策予以扑灭，宽松政策能促使楼市销量转暖，严厉的调控也能抑制楼市非理性的亢奋。
房地产股逢低吸纳
分析师们普遍认为，随着销量和房价上涨，房地产开发商的现金流状况明显改善，上市公司的毛利得到修复，预收款的爆发式增长也为2010年的收入打下了基础。由此。虽然受政策影响，房地产板块的涨幅将趋缓，但其中的优质公司还是值得逢低吸纳，耐心持有。选择优质公司可从以下几个角度人手：土地储备成本低、龙头公司、融资能力强、有估值优势、有重组预期。
中金公司的分析师认为，地产股再次上涨的催化剂是通胀预期下销售量和销售价格涨幅超预期。地产公司超额的预售确保了明年的业绩，业绩确定性强将促进股价持续上扬。因此，在通胀起来之前地产板块投资风险不大。可以选择优质公司吸纳并耐心持有，比如行业龙头公司；一线城市地产公司，特别是在一、二线城市拥有较多可销售资源的公司；重组类地产公司。建议关注招商地产、万科、保利地产及金融街。 兴业证券看好三类公司：一是目前估值较低、留有余力的万科，以及有区域经济背景支撑的建发股份、华发股份；二是在市场由复苏向过热发展的过程中，仅仅是盈利的提升已经不能满足市场的想象力，此时重估价值弹性较大的资源类地产股将受到青睐，如泛海建设、苏宁环球，以及部分主营一级开发的公司；三是有重组预期的公司。
国泰君安认为，结合待结算项目储备规模、成本和未来业绩成长性，可重点关注华侨城、万科、新湖中宝、华发股份和金地集团；从每股或每单位市值所包含的待结算面积考虑，可关注苏宁环球、深长城、深振业、香江控股和荣盛发展；从大股东资产注入方面考虑，建议关注中粮地产、张江高科、城投控股、建发股份、广宇发展和阳光股份。
由于部分房地产公司估值相对高企，长江证券则建议，关注区域价格波动最受益的珠三角公司和川渝诞生的新地产企业。