温州炒房团覆没将带来三大反思

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张平

上海财经大学金融系硕士，上海富大集团公司副总裁，知名财经评论员，《投资客》特约专栏作家。

多位温州炒房者、房产人士认为，叱咤全国市场的“温州炒房团”在本轮房地产调控中有可能全军覆没。以温州为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。（据8月13日《第一财经日报》）

尽管持续了2年多的楼市调控政策并非针对“温州炒房团”，但“温州炒房团”的覆灭却让很多民众看到了房价下跌的希望。一直以来，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞涨、人气聚集，成为最受各地开发商欢迎的炒家。而各地民众却对“温州炒房团”极为反感，认为他们是一群贪婪的蝗虫，是助推当地房价的罪魁祸首。那么我们该从温州炒房团的覆灭上得到啥反思呢？

首先，温州炒房团中除了20%左右是专业炒家，30%是官员和跟风者，其余50%是由企业主构成。而这些企业主认为，与其辛苦做实业，还不如把企业作为融资平台，从银行和高利贷处获得大量资金去炒房地产。据统计，在“2010年温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足房地产开发。除了炒作本地楼市外，温州炒房者还在全国各地买房，其中以杭州、上海等地为重点，其房源占比很大。当企业主们抛下自己的主业，进行高比融资，对房产过度炒作之时，楼市的调控政策随之到来。在与政策进行了二年多的博弈之后，除了一部分温州炒房者退出市场外，剩下的一大批炒房者，在房价下跌、融资成本重负之下，即使变卖房产也已资不抵债。

更要命的是，今年实体企业状况不佳，上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产，所以企业主想靠挪用实业资本来填补房地产的窟隆恐也难以为继，最后只能处于“湿手捏面粉，抛也不是拿也不是”的尴尬境地。所以房地产业对于温州炒房团而言是把“双刃刀”，靠高杠杆、高利贷融资固然能够使抄房者一夜爆富，但是如果你对市场反应迟纯、对政府置之不理，也能使人一夜进入地狱。我们套用股市名言：“出来混，迟早要还的”。一语揭示当前温州炒房团的宿命。

再者，对于银行业也应该为此深刻反省。去年7月，中国人民银行温州支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据当地业内人士估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。如今温州炒房团已经摇摇欲坠，当投机炒房者的资金链断裂之后，他们只能把名下房产交给银行抵债，而银行拿着大量的房产和土地在当前楼市严厉的调控之下，将如何变现也是一个大难题。今上半年温州银行业资产质量恶化，温州市人民政府网站公布的来源于温州银监分局数据显示，温州市银行业不良贷款率升至2.69%。专家预计，银行业信贷资产质量下降的风险还在增加。

最后，地方政府也该反省。像温州炒房团那样的投机客之所以能够盛行一时，都是地方政府的纵容所致，也难怪有专家称，房地产已经绑架了中国经济和地方政府，这一点也不为过。地方政府之所以被房地产绑架，是因为各地方政绩考核指标主要还是看GDP增速，而政府投资是拉动短期经济增长的“灵丹妙药”，但是政府投资基建项目需要大量资金将从何而来？所以地方政府只能从房地产业税收和土地财政上获得足够的资金。现在看来这样的畸形发展模式必须要有二个方面改变：一是经济主要靠原来的政府投资来拉动，逐步转变为靠民间投资和消费来拉动；二是政府的职能必须改变，由原来的投资冲动性政府，转变了公共服务型政府，而只有这样地方政府才能彻底摆脱对房地产的依赖。

随着房地产调控的层层加码，房产税预计也将在明年扩围，有专家估计温州炒房团很难撑过今年底。温州炒房团从暴富走向没落，它留给我们的反思实在太多太多。